【实探】“拆迁致富梦”都实现了吗？深圳中心的那些“拆迁概念”小区如今是

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“从拆迁中致富的梦想”暂时破灭了，但房价毫无疑问地上涨了，而且这种投资一点也没有损失。

众所周知，深圳土地面积小，人口多，土地净出售量总是很小。这是一个必须从现有土地中“挖掘”出未来发展的土地的城市，改造旧住宅区是深圳土地供应的重要渠道。目前，深圳旧住宅区的改造模式主要有两种，一种是旧住宅区改造，另一种是棚子改造。

一旦“旧变”和“舍变”的概念在这些旧社区传播开来，许多人似乎已经找到了致富的机会，不管信息是真是假，他们都不想错过。听听房地产经纪人和房地产业主的主张，盲目购买，等待拆迁，以取代旧的和双倍的资产。然而，许多年来，大多数旧社区的拉锯战都没有结果。

政策出台的原因是签约率高，而签约率总是难以达标的原因有很多:钉子户在贪婪之下碍手碍脚，还有很多老住户和业主高价买房后又拆楼；旧社区的许多房子一年到头都无人居住或出租，根本找不到主人。一些确认权利的证据已经不存在或财产权无法确认；此外，该公司的“绿色福利之家”也留下了产权问题...很少有项目成功进入旧的改革，有些项目只是在政府干预后才得以扭转，大多数项目仍处于僵局。

记者走访发现，这些社区中的大部分，无论大小，都曾说过要被旧社区和棚子社区所取代，它们占据了很大的面积，并且位于每个区繁华的中心地带。虽然交通便利，配套设施完善，生活氛围浓郁，但由于大部分都是上世纪建造的统一建筑，设计已经过时，没有电梯，甚至没有天然气。经过20或30年的日晒雨淋，大部分建筑都已经破旧不堪，到处都是污渍，很难清洗。这种社区基本上没有地下停车场，社区里只有室外的空区，那里停放着私家车、电动车和自行车，人行道被严重堵塞。

生活环境日益恶化，旧的改革、旧的改革已不复存在，但生活必须继续。近日，记者走访了深圳南山区的几个老社区。尽管每个社区的现状相似，但生活质量却大相径庭。不同的管理层次，不同的社区状态，以及旧社区都经历了严格而统一的管理，复兴；一些社区就像散落的沙子，他们生活在城市的弊病之中...

不可思议的城市背后

也是粤海街，位于深圳南山区南油片区的核心区域。有数百家上市公司，总市值数万亿美元，还有一个非常破旧的南友人寿甲乙区。仅在南油B区就有75栋建筑和3900多个住宅区。在2017年《棚改征求意见稿》出台之前，南油A区进行了全面整治。到目前为止，南油B区和附近的龙城花园仍在收集旧的改革/棚改革愿望，但收集愿望的过程是缓慢的。

今天的南油生活区似乎已经被时代遗忘了。与周边地区的繁荣相比，它的破旧和肮脏程度令人难以置信:街道路面被破坏，脏水流过，街角的垃圾堆，街道上杂草丛生，废弃的家具被随意丢弃，墙上到处贴着出租房屋的小广告，商店里的商品占据人行道，自行车和汽车被随意停放以阻碍交通，分别是空

当你走进古老的住宅建筑时，墙壁和走廊都逃不出“猫脸”，各种各样的广告基本上无处不在，无论是位置、墙壁、电线杆还是管道。不仅过道的低区域被覆盖，楼梯上普通人难以到达的高处也被覆盖，这是极其难以清洁的。

南友生活区是一个繁华的市中心，很难想象这是一个如此凌乱的地方，到处都是污渍和成堆的垃圾。

在南油生活区，车辆随意停放，人行道严重堵塞。

在南油生活区，旧住宅区被树木遮蔽，但道路被占用，杂物散落一地。

南友生活区、走廊和小区外随意张贴各种小广告，严重影响了清洁度。

南友生活区，光天化日之下，楼道昏暗，杂物散落，墙壁凌乱。

据了解，自20世纪90年代末以来，大部分原房主都买了自己的房子，搬到了其他地方，有大量的出租房和大量的移民。这里有很多房客，大部分都在附近工作，还有很多刚来深圳工作的年轻人。此外，一些租户从事商人职业，非法占用道路和非法开设餐馆加工快餐。由于管理不严，一些住户在出租屋外堆放了大量生活用品、废品，还停放了一些自行车和三轮车。

