观点与奚志勇对话：亲和源穿越寒冬 | 博鳌20年

本篇文章4777字，读完约12分钟

编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

观点房地产网我们与Xi智勇的会面似乎很匆忙。

董事长上午仍在中欧国际工商学院上课，他利用午休时间，从两公里外的校园赶到上海浦东的董娇酒店。

由于时间的限制，Xi智勇并没有太在意形式主义，在酒店的休息区随意坐了下来。

这是我们第一次见到Xi智勇。低调和简单是我们头脑中的前两个词，这不同于各种网络论坛中的高瞻远瞩和意气风发的形象。他是聚光灯下的折衷主义者。

养老金和理想

流行病是今年无法回避的话题，这场突如其来的灾难正深刻地改变着各行各业。

在互联网上，养老院资金中断、国外养老院疫情集中爆发等消息频频传出，让公众对今年的养老行业感到担忧。

亲和源也受到重创。Xi智勇透露，在正常情况下，半年已经过去了，它应该卖一至两亿元。现在，销售额已经超过1000万元。我们如何支持现金流？

从他的话语中，我们可以看到一种无奈。然而，Xi智勇仍然非常乐观:“家庭养老”模式可能会在疫情过后被更多人接受。

这种乐观源于他亲自创建的会员养老金制度。

15年前，Xi智勇从政府机构下海，在上海建立了一个亲密关系来源，并创建了一个基于会员的养老模式。在中国，这种模式以前从未出现过，所以争议是前所未有的。

所谓会员制养老，是指父母通过自建或租赁房产来建设和经营老年社区，并出售老年社区会员卡。购买会员卡后，顾客获得老年俱乐部会员资格和入住老年社区的权利，并每年向会员收取年度服务费。

Xi智勇认为，疫情过后，老年住宅或老年公寓等产品未来可能会在全国范围内迅速推广。

5月19日，上海市人民政府办公厅发布了《上海市人民政府办公厅关于加快本市养老产业发展的若干意见》。其中，土地供应短缺是最迫切需要解决的问题，该文件还鼓励各金融机构提供融资支持。

虽然养老是一个蓝海产业，但无数的企业和资本都在关注这个产业，并试图从中分一杯羹。Xi智勇仍然坚持自己的会员制模式，不同意市场上卖床的传统模式。

面对越来越多的竞争者涌入市场，Xi智勇并不在乎:没有竞争压力，我们现在几乎找不到任何人可以和我们竞争。

当然，面对一些资金雄厚的项目，亲和源采取差异化竞争，为不同的收入群体服务。

他认为，基于销售的一次性销售方法不适合养老行业。

为什么老年护理必须是一张床？目前，中国所有的养老管理方法都是针对床的。什么是床？床不是医院就是监狱，监狱也是床。在亲和源的概念中，以床为单位是为了方便管理，但老人却失去了两个核心东西，没有自由和隐私。

在Xi智勇看来，养老是一种生活。养老企业不能简单地将其定义为护理。关心只是其中的一部分。更重要的是解决老年人的精神需求和社会追求。基于亲和力的社区养老是实现老年人价值的途径。

对于养老的未来，Xi智勇觉得一切才刚刚开始。

如果引用2013年第35号国家文件，现在已经过去了7年，再过两三年，10年就会逐渐成功。

目前，亲和源独立投资项目9个，委托经营管理和合资项目约12个，即将开通3个项目，覆盖上海、杭州、嘉兴、宁波、青岛、三亚等地。

然而，如上所述，由于疫情的影响，该公司的项目并不理想:现在有300多套公寓，其中一半已经售出，一半尚未售出。

其中，外资项目难以拆除，上海总部也很快被拆除，这与老年产业的营销推广有很大关系。其中大部分是口碑营销，即利用老年人来传播产品，这就要求企业在当地进行深度培养来建立品牌影响力。

显然，这种亲和力的来源在上海仍然有很好的影响力。

Xi智勇向我们透露，上海是亲和源的总部，市场信任它。然而，外国毕竟是一个新项目，它受到一些负面消息的极大影响。

然而，对于其他地方的项目，他并不着急:这需要时间。例如，当我们开始的时候，我们不能在头三年出售它们。一群老人搬进来后，他们慢慢地让自己的声音被听到，并给亲戚朋友打电话。这是一个过程。

