北京亦庄新城东拓至通州台湖 台湖楼市将迈入“6万元时代”

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我们的记者王立新

自7月6日起，随着太湖镇和马家桥镇调整为94平方公里的亦庄经济开发区，通州部分地区的房地产登记业务也调整为亦庄地区。根据相关规定，亦庄新城正在东扩，涉及到马家桥和太湖部分地区。与此同时，大邑庄智能高地从60平方公里建设到225公里的总体规划也在加快推进。

对此，有业内人士向《证券日报》表示，这意味着连接通州工业发展和亦庄新城知识高地的东五环太湖板块，将加速成为两地无缝对接的新的职住平衡中心。更重要的是，随着亦庄、太湖、马家桥的统一管理和整合，太湖板块的发展红利将迅速释放。

太湖将成为职业和居住平衡的新中心

六、七年前，在太湖镇，通州市是居民在城里消费的首选。当时，很难想象它位于5.5环路周围的三个区的交界处。几年后，它从7万多名常住居民无法进入的地方发展起来，逐渐从一片荒地变成了一个新的中心，吸纳了京东和京南。

北京行政中心的搬迁将导致廊坊北部三县——南空港亦庄第二产业带的形成。亦庄主要集中在高端产业，这将成为北京南部主要的就业聚集区。太湖是连接亦庄和通州行政分中心的纽带，住宅和文化产业将是该地区最大的使用内容。清华大学城市规划设计研究院副院长袁牧在接受《证券日报》采访时表示，从太湖板块的发展成熟度、区位优势、交通条件和就业机会来看，该区域将成为京东南最具优势的房地产开发区域。

太湖位于通州边缘，但靠近环球影城，它有文化产业的优势。和硕首席分析师郭毅在接受《证券日报》采访时表示，部分地区划归亦庄后，科技创新等工业能源水平较高的项目加速推进，推动了太湖板块与亦庄新城的产业关联。

值得一提的是，除了综合商务服务中心和生态文化休闲中心，亦庄新城的太湖高端总部基地也在这里落地，这意味着太湖将成为未来的科技和金融创新中心。据悉，在未来两三年内，由首开和万科共同开发的北京托博科技城科技服务集团将逐步交付使用，钱芳集团(阿里巴巴云)等科技企业将逐步入驻，这意味着该镇将成为扶持亦庄新城和北京整体产业转型升级的重要引擎。

事实上，目前越来越多的企业已经从cbd搬到亦庄。高新技术和文化产业的外溢和引进，对亦庄新城及周边太湖板块的生活需求提出了越来越高的要求。

2019年，太湖板块的住宅销售好于通州核心区。郭毅告诉记者，太湖除了具有价格优势外，还位于北京的东南角，它自然位于一个多维度的空交通区位，可以连接北京各区快速多样的交通，吸引京东、京南的自住需求。

2019年，它作为通州区第一个有限竞争住宅项目进入市场，该项目第一次开盘就实现了20亿元的销售额。万科城市亮化路东旺项目相关负责人告诉《证券报》记者，从买家的反馈来看，交通优势更加受到重视，项目附近的许多地铁线路与全球影响力、大型国际机场、通州副中心、望京、cbd等核心商务区串联，是新换买家的首选居住区之一。

房价将进入6万元的时代

太湖楼市的亮点出现在2016年，当时售出了7000多套新房。2017年第一季度，北京房地产市场处于高点，太湖板块的改良房单价一度达到7.6万元/平方米。

六年前，当首开、万科等大型房地产企业刚刚规划好面积时，房价只有1.5万元/平方米。短短几年间，太湖板块的价格涨幅已经超过了通州核心区的增速。然而，低谷发生在2017年下半年，仅完成了800套交易，在2017年至2019年期间，几乎没有新的商品房供应。

事实上，《证券日报》的记者已经多次造访太湖楼市，毫无疑问，万科是这一地区的深耕者，在这一地区拿走了五块地，完成了从单户型到多户型城市建筑的布局。自2019年起，万科城市亮化路东进市场，这是通州地区第一个限制竞争的住宅项目，面积超过100万平方米，是万科城市建设地图上的一项重要工作。据悉，该项目目前库存不足100台，预计第三阶段产品将于7月底8月初推出。目前，销售单价在51000元到54000元之间，单套总价从420万元开始。然而，由于周围二手房的质量不同，成交价格从每平方米4.8万元到6.5万元不等。

太湖金毛月这个盘子已经卖完了。预计绿城中国今年2月以近50%的溢价购买的土地将在不久的将来进入市场。这是自2016年北京进入有限竞争住房时代以来，通州出售的第二块纯商品房土地。另一位业内人士向《证券日报》表示，今年以来，北京房价有限、地价有竞争力的地块越来越少，这向市场发出了一个信号，即市场上性价比高的有限竞争住房存量将很快消化，这些项目可能是新需求、部分改善的客户上车的好目标。

据该人士透露，随着太湖三号线和一号高速铁路的开通，如17号线(在建，预计2020年开通)/亦庄线(已开通)/21号线(原s6线计划于2021年底开通)和京津高速铁路的开通，该段将建成2个分中心、7个cbd站和1条有2个机场的线路。

更重要的是，此人表示，将太湖板块部分楼盘的房地产登记业务调整到亦庄地区，结合亦庄的总体规划，并不排除将来通州区部分楼盘可能不再执行限购政策。当然，这只是猜测。如果实施，太湖西部和马家桥北部有望迎来质的变化。届时，太湖房地产市场将很快从4万至5万元的盛行时代，全面进入6万元时代，从几个楼盘的6万元的高水平。

(编辑张明福蔡善丹)

来源：罗马观察报