劝你卖北上深房子的 不是中介的托儿就是十足的骗子

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建议你在北方卖房子，而不是一个中介儿童保育机构，或者一个彻头彻尾的骗子

偶尔，一些自以为是的家伙会站出来，建议大家从战略角度审视中国空的房地产市场，卖掉市中心的房子。

卖了之后我该怎么办？这只不过是“租房+理财”或移民。

我想说的是:给你这个建议的人要么是“半瓶醋”专家，要么是“儿童保育”中介，要么是一个彻头彻尾的骗子。

例如，你在北方有两栋房子，价值约2500万元。如果你卖掉房子并得到现金，有两个选择，所以我们不妨分析一下。

首先是移民

有两栋房子，可以套现2500万元。基本上，人们到了中年。在这样的家庭里，孩子们正在上中学或大学，他们需要出国留学。然而，对于夫妻来说，他们的社会关系基本上是在家里。当他们移民国外时，他们首先面临的问题是谋生和如何融入当地社会。

2500万人民币，约360万美元，这似乎是一个很大的数字。首先，有一个问题，你如何把你的钱转移到国外？在当前外汇管制收紧的情况下，只有非法途径。存在巨大的风险。此外，如何获得海外身份，如果是投资移民到美国，有时间成本和移民失败的可能性。在欧洲的二流和三流国家，语言甚至更成问题。

即使在国外，也仍然存在着如何保持和增加财产价值的问题。买几套房子出租是最成功的方式，但是洋房的税费和维护费用很高，很多为房客服务的琐碎工作甚至需要自己来做，估计很多中国人都适应不了。每个人都习惯了家庭生活方式:换个灯泡，让物业管理来做。

我的朋友，许多人通过移民成功地把自己变成了雌雄同体者:他们住在国外，在中国有职业，一年到头来回旅行，还有复杂的税务问题。当然，如果你喜欢国外的宁静生活，你可以四处逛逛。但对绝大多数普通中国人来说，光靠语言是不可能跨越的，更不用说如何在国外度过“好山、好水、好寂寞”的时光。

由于人民币已经开始贬值周期，从长期来看，目前的货币发行速度将带来每年4到5个百分点的贬值压力。因此，如果中国房地产市场在未来见顶，首先要看到的是“美元峰值”。这使得购买国外房地产具有现实价值。另一方面，由于中国的城市化仍只完成了一半，经济发展潜力巨大，空.仍有可能推高中心城市的房价当然，这取决于国内经济转型的成功。

欧美、日本等发达国家和地区已经完成城市化。中国中心城市房价的上涨主要是由避险资金流出中国的投机行为造成的。换句话说，洛杉矶、旧金山、纽约和温哥华的大部分房价都是中国人自己炒的。在全球化达到顶峰和欧美仇外心理抬头的背景下，很难说这种势头会持续多久。澳大利亚强迫非法购房的中国人出售房屋，这对中国的房地产投机者是一个沉重的打击。

第二，租房+理财

还有另一个解决办法:卖掉房子，租出去，然后用大量现金进行财务管理或投资，当房价暴跌时再买回来。

事实上，这一计划也是不可靠的:金融市场的风险远高于房地产市场，波动更加频繁，交易更加多样化，散户投资者很容易被掠夺。至于经济不好的时候，在底层买一套便宜的房子通常是一种错觉。根据中国的制度，在经济不好的时候引入刺激政策是非常方便的。历史上，四轮房价上涨都是在经济不好的时候出现的，而不是在经济好的时候。你很难抓住转瞬即逝的“阴影线”。

如何管理售房所得资金是一个沉重的负担。股票交易？购买p2p？恐怕这也不可靠。信托产品呢？数以千计的基金可以找到年回报率为8%至10%的产品，但问题是，如果它们违约了呢？最安全的做法是购买银行理财产品，但回报率很难超过5%。也许你会说:5%很大，2500万是一年75万。

然而，中国广义货币m2(可视为货币发行速度)的同比增长率目前约为11.3%，如果扣除水资源(即财富创造速度)，gdp增长率可能只有6%。因此，人民币的购买力每年缩水约5个百分点。理财产品5%的年回报率只能让你不贬值。如果由于经济形势不佳，国家推出刺激政策，m2增长率上升，你将立即面临财富贬值。例如，2009年，m2增长率达到27.7%，比当年的gdp增长率高出19个百分点。赶上今年，你每年5%的财务回报相当于财富在一年内贬值14个百分点。

在深圳北部这样的中心城市买房是不同的，它们至少会超过“m2增长率——GDP增长率”。也许一两年还没有达到，但突然有一年会跳起来弥补增加，比如2016年。据估计，深圳房价的长期上涨甚至赶上了m2的增长率。因此，在中心城市拥有高质量的住房可以赶上“实际通胀”，而租金是额外收入。因此，大城市房屋的“低租金回报率”是一个虚假的问题。

第三，普通中产阶级家庭应该如何配置资产

对大多数人来说，以上两种方案都不可靠，但第二种方案最不可靠。中国有大量现金以人民币存在，这是非常不安全的。对于中国大多数普通中产阶级来说，未来的资产配置应该是这样的:

1.大城市的优质住房应该占到总资产的70%左右。总资产不超过5000万元，不需要配置境外资产；如果总资产不超过2500万元，就没有必要配置房地产以外的资产。

2.对于一个家庭来说，最好是在一个“高水平和显著人口增长”(约20)的大城市拥有两套高质量的房子。太多(例如，超过5套)是不必要的，因为将来在中心城市可能会有累进和惩罚性的房地产税。但是不要担心房产税，你可以等到它出来后再出售剩余的房产(有很多例外)。别担心，你不能卖。有人接管了市中心的房子。

3.在房子外面，一些实物黄金和美元需要分配，而其他的可以根据他们自己的知识结构和风险承受能力与信托产品、债券和股票(包括a股和港股)一起分配。最好是参与“可靠朋友”的更可靠的创业项目，但是资金的数额不应该太大，你可以尝试在不同的地方投资一些。

4.尽管中国的房地产市场可能正在接近“美元顶部”，但仍远未达到“人民币顶部”。像北上申这样的城市，高品质的住房绝不能轻易出售，而应该成为家庭财富的支柱，并作为对老年人的一种支持而被放在一条超长的线上(30年，50年)。

5.现金总是最危险的。卖掉一栋有很多现金的房子就像裸奔。

6.如果你对自己的金融业务估计较低，并保持投资策略保守，你会更快乐。

来源：罗马观察报