在管面积与毛利率30%目标 滨江服务要做创新业务和未来社区

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8月27日，滨江服务披露的半年度报告显示，公司2020年上半年实现收入4.16亿元，同比增长31.1%；毛利1.36亿元，同比增长48.9%；毛利率为32.9%，同比增长4.0个百分点；本期利润1.04亿元，同比增长112.3%。

在8月28日的业绩推介会上，部分投资者向视点房地产新媒体表示，滨江服务对毛利率为何上升、行政成本为何下降、第三方物业费为何低于滨江集团、是否管理城市、如何提高旧社区物业费等问题进行了回应。

其中，展望下半年，董事长朱立东仍希望公司能以稳定和深远的物业服务为基础，成为质量的领导者。至于如何实现，他提出了两个主要方向:向同龄人学习和创新，以及探索未来的社区。

两个30%:管道面积增长率和毛利率

根据中期业绩报告，物业管理服务收入仍是滨江服务最重要的收入来源，杭州的豪华物业管理市场仍是滨江服务的大本营。

截至2020年6月30日，滨江服务的物业管理服务收入为2.54亿元，占总收入的61.2%，同比增长33%。这是因为其在浙江省、上海、江苏省和江西省的20个地区的72个子公司和分支机构为77，000个单位提供物业管理服务。

近6个月来，滨江服务管理下的建筑面积同比增长28.2%，达到1680万平方米，合同建筑面积同比增长29.1%，达到3020万平方米，其中杭州占62.1%，保持了浙江98.9%的高水平。

观点房产新媒体获悉，杭州二手房市场物业管理单价约为4.5-5.5元/平方米，滨江服务的平均税后物业管理费为4.23元。滨江服务解释说，如果按照公司与业主签订的物业管理合同中规定的物业管理费，实际平均物业管理费会稍高。

像许多房地产公司一样，母公司的输血是滨江服务轻松赢得杭州高端市场的主要原因。上半年滨江集团新增土地面积122.48万平方米，其中90%以上的土地属于滨江服务管理。目前，滨江集团项目的物业服务收入为1.74亿元，占同期物业管理服务收入的68.3%。

据投资者介绍，滨江高端产品的市场份额在杭州排名第一，今年的高端市场份额约为80%。浙江省四分之一的财富流向滨江服务的服务对象——501号(滨江集团大厦)。

区域优势和奢侈品市场优势都需要保持，朱立东设定的目标是每年增加近30%的管理面积，其中对外扩张是一个重要部分。滨江服务首次上市时，来自独立第三方的项目比例不到30%，现在已经上升到45%。管理层强调这一比例一直在上升。

同时，从项目区域来看，滨江服务现有管理区域有近64.97%来自滨江集团，35%来自独立第三方，比去年同期高出2-3个百分点。

项目类型方面，滨江服务管理的项目有115个，非住宅项目有31个，其中24个在杭州，包括滨江集团自主开发的商业部分。

据投资者介绍，在第三方项目方面，滨江服务认为商业办公项目将是首选，公司也在关注一些并购目标，并将继续保持不低于50%的年股息率。

此外，增值服务的收入是滨河服务的第二大收入来源。其中，由于交付前服务、咨询服务、community/きだよ 0服务和项目的增加，非业主增值服务收入同比增长9.5%，达到1.21亿元，占总收入的29.2%；由于定制化家装和车位、库房销售的持续增长，业主的增值服务收入同比增长165.6%，达到4010万元，占总收入的9.6%。

截至2020年6月30日，滨江服务的毛利率由去年同期的28.9%上升至32.9%，主要是由于物业管理服务的毛利率大幅上升，以及高利润率业主的增值服务增加。

滨江服务是指三个因素之间的相互作用:上半年疫情的影响促使政府给予社会保障救济，下半年年终奖金支出的增加，新交付的房地产和其他业务的改善。总的来说，毛利率可能会在下半年保持不变，明年的不确定性会更高。

下半年探索未来社区

朱立东想了很多关于下半年和未来该怎么走的问题。

一是提高服务质量，提高业主满意度；二是协调清洁、安全、客户服务和工程四条线，优化内部组织结构和流程；三是向万科、龙湖、绿城、徐汇、永胜、仁恒、施琅等优秀同行学习，妥善储备创新业务，包括拓展服务领域、业务模式和人才储备。

投资者对滨江服务和绿城服务的关系很感兴趣。上述投资者告诉视点房地产新媒体，朱立东在会上回应称，绿城服务不仅是公司的投资者，也是龙头企业和兄弟物业服务企业。目前，双方在销售端午节粽子的过程中只有初步的合作。

到目前为止，滨江服务已经推出了生活+，为业主提供软装修服务，并正在考虑提供二次装修、中介租赁、新房装修等商业模式。例如，绿城服务的教育部门、生鲜仓储与配送业务部门和智能园区业务部门暂时不适合滨江服务，今后将进一步学习绿城的多元化经营和创新业务。

朱立东表示，滨江服务和绿城服务已经达成共识，业主的各种新的商业模式平台向兄弟企业和优秀企业开放，能够登陆服务社区的成熟项目将积极引进。

我们努力成为服务质量和行业服务标准的领导者，但我们可能只是业务创新的追随者。

投资者的另一个担忧是滨江服务是否会探索杭州的城市管理和智慧城市。

在房地产公司中，有许多同行从住宅小区、公共商业建筑和工业园区渗透到整个城市的建筑管理中。不过，朱立东透露，滨河服务现在更多地作为一个子系统来协助杭州市政府进行智能停车和智能消防，但规划未来社区(智能社区)和滨河服务更为合适。

这有两个原因。一是杭州的城市服务仍由政府主导，二是滨江集团今年6月获得的望江未来社区地块建设的要求。

2020年6月16日，滨江集团以约61.86亿元获得杭州望江新城未来社区出租屋用地。其中，纯商业地块建筑面积为90403.5平方米，容积率为5.5。根据规划，41760平方米的面积必须在40年内能够自给自足，社区中心、公园、人才公寓和安置用房将成为浙江未来社区的国际示范区。

2019年，浙江省政府正式发布了《浙江省未来社区建设试点工作规划》，规划了浙江省未来社区建设的9个场景，包括邻里场景、教育场景、健康场景、创业场景、建筑场景、交通场景、低碳场景、服务场景和治理场景。

此前，为响应浙江省未来社区规划，滨江集团在自己的地块上设立了长期出租公寓社区品牌暖房，从公共区域、精装、软装和服务四个方面融入未来社区，提供标准化公寓住宅产品和社区公共配套设施等租赁服务，提供滨江地产和暖房管家双重社区服务。

截至目前，滨江集团在建的现有公寓小区已达到30万平方米，共约8000间客房。预计第一家门店将于2021年初在杭州萧山交付并开业，规划开发面积将超过100万平方米。

根据浙江省未来社区规划，到2021年底，杭州将培育和建设约100个省级试点，建立未来社区建设和运营的标准体系，形成可复制和推广的经验和做法，涌现出一批未来社区的典型案例；它将在2022年得到全面复制和推广。

市场笑话，杭州五分之一的人是宾芬。在杭州、浙江和长江三角洲，越来越多的企业正在步入物业轨道，滨江服务之路需要慢慢走。

来源：罗马观察报