福州：加强商品房预售资金监管 限制擅自挪用等情况

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7月23日，福州市城乡建设局、福州市住房保障和房屋管理局、福州市金融工作办公室、福州市房地产登记交易中心联合下发《关于印发福州市商品房预售资金监管办法(试行)》的通知(以下简称:)。

观点房地产新媒体获悉，《监管办法》包括商品房预售资金监管账户的设立和存放、监管额度、资金使用和监管措施。

《办法》第四条指出，房地产开发企业应选择项目所在地(市辖区内)的商业银行作为商品房预售资金监管银行，设立商品房预售资金监管账户，并签订《商品房预售资金监管协议》。《商品房预售资金监管协议》由市城乡建设局、市住房保障和房屋管理局、开发企业和监管银行签署，共同监管。同一预售许可证内只能为该商品房设立一个监管账户。

《办法》第五条指出，新建商品房项目的预售资金应当全部存入监管账户。房地产开发企业应在《商品房销售合同》中指定监管账户信息，并协助购房人将购房款直接存入监管账户。购买人应当购买依法取得商品房预售许可证的商品房项目，并按照合同约定将购买价款直接存入监管账户。

在监理定额方面，《办法》指出，新建商品房项目预售资金的监理定额原则上不得高于工程总造价的1.2倍，工程总造价以已登记的施工合同为准。商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度时，房地产开发企业可以向监管银行申请提取监管额度以外的资金，但应优先安排预售项目建设。

房地产开发企业在监管限额内申请使用商品房预售资金，需要遵循以下程序:

1、房地产开发企业负责编制商品房预售资金使用计划，按照项目建设进度节点向监管银行申请支付，并在省住房建设厅房地产管理信息系统中输入信息。城乡建设局应结合施工现场，核实企业实际发展情况，确保项目施工进度节点的真实性。

房地产开发企业在资金支付申请中应明确资金用途，并由房地产开发企业、建设单位、监理单位等相关参与单位签字盖章确认。

2.监管银行收到房地产开发企业的付款申请后，应在3个工作日内做出付款决定并执行。不符合拨付条件的，应当向房地产开发企业发出商品房预售资金不予拨付的书面通知，并说明理由。

3.房地产开发企业对监管银行未拨付商品房预售资金有异议的，可以在接到通知后向市城乡建设局提出核实申请。城乡建设局应在3个工作日内提出核查意见，监督银行根据城乡建设局的意见执行核查意见。

监管银行和房地产开发企业应当根据项目建设进度节点，在监管限额内拨付和使用商品房预售资金。

1.主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管限额的60%；

2.项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管限额的85%；

3.项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管限额的95%；

4、新建商品房项目完成《项目验收备案表》后，监管银行终止对商品房预售资金的监管。

在监管措施方面，《监管办法》指出，如因质量事故导致新建商品房项目未能按时交付，或房地产开发企业严重违法违规影响项目建设，市城乡建设局将根据《商品房预售资金监管协议》决定暂停从房地产开发企业监管账户中拨付资金，并督促房地产开发企业及时整改。

除按《城市商品房预售管理办法》的有关规定进行处罚外，市住房保障和房屋管理局、市金融办、市房地产登记交易中心等市城乡建设局牵头的部门将根据情节轻重采取以下措施。

1、房地产开发企业首次被发现违法行为，企业主动及时整改的，予以警告；

2.房地产开发企业逾期未整改的，将暂停项目商品房销售合同的网上签约，对开发企业资质实施重点监管，并在市场监管和诚信整合平台上备案；

3.房地产开发企业两次被发现违反上述规定的，应当降低其开发资质，依法进行重点监管，并在市场监管和诚信整合平台上备案。与此同时，我们将通知并提醒公众购买前的风险。

市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市房地产登记交易中心等部门，逐步建立监管银行名单管理制度。不利于房地产行业健康稳定发展的银行将不会被列入商品房预售资金监管银行名单。

在新建商品房预售阶段，办理抵押贷款业务的商业银行与购房人在签订贷款合同时，应将预售许可证中指定的监管账户列为贷款账户，并包括抵押贷款。若抵押贷款未转入监管账户，可采取以下措施:

1.市住房保障和房地产管理局、市房地产登记交易中心和市城乡建设局领导的市金融工作办公室通知中国人民银行福州市中心支行和中国银行业监督管理委员会福建监管局责令其改正并承担相应责任；

2.发行抵押贷款的商业银行如因上述违规或违约行为被查处两次，两年内不列入商品房预售资金监管银行名单。

来源：罗马观察报