探营深圳停批后的商务公寓 市场整体平稳 “炒房”再受打击

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“715”限购政策出台半个月后，深圳楼市调控随之出台新政策。7月31日，深圳宣布停止审批全市(包括深汕合作区)的商业公寓项目，并鼓励已审批的商业公寓项目转为可销售的人才房。中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时表示:“深圳今年已成为全国房价涨幅居前的城市，市场明显过热，进一步提升监管水平势在必行。”

新政出台后，深圳按下了商品房审批的“停止按钮”，但购房者的步伐似乎并没有停止。8月4日，《证券日报》记者走访了深圳多个商业公寓项目，发现新政出台后，宝安沙井、前海等区的“网红板块”依然络绎不绝，外地买家也不少。

“房地产投机”还在继续吗？

“最近，尤其是上周末，有很多客户都来看过并卖出了产品。可以说它一整天都是满的。”沙井街一个红色房地产网的销售代表告诉《证券日报》记者，从我们的角度来看，新政的影响其实很小，至少不会有价格变化。

8月4日上午，证券日报记者来到位于宝安区沙井街的一处红色房地产网，看到虽然是工作日，但大厅的接待区基本上已经客满，更多的广东其他地区甚至珠海、江西、上海的客户前来参观。

根据深圳市住房和建设局的官方网站，该项目共有1142套商品房，建筑面积约为30-40平方米，平均价格约为38300元/平方米，总价从100万元到175万元/套不等。

“我们的面积和价格都比较好。在目前购房的客户中，投资比例仍然比较大。”上述销售代表在介绍此次上市时表示:“商务公寓停售后，就少买了一套，所以最近来看过的人很多。”记者还在大厅的交易清单上看到，一位来自上海的李先生在整个楼层一共购买了26套商务公寓。

随后，记者来到位于前海地区的另一处房产，发现虽然有必要提前预约看房，但还是有很多顾客进进出出。据公开信息，该项目共有264套商业公寓，总面积为23，100平方米，主推单元面积为56-120平方米。平均备案价格为97600元/平方米，总价为546万元至1169万元/套。

除了上述提到的中小型商业公寓，证券日报记者还参观了位于福田中心区的高档房地产。根据深圳市住房和城乡建设局的官方网站数据，该项目只有52套大型商品房在售，建筑面积约为380-393平方米，平均价格为13.9万元/平方米，总价范围为4350-6086万元/套。

“在相关政策出台后，商品房已经进入股市，但目前出售的房屋价格已经备案，不会随便调整。”该项目的客户经理告诉《证券日报》，由于商业公寓在未来将成为稀缺产品，在申报时有可能提高价格。

对于客户的购买热情，经理进一步表示:“我们原本预计在明年年中基本完成整个项目的销售，但大部分已经售出。”

在张大伟看来，在深圳今年一系列楼市调控政策下，房地产投机热将得到遏制，价格将微调，但幅度不会太大。“深圳没有针对公寓监管的单独信贷紧缩政策，其他监管和升级政策主要打击了一些投资者。市场主体没有太大变化。”张大伟说。

商务公寓已经成为历史？

“一年多来，现在终于是‘靴子’落地了。”曾在宝安从事公寓项目销售的中介小王告诉记者，事实上，他们去年就听说了。市场上的商业公寓售罄后，只能出租，不能出售，政府安排了一个人才安全室。

事实上，从“只租不卖”到“完全停止审批”，深圳的商品房调控政策经历了三次调整。2018年7月31日，由于“无限买”商业公寓的投资热潮，深圳市对当时在各种新供应点建设的商业公寓制定了“只租不卖”和“五年内新买公寓出售”的规定。然而，就在一年多之后，2019年底，深圳取消了“只租不卖”的政策，因为上述限制销售的政策抑制了一些城市更新项目的活动。

值得一提的是，在新政之前，在深圳“一房难求”和房价高企的背景下，商品房一度成为深圳和林深地区买家的主要投资目标。其中，一些能提供学位点的商务公寓更受欢迎；此外，2019年3月，深圳福田的一个商业公寓项目出现了买家在开盘前通宵排队的情况。

“在早期，商务公寓在一定程度上起到了商务办公区的支撑作用。”深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和城乡建设局在通知中强调:“近年来，商品房呈现明显的住房化趋势，偏离了‘服务商务人士’和‘短期住宿’的宗旨。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《证券日报》记者，深圳决定停止批准商业公寓用地，实际上，更多的是从土地供应的角度。“实际上，目前深圳的土地市场仍然供不应求，土地供应水平压力很大。因此，客观地说，这一新的规定是通过部分控制释放土地，从而增加土地资源；与此同时，这也是为了防止开发商做太多的商务公寓项目，以避免购买限制。”

严跃进补充道:“商务公寓是政策边缘的非主流产品，而人才公寓是非常重要的人才住房产品。”这项政策的出台进一步反映了深圳市对住房市场改革的决心和支持。”

不过，市场上仍有意见认为，目前深圳的商品房项目存量不小，新政推出后还会有一段时间绝版，这也有利于市场的平稳过渡。据中原地产发布的《2020年上半年深圳房地产市场总结报告》显示，近三年来，深圳商品房的核准销售面积逐年增加；今年下半年，计划进入深圳市场的商品房项目数量为107.6万平方米。如果计划中的项目能够按时进入市场，2020年的商品房供应量将超过去年。

来源：罗马观察报