解局 | 京城“地主”金隅69亿押注上海

本篇文章2786字，读完约7分钟

7月31日，上海杨浦区的一个住宅用地投标进入市场。经过93轮竞标，北京金隅以69.2亿元的总价、85764元/平方米的底价和38.32%的溢价，击退了招商金融街、九仓和龙光等5家房地产企业。

这一价格创下了周边楼层的新高，保利、仁恒等周边项目的楼层价格在5-6万元之间。

以这个价格收购土地是有风险的，空基本上没有利润，但金玉可能有其他目的和想法。

上海的69亿英镑赌注。除了对一线城市高端物业的创建持乐观态度，金隅还将重点放在重点城市的扩张和大规模考虑上。

根据官方网站的数据，作为北京市国资委的控股公司，金隅集团的核心业务包括水泥及预拌混凝土业务、房地产开发业务、物业投资及管理业务、新型建材及贸易物流业务。

就房地产业务而言，金隅已有30多年的历史，是北京三大国有企业之一。目前，金隅已进入北京、上海、天津、重庆等15个城市，先后开发建设了130多个房地产项目，总建设规模约3000万平方米。

一份研究报告还指出，除了商品房用地之外，金隅在北京和天津还有超过1000万平方米的工业用地储备，如果这部分资产在未来逐步转化为商业和住宅开发项目，预计将被重估。

换句话说，金玉多年来一直被视为北京的隐形房东。

区域新高

该洋浦家园共有5家投标房地产企业，分别是金玉地产、仁恒+法华、招商+金融街、码头和龙光。

场面非常激烈，所有的房屋公司在最初的10轮竞标中都非常谨慎。当主持人将价格调整提高到1000万元时，温度开始上升。

经过20轮，金玉和码头成为主角，该地块的底价已升至68000元/平方米。

直到第29轮，龙光、招商局+金融街、仁恒法华加入竞争，总成交价和底价不断推高。在第95轮中，金玉最终以69.2亿元的总价和85764元/平方米的底价赢得了这块土地。

这一底价在该地区创下新高。一位业内人士指出，该地块属于上海市内环，也是杨浦区城市更新的重点地块。今年上半年高端住宅市场表现良好，这将客观上使这类土地交易活跃起来。

根据转让文件，该地块位于梅州路以东，r-05地块以南，杨树浦港以西，周家嘴路以北，位于上海市内环路。出售土地面积为3.4万平方米，容积率为2.37，起价为50.03亿元，起价为6.2万元/平方米，因此没有必要建造15%的自住式出租房屋。

据上海中原的分析师卢文喜称，这块土地上最大的赢家是仁恒和保利。

据视点房地产新媒体报道，在过去的两年里，该地块周围已有四处住宅用地供应，分别由仁恒地产、保利、中国企业和龙光赢得，最高的底价为65，441元/平方米，远低于金隅的地价。

其中，2017年，仁恒地产以105.2亿元的价格赢得了杨浦81和83地块，这两个地块之间隔着一条河。按住宅面积计算，建筑价格约为6万元/平方米。

去年，保利发展赢得了杨浦区江浦社区b2-03地块，距地块约1.5公里，底价约为53，000元/平方米；中国企业支付38.1亿元购买新江湾小区91104单元b2-01地块，底价约为5.25万元/平方米。

今年7月9日，龙光集团以65，440元/平方米的底价赢得了杨浦区定海社区d5-1地块。

从这个角度来看，同一位置的楼层价格都高于20000元/平方米，金玉的利润真的很小。

目前周边项目的价格约为10万元/平方米，按自然增量计算，两年后将达到11万元/平方米。如果更贵的话，会有点压力，基本上不会有利润的空空间。

根据视点房地产新媒体的年度报告，目前金隅在嘉定区只有两个项目，即上海大成名庭和上海徐星。

金隅有很多项目是需要的，做一些标杆项目有助于品牌形象和后续的产品开发。卢文喜分析说，于今可能有其他的考虑来赢得高价，如深化上海或扩大更多的产品线。

官方网站显示，金隅的开发产品结构涵盖了普通商品房、高档别墅、商业地产、经济适用房、两房、自住商品房、廉租房和公租房等多种类型的组合。

论于今

历史告诉我们，许多付出高价的企业最终流下了遗憾的眼泪。

从2016年到2017年，金玉还赢得了很多高价地块，包括王迪项目。

在北京房东高地价的背后，除了对一线城市高端房产的建设持乐观态度之外，重点城市的扩张和大规模考虑可能更为重要。

2019年，金隅斥资84.08亿元收购了北京和杭州的4块土地，增加了约33万平方米的土地储备。年末土地储备总面积799.25万平方米，主要分布在北京、杭州、重庆、海口、唐山等城市。

靳羽西执行董事、董事会秘书郑在业绩会上透露，2020年，靳羽西将继续坚持深入城市、以一二线城市为主的原则，审慎征地，加大自有工业用地改造力度。

视点房地产新媒体了解到，2020年，金玉除了赢得上海杨浦的宅基地外，还赢得了北京海淀和朝阳的两块地，补充了土地储备。

除了现有的土地储备，一份研究报告还指出，除了商品房用地外，金隅在北京和天津还有超过1000万平方米的工业用地储备，如果这部分资产在未来逐步转化为商业和住宅开发项目，预计将被重估。

根据2019年年报，在房地产开发业务方面，金豪集团已恢复年规模800万平方米的工作。已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、海口等15个城市，先后开发建设了房地产项目。130多个，总建设规模约3000万平方米，形成了以北京为基地的三大经济圈，辐射京津冀、长三角和成渝经济区

此外，作为北京的一家大型国有企业，金隅计划建造700多万平方米的经济适用房，并提供7万多套经济适用房。

2019年，金隅地产年预售合同金额260亿元，合同面积117.47万平方米，同比增长5%。其中，商品房累计签约面积101.35万平方米，与去年同期基本持平；保障性住房累计签约面积16.11万平方米，同比增长54%。

期间，金隅地产主营业务收入222.08亿元，同比增长0.28%；毛利75.39亿元，同比增长7.12%；全年结转面积101.26万平方米，与上年基本持平。

在2020年业绩发布会上，金隅董事郑提出了新的目标:房地产业预售合同金额同比增长近20%，折合300亿元左右，收入结转，预计同比增速为两位数。

总的来说，华北仍然是金隅集团的大本营。除了房地产开发，它还在北京和天津拥有高档写字楼、商业和工业园区以及其他投资物业，面积约178万平方米。

其中，北京核心区高端投资物业约97万平方米；物业管理面积(包括住宅小区和商铺)近1350万平方米。

然而，由于疫情的影响，金隅的业务在上半年受到了一定的影响。近日，金隅集团发布了盈利预警。预计上半年上市公司股东应占净利润将在12亿元至16.5亿元之间，同比下降61%-46%。

金隅集团表示，上半年前期下降的主要原因是新冠肺炎肺炎的影响。在房地产结转项目中，经济适用房比例增加较多，当前商品房结转项目毛利率较低，导致报告期内房地产行业经营收入和毛利率水平同比大幅下降。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：罗马观察报