在城市选址中，一线和二线城市是亲和力的主要来源，不会深入偏远地区。首先，经济和收入能力必须符合标准并能承担一定的养老费用；其次，城市的规模应该比较大，可以有更多的目标客户群；第三，如果他们选择一个文化和教育水平更高的地方，他们会更容易接受新事物。

总体而言，北上广仍是亲和源投资的首选目标，但Xi智勇目前考虑的不是如何进一步打开新城市地图，而是如何坚持和收缩:我们准备了一些项目，但后来我们违约了，没有进行资金推广。

现在我只能选择安全，不敢扩张。我已经两年没投票了。有必要先解决眼前的问题，忍受过去，然后春天会在冬天之后到来。

Xi智勇把2019年描述为一个冬天，可能只有中国黑龙江省漠河的冬天才能感受到这种寒意。

2019年，亲和源实际亏损9619.95万元，出售给上市公司怡化健康时，Xi智勇签署了一份赌博协议，预计去年盈利2000万元，未能履行业绩承诺。

亲和源不仅经历了糟糕的一年，其背后的上市公司也经历了15.7亿元的巨额亏损。2016年，当他们牵手的时候，看到1+1 > 2更像是一个美丽的梦。

在采访中，Xi智勇曾经坦率地告诉我们:我们现在有很多负面消息。

2019年，对亲戚们来说真是沮丧的一年。

主要原因是亲和源的会员卡销售不尽如人意。Xi智勇说:亲和源的会员卡卖信用。我们是全资子公司。当我们身后的上市公司无法生存时，会员卡将难以出售。

目前，亲和源的两个项目已经稳定，其他项目刚刚启动。入住率大约是三分之一。只有当它达到60%以上时，公司的现金流才能平衡。

从Xi智勇的采访中，我们可以看到一个企业家的困境。虽然他对行业和企业有着无限的信心和乐观，但面对残酷的现实，他也清醒地认识到眼前的困难，对此却无动于衷。

当亲和力的源泉面临危机时，来自市场的质疑和同行的嘲笑接踵而至。Xi·智勇有企业家的固执和毅力，可能在他的内心深处，等待绝地反击。

他继续他的研究:为什么在他不乐观的时候在课堂上花这么多钱？我想研究一下将来如何做服务业。

Xi智勇一直在学习。他是长江商学院的emba硕士。人们总能看到他在不同的养老金论坛上分享和辩论。只有当思想碰撞时，行业才能进步。

他说:我特别关注未来，五年后的生活方式怎么样，十年后的生活方式怎么样。只有从这个角度考虑问题，我们才能解决问题。

回顾10年前，Xi智勇和他的亲戚们都是初出茅庐，他们以自己独特的会员制为养老领域打下了坚实的基础。Xi智勇说，面对公众的赞扬，对我来说是一种压力。

10年后的今天，千帆感受到了亲和力的源泉，或许一首诗能更好地反映Xi智勇现在的心态:变老变强，宁愿搬到白人的心里？贫穷而坚强，不要落入青云的野心。

Xi智勇:这对一些不成熟的企业或刚刚起步的企业影响很大。因为营销不能起来，老年人不能交流。

对于成熟的企业来说，从经济角度来看影响不是特别大，但从管理角度来看，压力尤其大。因为老年人对互联网和智力了解不多，所以在社区关闭后，吃饭、使用和看医生都会带来很大的挑战。

