卖一套少一套？深圳商务公寓被叫停中介们嗨了 真实情况揭晓

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半个月前，在“715”新调控政策出台的第二天，一些只需要买房的人问，“如果票没了，我应该买套房子吗？”

无限制的购买和贷款，小尺寸和低总价使它很容易上车。特别是去年底，“只租不卖”的政策被取消了。公寓市场中某些投资属性的存在，是许多资金有限的买家，尤其是那些没有房票的买家转向商业公寓的一个重要因素。

当许多购房者仍在努力向商业公寓转移时，半个月后，7月的最后一天，深圳的新调控政策突然继续加码、打补丁，并宣布将停止审批新的商业公寓项目；鼓励经批准的商务公寓项目转化为可销售的人才房；降低商业用地比例，增加居住用地和配套用地比例。

“这项政策对商务公寓好还是对空好？我还能买商务公寓吗？”“目前深圳有多少商务公寓未受影响？”.....小组中的各种问题。

“715”打破了投机者的梦想，“731”打破了投机者的梦想。

库存是多少？

根据新政，目前在深圳出售、在建和审批中的商业公寓项目将不会受到影响。根据深圳中原研究中心7月份的数据，深圳有50个公寓项目在出售。

如下所示:

此前，深圳市住房和城乡建设局公布了今年的计划入市项目，其中提到将有18732套商品房进入市场。

如下所示:

据深圳市住房和城乡建设局此前披露，今年下半年计划进入市场的商品房项目数量为107.6万平方米，业内人士估计，已建成、在建和审批中的商品房仍将有10万套左右。

此前，深圳住宅用地有限，住宅需求巨大，这导致开发商在商业用地上建造公寓，成为住宅市场的补充。根据《深圳市城市规划标准与导则》，商业公寓是为商务人士提供中短期商务和居住服务的办公楼，不提供学校、幼儿园等居住设施。他们的土地用途被归类为商业用地。早期，商务公寓在一定程度上起到了商务办公区的支撑作用，但近年来，商务公寓出现了明显的住房化趋势，偏离了“为商务人士提供短期住宿”的宗旨。

随着深圳进入限购时代，限购公寓已经演变成投资产品，其价格也随着住宅价格的上涨而上涨。然而，根据市场调查，深圳二手房交易冷清，通过炒房赚钱并不容易。

2017年，为了维护房地产市场秩序，上海和其他城市停止批准公寓式写字楼项目，而深圳两年后停止了公寓项目。

据一些业内人士称，市场上有大量的商品房库存，几年内都不能出售。突如其来的新政对其销售影响有限。由于住宅物业和投资物业的缺乏，市场仍将是忽冷忽热。如果卖得好，它仍然会卖得好，如果卖得不好，它也不会因为这个政策而热。

中介买家忙着观望

7月31日晚，房地产中介在外地和外地出售的公寓已经很高了。在朋友圈里，他们敦促下订单，电话营销和轰炸，并准备在周末大打一场。

记者当晚接到了三四个售楼电话，甚至在朋友圈子里，他们都是“绝版公寓”、“少买一套”、“公寓福利砸了”。在他们看来，停止深圳的商务公寓是一个很大的好处，甚至深汕合作区的商务公寓也刷到了“深圳飞地”的资产价值。

公寓稀缺，值得购买和珍惜，是低总价高回报投资的首选...这是一直唱得很好的公寓开发商和房地产经纪人的主要言论，在突如其来的新政中打出“好牌”是情有可原的。然而，记者发现，深圳的购房者并不像他们想象的那样“心急如焚”，而是有少数人在赶时间，而大多数人持观望态度。

沙井网红色房地产的销售人员告诉记者，在“715”新政出台后的第一个周末，销售办公室的顾问人数大幅增加。他每天接待10多批顾客，有些人直接卖出10套公寓。然而，在“731”紧急政策出台后的这个周末，我怀疑现场的游客数量是否因为下雨的天气而没有明显增加，一切都照常进行。当被问及该项目是否会涨价时，对方告诉他:“我不敢。”