房客a已经在这里住了三年多了。他告诉记者，虽然南友小区的物业管理混乱无序，但旧小区绿化良好，楼层低，容积率低。社区内有公园，向社区外的各个方向延伸，地铁入口在100米之外。购物中心、超市和其他生活设施齐全。关键是，由于住宅区又旧又破，租金便宜，比同一地区的新住宅区低三分之一左右，适合像他这样刚来深圳打工的年轻人。“结婚生子后，你还是会离开这里的。虽然硬件环境好，但软件服务太落后。物业管理基本上是无效的。如果这件作品可以改进，我相信会有更多的人喜欢这里。”a先生说。

房客乙小姐刚刚搬到南友生活的乙区。她告诉记者:“实习单位是在疫情爆发前联系的，最近来深圳工作，在附近的科技园工作。以前，我在南山区找房子，找到了很多地方。三四平方米的单身公寓租金基本上是五六千，更不用说高档公寓了。同一地区的月租金甚至接近一万英镑。对于一个新人来说，租金压力太大了。中介建议同一地点和面积的公寓租金便宜三分之一，这让我看到了希望。在我看到之前，中介给我打了一针，说环境没有我想象的那么好。尽管我有所期待，但当我来看房子时，我还是很震惊。光天化日之下，走廊一片漆黑，光线很差，到处都是杂物。幸运的是，房间是新的，主人刚刚装修过。在付得起租金的条件下，我还是租了下来。在我进来的第一个晚上，我出去扔垃圾，发现走廊里的灯都坏了。我只是借着手机的光摸到了走廊一端的楼梯。与管理办公室协商几次，但没有人管理它。”B小姐很无奈:“住了半个月，习惯了也没关系。生活真的很方便。旧社区的性价比仍然很高。”

旧貌换新颜，外国人聚在一起

同样，在南山区的中心，离南油生活区不远的海斯社区，一直有传言说是旧的和改变的，中介仍然持有“被拆除”的概念。一些业主说:“以前，一些开发商来找我们谈判，签了一个棚子改造的合同，但是我们没有答应。很久以前，我们必须整修这里的旧棚子。业主对旧的变化有很大的期望。”

据了解，海斯社区是一个招商局蛇口(001979，诊断单位)拥有70年历史的出租房。它建于1983年至1985年，共有42栋建筑，面积约70，000平方米，占用率为94%，更新率超过80%。目前，海斯社区有1200多户，但只有130户出售给个人。其他90%的房产是位于原工业区的宿舍楼，由招商局蛇口自营。

显然，与南油生活区相比，海斯社区的产权要简单得多。正因为如此，与南友人寿的甲、乙区不同，这里的甲、乙区可以自由出入，没有任何管理，这里划分的每一个小区都有严格的警卫把守，出入严格，各区都有统一的物业管理。就连出租和出售的房产都由招商局蛇口客服中心管理。虽然这个社区又旧又破，但它干净、绿树成荫、安静。

海斯社区的房子由他们自己的客户服务中心出租、出售和管理。

在体温检查之后，记者走进了海斯社区。整个社区不算小，但是很安静，几乎看不到行人。车辆整齐地停在路边，自行车和电瓶车有专门的停车棚，还有一个标语，提示“禁止停车和乱扔垃圾”。几十栋住宅楼都是统一的，很少有像牛皮癣这样的广告被张贴出来。从阳台上整齐晾晒的衣服来看，大部分都是同一款的制服，这说明大部分都是公司和工厂的职工宿舍。透过一楼的窗户，30多平米的公寓里有三四张高低不等的床，而且大部分单身年轻人都是租来的。据社区公寓客户服务中心的工作人员说，这里的租金很便宜，大约2500-3000套30个单元的单身公寓，以及大约5500套面积相同的新房子。

海斯社区，由于特殊的物业管理，虽然社区很旧，但环境舒适，车辆停放整齐有序。

在海斯社区，有专门用来停放自行车和给电瓶车充电的地方，旁边有“禁止停车和乱扔垃圾”的标语。

在海斯社区，从晾衣服的角度来看，大部分是制服，大部分是公司或工厂的员工宿舍。

在海斯社区，有许多公寓类型，其中大多数是30年以上的统一建筑。

海斯社区对面是招商局蛇口的一个公寓和槟榔园，这是招商局蛇口建设的第一个精品公寓项目。据悉，该公寓原名蛇口工业区宿舍，从1987年至2009年一直作为蛇口工业区蓝领配套宿舍使用。随着产业转型、城市升级和住宅需求的变化，招商局蛇口重新设计、改造并组织建设，将这个老住宅区改造成一个大型的集中精装出租公寓。

记者们在公园里走来走去，绿道很酷。几十年的老榕树突出了这里的历史。旧住宅区经过改造后变成了白墙大玻璃的现代住宅区。公共区域配有多主题共享空客房-健身区、阅读区、休闲区和接待区。据该社区的工作人员说，这里的租金比对面的海斯社区要高，单身公寓的租金约为5500-6000英镑。许多外国人喜欢这里，超过一半的房客是外国人。然而，空的房间很少，一套很快就要租出去，这在年轻白领中很受欢迎。

