观点直击 | 绿城中国提质增效半年 逆市加杠杆、展望重返前十(实录)

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绿城改变了其关于战略规划的说法:战略2025，即结合中国第十四个五年计划制定未来五年的发展规划。

这已经反映在绿城2019年的年度报告中。其五年目标，包括营销目标和投资目标，是2020年2500亿元，2025年3500亿元。

五年的定义的确更符合绿城的发展。回顾过去的五年，绿城充满荆棘和不均衡的磨合时期。股权置换、人员冲击、投资决策失误等产生了一系列历史问题，各方面的表现都不尽如人意。

经过2019年董事会的大调整，张亚东领导下的绿城开始趋于稳定。参加8月28日召开的中期业绩会议的阵容也在年初汇聚，依然是张亚东领导的郭家峰、耿、周、副总裁等人的面孔。

在绩效会议上，张亚东透露，绿城未来五年的发展规划研究工作做得很好。他高度评价这一计划:它将使未来发展思路清晰，板块定位准确，措施更加扎实。

根据这一计划，绿城专注于三个业务领域，即资产密集型领域、资产轻型领域和绿城+领域。资产密集型行业也有特殊的内容，包括tod、城市更新和生产与城市一体化。

年中报告提到了特色项目的进展情况:tod项目方面，绿城在杭州、宁波等城市已经登陆了13个项目；在城市更新方面，成功中标杭州市三个旧社区改造项目；小城镇商业确定了以医疗、农业和科技三大产业为重点的两轮驱动的房地产销售和产业化经营的商业发展模式，并确定了总建筑面积893万平方米的规划。？

重资产板块整体发展相对稳定和成熟，尤其是在后续发展过程中，这将成为公司近期发展的基石。张亚东强调了主营业务的重要性。

绿城管理作为绿城分拆出来的一个轻资产板块，于7月份成功登陆资本市场，成为首只受到市场关注的代建股票。

至于绿城未来五年的发展方向，我们还不知道，但至少从上半年开始，我们可以一窥其发展的基础，包括销售规模、土地储备、债务状况等。

回到前十名

绿城2025推广战略规划的第一年已经过半。从管理层在会议上取得稳步进展并取得非常可喜的成绩的声明中可以看出，绿城在过去六个月的收入情况可能不错。

截至2020年6月30日的6个月，绿城实现利润238.96亿元，同比增长28.1%；净利润31.3亿元，比2019年同期的30.73亿元略有增长；公司股东应占利润20.96亿元，同比增长1.9%。

大多数利润指标仅略有增加，但收入水平却大幅提高。其中，物业销售收入增加，本期物业销售收入达到207.14亿元，占总收入的86.7%，比2019年同期的158.89亿元增长30.4%。

这是由于结转收入物业的平均售价上升。在此期间，平均售价为每平方米21222元，比2019年同期的每平方米16731元上涨了26.8%。义乌桃花源在结转收入项目中的销售比重较高，以销售价格较高的别墅为主，杭州桂雨江南和济南玉兰花园位于一、二线城市，在一定程度上提高了平均销售价格。

然而，也有迹象显示下降。绿城今年上半年的毛利率为25.9%，比2019年同期下降了6.1个百分点。其中，房地产销售毛利率为25.6%，同比下降5.7个百分点。中期报告中的解释主要是由于价格限制未能充分反映品牌溢价。在整个绩效会议中没有提到这个指标。

更多人仍然关注上半年绿城的销售。尤其明显的是，在上半年房地产市场普遍低迷的情况下，合同销售额和还贷率的增幅一直保持在较高水平。

截至2020年6月30日的6个月中，绿城的总承包销售面积约为431万平方米，同比增长7%；合同销售总额约为912亿元，同比增长23%，为去年同期新高。回收率为95%，在行业中也处于较高水平。

与去年同期销售额同比下降相比，今年确实有新的突破。对于2500亿元的年销售目标，张亚东表现出了很大的信心，他说如果形势好的话，一定会实现100%的目标，甚至有一定的超额。

李俊坦言，在疫情的严重影响下，要实现这样的销售并不容易，他又回到了前十名。根据2019年中国房地产销售百强榜单，绿城在2019年排名第16位。

关于下半年的商品销售来源，张亚东透露，绿城仍有2700多亿元的价值。按照近70%的转换率，合同销售额约为1900亿元，加上上半年实现的912亿元，合计约为2800亿元。

数据显示，绿城在下半年推出了44个新项目，包括京杭和Xi安的大型市场，今年的任务目标都在30亿元和40亿元以上。李俊介绍说，三分之二的新推进项目位于长江三角洲地区，83%位于一、二线城市。

