北京八成商住新盘零交易 价格或继续下滑

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北京型住房(以下简称商品房)已被限制三个月以上。目前，市场已经完全冻结。

据《证券日报》记者报道，一些此前出售房屋的开发商已经暂停出售公寓。与此同时，一些开发商选择暂停或推迟进入市场的办公物业，这是以前划分为小公寓销售。

值得注意的是，易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，由于严格的调控政策，今年6月份北京商品房项目的平均成交价格为30907元/平方米，比4月份的平均成交价格45906元/平方米低了15000多元。

严跃进表示，自第二季度以来，此类房产的价格已迅速下跌，市场交易量几乎为零。北京商品房的“量”和“价”都像悬崖一样下跌。

百分之八十的商业和住宅新网站都是零交易

根据第一太平戴维斯的统计(香港股市00142)，今年上半年，商业和住宅市场的温度骤降。在“3.26”新政后获得预售证书的12个非住宅项目中，有10个项目尚未出售。新政出台两个月后，全市商业项目的营业额环比下降了近60%。

显然，这意味着超过80%的新的商业和住宅项目进入市场没有交易，市场已经进入冻结期。

《证券日报》记者还了解到，一些开发商已经暂停出售小型写字楼物业。一个大型综合项目的销售人员告诉记者:“来看房的人不多，因为个人不再有资格买这种房子，他们以前想把房子分成小块，快点卖掉”，但政策改变后，很难说是否会整顿后再卖，所以只能先暂停销售。

3月26日，北京的商业和办公项目实施了严格的控制政策，成为国内首个控制商业企业住房的政策，特别是限购、限贷、限售等细分政策。从那以后，中介机构第一次取消了买卖二手房的信息，商品房市场一度进入停滞状态。

据易居研究院智库中心统计，该政策实施后，第二季度北京商品房市场积极消化该政策，成交量仅为1万平方米，明显低于第一季度水平。即使是过去曾成为北京新屋市场主要交易力量的商品房，其成交量也低于中国其他一线和二线城市。

新政实施两个多月后，6月份北京市商品房项目交易量继续下降，交易面积为01万平方米，比上个月下降94%，同比下降100%；共有2套交易，同比下降95%，同比下降100%。市场交易几乎为零。与2016年每月34万平方米的交易规模相比，此类市场基本处于“灭绝”状态。

然而，证券日报记者在调查中发现，一些投资者正试图切入这个市场，因为价格下跌。在北京通州的一个商品房市场上，存在着“改变底价”的个人交易，即从业主手中购买公寓或办公产品，然后在开发商那里重新命名。

价格可能会继续下跌

事实上，第一太平戴维斯(Savills)华北研究咨询部主任熊志坤对《证券日报》等记者表示，“商住两用”项目可以追溯到其发展源头。最初，为了规避风险，开发商将搁置多年的未完工建筑重新包装，并将其出售给“商业公寓”或“服务公寓”，这尝到了快速付款的甜头。随后，为了实现利润最大化，一些开发商通过分割产权和改变商业项目的使用属性，将以商业、酒店和办公室名义建立的项目设计、开发和建造成对外销售的“高档住宅”，在吸引电力和水消费方面发挥了边际作用。

值得一提的是，自2011年实施定期购房政策以来，商品房在北京一手住房市场中发挥了极其重要的作用。由于无限制购买商品房和总价低的优势，吸引了大量没有资格买房或财力有限的移民。当时，通州的一个商住项目开张了，山西人把它作为一个整体买了下来。大量的房地产投机者和不合格的外国人涌入这个市场。有一段时间，押注这类项目的开发商甚至成为了北京新房年度销售榜的冠军。

然而，过去的风景已经过去，曾经受欢迎的商业和住宅单位现在很少被追求。无独有偶，上海、广州等城市的此类房产交易量也在下降。

熊志坤表示，禁止个人买卖商业地产的新政策大大抑制了购买需求，预计交易量将继续下降，商业产品价格也将面临一定的下行压力。

事实上，这可能是一些开发商暂停出售此类项目或暂停此类项目进入市场的原因。对此，一些业内人士表示，在未来，这个市场要么将不再分成小单位，以写字楼的形式出售，而是将被持有和经营，要么将以大宗物业的形式出售，以换取现金流。

熊志坤还表示，销售难度的增加将不可避免地延长投资者的项目持有时间，因为这将考验开发商的项目运营能力。今后，开发商将把长远利益作为主要考虑，在产品设计和服务方面真正满足用户自身的需求。

他进一步指出，在此基础上，资产证券化作为一种自我维持的财产融资方式，可以解决开发商的资金沉淀问题，获得持续稳定的现金流，保证财产经营权的统一，有利于提高财产水平。

来源：罗马观察报