因此，综上所述，这种流行态势是一个很好的契机，比如我们的亲和源模式和以家庭为单位的养老模式。

事实上，我认为在疫情过后，老年住宅或老年公寓等产品将来可能会在全国范围内迅速推广。

观点房地产新媒体:疫情会是一个好信号吗？

Xi智勇:这应该是一个积极的信号。我们所谓的居家养老就是我们的家。出售后没关系。

然而，在这种亲和源模式下，社区型老年社区是居家养老，服务体系便捷。

事实上，养老是一种生活。我们不能把养老仅仅定位于护理，这是护理的一部分，更重要的是，解决精神问题。

养老有两个核心问题，第一个是孤独，第二个是不安全。

因此，我们建议为老年人提供终身的保障。所有的养老问题都必须由专业机构来解决，这样老年人才能安心。如果有什么问题，就找这个组织。

如果你买了会员卡并把钱带在身上，你必须帮我解决这个问题。这是一个债券，所以它不是一个简单的交易，而是双方之间的信用债券。

我相信你的组织可以把我的一生托付给我，然后给你钱；如果一个企业拿了你的钱却不负责任，它的品牌和形象就会被抛弃，企业就无法持续发展，这就是这样的商业逻辑。

核心问题是解决老年人生活是否有任何价值，以及利他主义是否或需要成为未来养老金的核心价值。

观点房地产新媒体:养老已经发展了十多年。在国内，你认为这个行业之前走过了哪些弯路？

Xi智勇:也不能说是绕道，这就是为什么养老必须以床为单位。目前，据统计，中国所有的养老都必须是一张床，管理模式是一张床。

什么是床？床不是医院就是监狱。监狱也是一张床。哪张床，哪张床，哪家医院也是为了方便管理，但它缺少两个核心东西:没有自由和隐私。

人已经失去了自由和隐私，与普通动物有什么区别？这不符合伦理。夫妻都很好，去养老机构，一个住在男家，另一个住在女家。这是什么？

观点房地产新媒体:现在很多房地产开发商也在做跨境养老。

齐志勇:房地产开发商的核心问题是房地产，卖房子叫利润；对我们来说，这是在真正的工业完成之后。

毕竟，养老是一项社会事业，不能用牟取暴利的思维逻辑来完成。然而，要实现可持续发展，现金流应该是稳定的。

房地产新媒体观点:资金压力大吗？

Xi智勇:因为在扩张过程中，上市公司的现金流被切断，没有办法投资。再加上疫情和经济状况不佳，人们的消费能力下降，消费者信心下降。

正常情况下，半年过去了，应该卖12亿元，但实际上只卖1000多万元。我们如何支持现金流？

对于上海总部来说，它每年创造了超过1亿的现金流，而且非常稳定。每年都有1.2亿元的利润，因为投资已经收回，会员卡已经卖出去了。

观点房地产新媒体:虽然有人说我们应该关注安全而不是扩张，但如果我们想选择登陆项目，我们通常会选择哪个城市？

Xi智勇:一线和二线城市是主要城市，他们绝对不会去偏远的地方。我们有一个基本的判断。只有当人均国内生产总值超过8000美元时，我们才能去那里，但从去年开始，整个中国已经超过10000美元。

我们选择一个相对开放的地方。当然，也有规模相对较大、教育水平较高、大学较多、公务员较多的城市，因为这些人更容易接受新事物。

观点房地产新媒体:现在应该有更多的投资者关注养老行业。

Xi智勇:是的，大多数真正下定决心投票的人都是金融投资者，这就要求战略投资者投得好，而金融投资者考虑的是回报率。

供养老年人是不可能的，尤其是在最初的五年里，而且很难偿还。

观点房地产新媒体:亲和源今年有没有新项目的计划？

Xi智勇:有一个计划，但现在取决于钱在哪里。如果投资者不进来，他们如何投资？

他不想与一般企业合作，因为股东都是这样，他们怎么能合作？如果是原创的，你不用投资，只要和别人合作就可以了。

观点房地产新媒体:老龄化越来越严重。你认为养老金行业在三到五年内会有更好的趋势吗？

Xi智勇:是的，如果在三到五年内不能解决，这将是未来一个巨大的社会问题。

观点房地产新媒体:未来，资本释放后，养老金会发展得更快吗？

Xi智勇:任何行业都必须依靠金融手段，没有金融手段很难发展。

观点房地产新媒体:你对这个行业还是很有信心的。

Xi智勇:这个行业刚刚发展起来，社会价值很高。

观点房地产新媒体:在你看来，养老金仍处于蓝海阶段？

Xi智勇:是的，应该说才刚刚开始。十年开始了。如果引用2013年第35号国家文件，现在已经过去了七年，再过两三年，十年将逐渐成功。

两三年后，它基本上可以被视为真正的蓝色海洋。

来源：罗马观察报