这也是一个有几十年历史的老社区，改造后的“一套公寓”很受外国人的欢迎，年轻人聚在一起。

尽管拆迁无望，但房产仍在升值

新房子越来越贵了。在同一地区，新旧社区之间的房价差异是显而易见的。由于旧住宅区的房屋又旧又破，剩余的土地使用权又短，这些住宅区的价格一般都比周围的新房低得多，甚至比周围的新二手房还要低。

除了旧建筑，旧住宅区缺乏财产，也没有电梯...尽管有这些“严重的伤害”，旧住宅区的房子一般都在城市的中心。不仅交通出行方便，而且住宅共用面积小，楼层低。在未来的房屋拆迁中，业主将获得一定数量的房地产和资金，而房地产增值就是空房。因此，价格低廉、生活方便的旧社区成为许多有需要的顾客的首选。

根据中原地产二手房网的信息，虽然低于相对较新的小区李静媛雅士林11万元的平均价格，但随着今年深圳二手房市场的这波浪潮，南油居住区的房价大幅上涨，平均价格已达到89万元左右。

业主C女士告诉记者:“2015年，我通过中介在南友生活A区买了一套30平米的单身公寓。当时，周围的房价大约在4万到5万元之间，这里的单价刚刚超过2万元，总价超过60万元。房子有点破了，但是如果你用租约买的话，租金基本上可以支付每月的租金。虽然因为中介提到的拆迁概念，我很想买一套房子，但旧的没有变，新的也没有变，但是最近几年，这套房子的价格从当年的2万涨到现在的8万，五年翻了两番。尤其是在过去的六个月里，我听说深圳的二手房价格飞涨。我问了中介，当我问的时候很震惊。我们的旧房子和小房子也增加了一万多。经常有中介问我是否想卖。目前，我不认为它。”

与周边新建住宅相比，中原地产二手房网上发现的南油居住区价格走势并不疲软，尽管该住宅区价格较低。

同样，拥有30年历史的海斯社区的房价也是一样的。与周边花园城市12万的单价相比，虽然单价只有9万多，但几年来已经翻了好几倍，业主们都不愿意卖。近年来，很少有房子被释放。根据中原地产二手房网的信息查询，目前海斯社区只有一套挂牌出售，单价超过9万元。

根据中原地产二手房网上的数据，海斯社区和待拆迁房屋的平均价格超过9万元，很少上市出售。

旧社区的改造不能只看旧的变化

旧住宅区建成已经20多年了。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，这些旧住宅区的问题日益突出。为了改善居住环境和生活质量，旧住宅区的改造应该提上日程。

事实上，旧住宅区改造不仅有效地改善了旧住宅区居民的生活条件，而且在扩大投资、刺激就业、促进消费、促进经济发展、改善城市外部形象和精神面貌等方面也发挥了重要作用。然而，在旧住宅区的改造中，没有必要拆除和建造大型建筑，而且"小修小补"也非常有效，这在升级和改造住宅区的基本设施方面存在"历史"问题，例如增加停车位、无障碍设施和安装电梯。

从上述记者参观的几个老社区来看，这也是一个老社区环境。改革与否和管理质量将直接影响到社区的生活水平。由于管理上的差异，南油生活区和海斯居住区有很大的区别。即使在同一个社区，即使在同一个建筑里，生活经历也明显不同。

记者走进南友生活B区的一栋旧楼，看到这座6层住宅楼的4层整层都经过了统一的装修、包装和管理规划。虽然大楼的外面破旧不堪，但里面干净舒适，有一种新式公寓的外观。据管理办公室称，该楼层由一家公司收购和运营，并被建成一套长期出租公寓，以供统一管理。在专业公司的照料下，不仅墙壁、地板、门窗都得到了重建，而且日常维护也很严格。同一栋楼的其他楼层仍然没有改变旧社区的昏暗和凌乱的外观，就像是两个不同的日子。同样，在这栋住宅楼旁边，两栋橙色翻新的公寓楼格外引人注目，它们有独立的门、额外的电梯和干净的小庭院，这些都是翻新后的全新建筑。

在同一栋楼里，经过专业公司的改造，旧的面貌变成了新的面貌，时尚更美丽，卫生环境更好。

在同一栋楼里，没有改造过的楼层，这些楼层又暗又旧。

旧建筑焕然一新，旧建筑安装了电梯，使建筑焕然一新，明显改善了居住环境，提高了租金。

当然，在装修前后，住宅和公寓楼的租金大幅上涨。据报道，与其他未改造楼层相比，同一栋楼内同一户型的单间小公寓和四楼统一管理的精品公寓的月租金高达500-1000元。

来源：罗马观察报