新趋势下有房没房不再重要 现金和抗风险格外重要

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所谓的变化并不是房地产的终结；作为一个从根本上支持民生的行业，它无论如何也不会成为夕阳产业，除非有一天人们不再需要住房。但问题是，未来人们需要什么样的住房？

房价是涨还是跌？房价的趋势会是什么？如果我们仍然纠结于这个问题，或者把价格的涨跌放在房地产投资策略的首位，我们可能无法适应未来的新市场趋势。

房地产市场的变化正在逐渐开放，抱有幻想的人很快就会醒来

所谓的变化并不是房地产的终结；作为一个从根本上支持民生的行业，它无论如何也不会成为夕阳产业，除非有一天人们不再需要住房。但问题是，未来人们需要什么样的住房？

回顾中国普通住宅的发展:从平房开始，到“管状建筑”，再到拥有独立厨房和浴室的单元；从随意划分房间到公寓类型的不断演变；从简单的生活到设计师绞尽脑汁平衡时尚与实用、功能与美观。所有这些都表明，人们对住房的需求是无限的，而且还在增加。

因此，总的趋势是房价将全面上涨，并在重点地区发展，最终形成大城市和小城镇的格局。这就决定了未来衡量房价不能再用过去的眼光，什么是好位置和市中心；或者，有了先买后买的想法，你就可以赚钱了。如果你购买更多的一线城市，你可以购买更少的四线城市。但结果可能是，当你购买四线城市时，你得到的钱会越来越少。因为一旦一个大都市圈形成，人口必然会流向这些大都市圈；只有在这样的地方，房价才有希望。如果你盲目地从大都市区购买，那么你就不想通过在未来为自己赚取更多的利润来获利，那么就赶快卖掉它。

从限制到新趋势，最重要的是认识到变化

这种循环是许多房地产投资者的内在“经济规律”。因此，他们可以持有大量房地产，然后坐以待毙，等待房价飙升。

然而，今年的“五限”让一些人坐不住了。与以往不同的是，这次调整不仅是历史上最严厉的政策，更重要的是，一种建立房地产市场长期机制的趋势正在出现。如果说之前的限购只是为了稳定房价，那么这一次，不仅是为了稳定市场，也是为了稳定房地产开发的新模式。

总的来说，目前的措施将带来以下变化:

1.土地财政已逐渐成为历史。土地供应应与需求挂钩，大部分需求应放在土地上，需求应小而少，存量不应放在土地上；我们不应该让土地价格成为房价上涨的基石。

2.房产税迟早会出台:这只是一个长期目标。现在房地产登记制度很完善，征税只是时间问题；而保持这种联系将是相当大规模的税收。

3.多层次的房改，房地产逐渐与户籍等行政属性脱钩。从那时起，仅仅需要的意义将被改写，不是拥有一个套房，而是住在一个套房里。

4.财务去杠杆化，引导资产脱离虚假而成为真实。这不仅是一个计划，也是保证经济长期发展的必要环节。

在新趋势下，现金和抗风险尤为重要

在这种新趋势下，房地产投资者应该如何应对？

首先，从重视资产规模到重视现金流。在过去，十套房=巨额收入-负债，仍然可以有好处；未来，十套房可能成为“收入负债”，收支平衡是件好事。这并不是说房子一文不值，而是说在新趋势下暴涨暴跌的基础已经不复存在，投资应该回归市场需求、资产属性、宏观趋势等等。因此，投资者应该将关注点从“他们拥有多少资产”转向“资产能带来多少利润”。

另一方面，有必要在持有单一资产的基础上分散资产，以对冲市场变化带来的风险。总之，单一市场和单一定价单位下的资产不足以应对未来的形势，因此有必要对个人资产进行重新规划，以确保可持续的收入，在未来立于不败之地。

来源：罗马观察报