记者从其他房地产中介处了解到，大部分公寓产品仍是老样子，佣金高，折扣大，再加上“绝版”新政，公寓市场反应如常，目前大部分开发商无意调整价格。

一些购房者还表示，如果他们有很多闲钱，又没有房票，他们可以考虑在中心区购买公寓，但那些位置差的应该慎重考虑。至于这项政策是否会导致房价上涨，大多数理性购房者认为影响有限。毕竟，对公寓住宅替代功能的需求是有限的。就投资而言，与住房相比，它也是不足的。

稀缺不一定会增加

稀缺不一定会上升，但有价值的稀缺会上升。

大量购买商务公寓的人只是需要不足的资金。他们想先投资一套公寓，这样无论如何都不会影响他们自己的房票和贷款票，然后卖掉它们，以后再换房子。但是你有没有想过，如果公寓卖不出去或者根本不涨，而房子在涨，你还能买得起房子吗？

去年，龙华网红公寓龙光九钻石被出售。当时，39个复式公寓房的总价为280万元，71个复式公寓房的总价为368万元，132个复式公寓房的总价为680万元。根据壳牌二手房网的最新信息，目前，39套两居室公寓的挂牌价格仅为240万至270万英镑。以前，对于这种类型的公寓，中介推荐的是单间公寓，月租金最高可达8000元，月租金不到40套。根据壳牌二手房网的数据，月租金只有4500-5500元，与月租金8000元有一定差距。

与今年深圳二手房的增长相比，这个地理位置优越、周边交通设施完善的商业公寓的投资增长并不理想。

一些业内人士表示，在深圳，判断一套房子是否值钱取决于房地产的五大核心价值:住宅、学位、投资、圈子和金融。综合价值越高，房子就越值钱。从这五个方面，我们可以理解为什么商务公寓持续低迷:

1.住宅价值:住宅建筑的分摊面积约为17%~22%，而商业公寓的分摊面积约为30%。同等面积的商品房的使用面积比住宅楼的使用面积小得多。由于属于商品房，所以商品房的水电费是按商业水电标准收取的，生活费用也不低。

2.学位价值:目前，深圳有学位分级制度，公寓必须是家庭中唯一有资格申请学位的房子。大多数商业公寓没有学位，即使有，也至多属于丙类。然而，在深圳高质量学校就读的学生人数往往少于A类家庭的总数，即B类以下的家庭没有资格入学。没有度的作用，它大大削弱了公寓的价值属性，减少了未来出售公寓的潜在买家的数量。

3.投资价值:公寓通常用于出租以获得收入。买公寓时，你可以先计算账户，也就是租金收入和成本支付之间的时间收益比。例如，3000个月的租金是每月36000元，购买一套公寓是120万。收回成本大约需要33年，因此投资回报不高。此外，商业公寓的二手交易税很高，契税为3%。主要交易税包括营业税、个人所得税和土地增值税，导致交易成本高。现在，很多税费都需要通过买房来支付，这对购房者的购房意愿造成了很大的打击。特别是，买方对低税收和低费用很敏感，这使得销售很困难。

4.圈值:一般住宅是两梯、三户或四户，人少，不会给出行带来麻烦，有很好的私密性。公寓通常有两个梯子和十个家庭，甚至更多。工作人员不仅数量众多，而且杂乱无章，安全性和私密性也无法得到很好的保证。住在公寓里的人大多是流动的。显然，商务公寓里没有圈子。

5.财务价值:与首付30% 30年的首付相比，公寓只能达到50%，10-20年，资金利用率大幅下降。住房抵押贷款可高达70%，而公寓抵押贷款可高达60%。听着，银行已经告诉我们，作为房地产资产，住房的质量比公寓高。

来源：罗马观察报