高增长低房价 长沙做对了什么？

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你认为长沙的房价怎么样？当《证券时报》的记者向长沙市民提出这个问题时，大多数人的回答是压力很小，感觉更舒服。

根据今年上半年发布的经济运行数据，长沙已占据“C”位(核心位置):在2019年国内生产总值排名前20位的城市中，长沙排名第一，2020年上半年国内生产总值增长率为2.2%。与此同时，7月份，深圳市住房和城乡建设局赴长沙学习经典的消息引发了关于长沙房价低的热烈讨论。没有土地财政，长沙能成为经济发展的样板吗？

深圳大学博士后杨海波在接受采访时说，低房价吸引人口，产业集群促进经济发展，这是长沙未来发展的主要逻辑。人是经济发展的基础，“人才是第一资源”。只要长沙保持“房价低迷”的稳定预期，人才就会源源不断地流向长沙。同时，低廉的房价和低廉的租金将吸引大量的企业，尤其是承接珠三角和长三角的产业转移，这是可以预期的。

截至目前，深圳、杭州、南京、东莞、宁波等2020年上半年楼市火爆的城市，无一例外地加大了对楼市的调控力度。一些长期关注房地产政策趋势的人告诉记者，大城市的房地产市场监管趋向于“长沙化”，或者说离这不远了。

长沙人的小幸福

“我们是省城里价格最低的城市！压力没有那么大。”

“房价不错。我只工作了几年，就以一种混乱的方式完成了抵押贷款。”

“我以前在深圳交了首付，然后回长沙买了一套房子。”

"舒适而果断，两年后，房子、妻子和孩子都有车了."

……

接受《证券时报》记者采访的长沙市民对长沙房价普遍感到压力较小，也比较放心。

根据中国房协和西泰数据发布的最新数据，长沙的平均房价刚刚超过1万元。这个价格放在全国，这是真正贴近人民的。目前，全国有70多个城市的房价超过1万元，浙江省所有地级市的房价都超过1万元。如果你看看中国中部的省会城市，它也是最低的:武汉的平均价格接近1.9万元，合肥为1.65万元，郑州为1.43万元，南昌为1.28万元。

空壳搜索显示的长沙各区县最新价格

相比之下，长沙的经济发展势头良好。根据最近发布的2020年上半年经济运行数据，长沙2020年上半年gdp增长率为2.2%，在2019年gdp超过1万亿的城市中排名第一。这不是偶然的。2019年，全国17个城市的国内生产总值超过1万亿元。当时，长沙在万亿俱乐部中排名第一，实际国内生产总值增长率为8.1%。

低房价和强劲的gdp增长是许多地方政府羡慕的发展模式。那么，长沙的增长动力来自哪里？第二产业的强劲表现是关键。据“长沙发布”信息显示，今年上半年，规模以上工业企业增加值同比增长3.9%，1-5月增长1.2个百分点，同比增长2.3个百分点；全市高技术制造业增加值同比增长20.1%，比规模以上工业企业高16.2个百分点。

固定资产投资的快速增长也是一个亮点。上半年，长沙市固定资产投资增长4.0%，其中5000万元以上项目完成投资和1亿元以上新开工项目分别增长29.2%和58.5%。同时，上半年全国居民人均可支配收入为25777元，同比增长4.8%，比一季度增长3.0个百分点。

长沙具有宜居、宜工的优势，连续12年被评为中国“最幸福城市”，2020年跻身中国八大城市，位居中部第一。

面向长沙的房地产市场监管

从深圳到长沙，高铁只需3个小时左右，每天有50多趟列车运行，交通非常便利。7月8日，深圳市住房和城乡建设局10人代表团赴长沙市住房和城乡建设局“交流房地产市场管理经验”。

纵观长沙的楼市调控，也是一个不断“修补”的过程。自2017年以来，为遏制房价过快上涨，恢复房地产市场秩序，长沙先后推出了“捍卫房价”和“打击房地产投机”，并先后出台了“318”、“520”、“923”系列调控政策和“625”。从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击房地产投机等9个方面提出了打击房地产投机的措施。

目前，长沙的限购限销政策是:本地单户户籍或非本地户籍，并购买一套商品房；以已婚家庭为单位限制购买两套，并取得第二套购买前4年的不动产权利证书；外国账户需要连续24个月缴纳社会保障或个人所得税，才能购买一套。就限制销售而言，居民销售四年，企业销售五年。

此外，长沙通过提供大量土地结束了人为短缺。从2015年到2019年，长沙的土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米。

一家大型房地产开发商的长沙销售办公室主任告诉《证券时报》记者，在监管之前，他们的项目接触了更多的外国客户。经过调控后，外国客户解决不了购买资格，交易需要四年时间，所以投资者很少，基本上是需要的。他对长沙房地产市场的发展潜力持乐观态度。新的土地拍卖价格一直在上涨，而价格上限也在逐渐上升。从长远来看，房价将符合长沙市的现状。

记者从长沙几家房地产中介处了解到，长沙二手房市场目前处于低迷状态，购房的主要客户是那些没有在长沙注册但只需要住在长沙的人，尤其是在湖南省其他城市的人。

数据也支持这一点。根据长沙市住房和城乡建设局提供的数据，今年1-5月，长沙市户籍购房者占70.03%，省内其他市州占26.82%，外国购房者占3.15%；首次购房者占81.99%，而二次购房者占17.24%。

深圳和长沙代表着中国房地产市场的两极。今年第一季度，易居研究院发布了一份报告，称2019年，在其测量的50个城市中，房价收入比中位数为13.3；深圳最高，达到35.2；长沙最低，只有6.4。房价与收入的比率意味着一个人可以在这个城市不吃不喝地买一套房子多少年。长沙人买房子可以6.4年不吃不喝，而深圳人需要35.2年。

长沙做对了什么？

为什么长沙不依靠土地财政就能成为一个gdp超过1万亿元的城市？

杨海波认为，第一，长沙的城市中心不明显，呈现多中心发展趋势，因此不可能形成大面积的高房价；第二，长沙的劳动密集型产业较少，这使得长沙不如其他省会城市有吸引力，湖南人去珠三角就业创业；三是从住房供应上跟上需求；第四，长沙第三产业比重较大，能够提供充足的金融资源；第五，长沙市政府采取主动，坚持“房子是为了居住，不是为了投机”，这是前瞻性和领先的。

长沙在调控房地产市场方面做得对吗？杨海波说，一是合理、科学、高效地制定政策，通过大量调查和反馈，形成有利于长沙长远发展的监管政策；二是控制土地流转环节，如在试点中采用“融合+震荡”的价格限制机制；三是在有效提供住房供应的同时，打击“房地产投机”；第四，保持政策和战略优势，形成长沙不能炒房的预期。

《证券时报》记者在采访中还发现，长沙市民并不热衷于房地产投机。“不升不降没什么好说的。”许多人还没有尝到房价飙升的甜头，所以他们没有买房的投资意识。

1980年后，刘顺在长沙出生并长大。他的父母买了三套房子，一套出租，一套结婚，面积超过170平方米。“它们都是一次性付款，我们不习惯抵押贷款。”刘顺是一个特殊的汽车司机，他的妻子在医院工作。她的收入略高于他，而且她很稳定。她家只有一处房产。根据长沙的政策，她可以再买一套。

“我妻子想买它，因为她想用公积金，说小女孩在她们的医院买房子。我不同意。如果小女孩买房子，她们可能没有房子。我们家有三间套房，要买什么房间！”刘顺觉得没有必要买房子。“我们家那栋70年的小房子，一个月才租2000英镑，没钱赚。”

来源：罗马观察报