惠誉：确认力高集团“B”长期外币发行人评级 展望升至“正面”

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7月28日，惠誉将总部位于中国的01622.hk瑞科地产集团有限公司(以下简称“利高集团”)的长期外币发行人违约评级(idr)前景从“稳定”调整为“积极”，并确认其idr和高级无担保评级为“B”。

此外，惠誉还确认，利高集团未偿还美元高级无担保债券评级为“B”，回收率评级为“rr4”。

预测调整反映了利高集团股权合同销售额的持续增长，2019年达到145亿元，增长29%。惠誉预计，2020年股权合约销售额将达到181亿元人民币，这将有助于其销售规模扩大，接近评级较高的同行。利高集团还在25个不同的城市继续其地域多元化，共有89个项目。以净负债/调整后存货(包括对合资企业和关联企业的数据调整)衡量，利高集团的杠杆率从2018年的29%降至2019年的15%，优于评级为“B”的同业。

惠誉认为，利高集团可以保持较低的杠杆率，因为该公司继续建立足够的土地储备，以维持不断上升的合同销售额。利高集团拥有的可供出售的资源可用于开发活动约四年。由于利高集团交付项目的高利润率，未售建筑面积成本(gfa)仅为每平方米1978元人民币，盈利能力仍然很强。

主要评级驱动因素

规模小但增长强劲:利高集团的评级受到其2019年股权销售规模145亿元人民币的限制，虽然惠誉预计利高集团的股权销售在2020年将至少达到180亿元人民币，但与较高“b+”区间的同行相比，这个规模相对较小。利高集团已经过渡到快速周转模式，这意味着其销售周转和销售增长更快。

2019年，包括合资企业在内的合同销售总额增长了25%，达到274亿元，2018年增长了65%以上。2019年，股权合同销售额占总销售额的比例略高于50%，与2018年持平。利高集团2019年保持销售效率，股权销售/包括合资企业债务在内的总负债为0.9倍，股权销售/调整后存货为0.7倍。

杠杆率仍然很低:惠誉预计利高集团将继续增加合同销售额，以发展可持续的市场地位。这意味着该公司可能会收购土地，以维持其不断增长的合同销售额。惠誉预计这将提高杠杆率，但杠杆率应保持在40%以下，低于惠誉考虑采取积极评级行动的水平，因为杠杆率已从2018年的29%降至2019年的15%，主要是由于更保守的土地收购策略。

土地储备支持增长:惠誉估计，利高集团的土地储备足以支持大约四年的股权出售。如果利高集团想要实现更高的合同销售目标，就需要持续获得低成本的土地，以维持健康的土地储备期。2019年，利高集团将土地储备从2017年的490万平方米和2018年的1000万平方米增加至约1460万平方米，其中天津、南昌、合肥、浙江和济南占总建筑面积的大部分。

健康利润率:由于2019年平均征地成本为2641元/平方米，而2018年为1829元/平方米，利高集团的息税前利润从2018年的27%降至2019年的25%。利高集团主要通过并购获得土地，因此未售土地的平均成本保持在2000元/平方米左右。其销售集中在二线城市的非黄金地段，其产品组合面向首次购房者，因此该公司不受价格上限政策的影响。这将有助于利高集团在高周转率下保持健康的利润率。

评级推导摘要

利高集团2019年的股权合同销售额为人民币145亿元，低于“B”级同业公司的水平，如195亿元的现代地产(中国)有限公司，简称“当代地产”，01107.hk，b/ Stable。然而，利高集团的杠杆率低于当代购房者，当代购房者的土地储备年限更长。当代购房者的利润率也低于利高集团。利高集团的销售效率很高，所以更容易转变成快速周转的商业模式，同时可以控制杠杆率。

评级高于利高集团一级的被评估“b+”级房地产企业一般具有可持续的经营模式，股权销售超过200亿元人民币，土地储备支持发展需要三年以上，杠杆率稳定在45%以下。一些评级为“b+”的房企在全国市场地位更强，项目的区域多元化程度更高。

来源：罗马观察报