反市场加杠杆

商品的大部分价值分布在一线和二线城市，这反映了绿城在过去两年里重返核心城市的决心。几年前，绿城因为步调错误，曾经赢得了很多不适合高端产品定位的三、四线土地。

现在，绿城将专注于一线和二线城市的布局。截至2020年6月30日，绿城共有172个土地储备项目(包括在建和待建项目)，总建筑面积约为4801万平方米，其中按权益法计算约为2798万平方米，底价平均成本约为每平方米6234元。一线和二线城市的可销售价值占74%。

今年上半年，绿城的征地行动也吸引了很多关注。高峰期在2月份，甚至在一周内花了200多亿元买地，市场称之为土地抢购。

报告期内，绿城共有43个新项目，总建筑面积约为1097万平方米，预计新增价值约为1756亿元，其中本集团应占权益约为1012亿元，土地总成本约为648亿元，与2019年绿城土地收购总额基本持平。

郭嘉峰在会上回答了征地问题。他说今年上半年他确实得到了更多的项目。当时，他认为这是疫情过后获得土地的时候了。

至于下半年，该公司表示，将从去年6月开始恢复全线征地，包括开盘时间、成本、推单数量、首开盘完成率等指标。这可能反映了绿城更加谨慎的态度。

在激烈的竞争中，绿城最近很少在公开市场上积极竞争，低利润的土地公司也不会抢它。郭家峰强调，下半年，他将寻找机会寻找利润更高的项目，并在根深蒂固的城市拓展城市形象和运营团队形象更清晰的领域，预计业绩会更好。

同时，他提到，新增项目价值已确认超过2200亿元，全年完成新增价值指标2500亿元的可能性很大。

值得注意的是，在此期间，绿城估计新扩建项目的预期净利润总计近180亿元，平均净利润同比增长约3个百分点。供应效率也有所提高，预计近25%的新增附加值将在同年实现销售转型。

另一方面，绿城去年也继续拓宽投资渠道。除了在公开市场进行招标和拍卖，它还加大了并购的力度。

今年上半年，该公司通过并购收购了12个项目，估计价值为738亿元人民币，占42%。去年，绿城M&A项目的价值只有858亿元。

《中国日报》还披露，集团和地区公司已正式成立并购专项小组，并正全力推进一批储备并购项目，进一步拓宽并购渠道。

继续收购新湖宝上海明珠市部分权益的行动去年年底，今年4月，绿城集团以41亿元的价格收购了新湖宝、上海、沈阳、启东五个项目的部分权益。绿城的大部分股权项目只占很小一部分。其先前的观点是，房地产新媒体表示，通过一小部分股份收购项目，可以用更少的资金获得更大的销售规模。

绿城与新湖宝藏的关系比并购更深。同样在今年4月，新湖宝宣布以每股9.5港元的价格，以现金形式认购3.23亿股绿城h股，总额为30.685亿港元。交易完成后，新湖宝占绿城总股份的12.95%，成为第三大股东。

张亚东还提到了引进战争投资的行动。绿城目前发展或快速发展的最大问题是其原始股本相对较小。如何引入更多的战略投资来增强其发展潜力，是管理层特别关注的一个课题。

他继续指出，新股东的引入使绿城获得了资金，释放了开发空，并增强了其开发能力。

在质量和效率的提高下

产品强度问题一直是绿城关注的焦点。在这次绩效会议上，张亚东讲述了在精益管理中引入产品质量，提高质量和效率。

他提到，过去绿城的产品在成本控制方面有了很大的提高，提高了/0/，因此也在不断努力丰富产品控制的标准化体系，深化战略收集，有效降低动态成本，全面推进战略合作。

然而，提高质量和效率最基本的方面是人的建设。今年上半年，绿城继续向下授权，成立了10个专业商业委员会和29个项目组。在此期间，两个项目组升级为城市公司。

事实上，在2019年初，绿城调整了其结构，将原来的11+5结构减少到11，并将结构调整到8+3。

张亚东说，改进机制自去年全面实施以来，也取得了实效。结果也得到反映。人均建筑面积同比增长29%，达到人均1万多平方米。

上半年，绿城实现新政支出14.47亿元，同比增长3.0%。其中，房地产开发相关业务发生的行政费用为7.15亿元，与2019年同期基本持平，比2019年同期下降19.6%，得益于近年来持续优化管控模式，人均效率不断提高。

随着机制的逐步完善，过去几年土地收购不准确的影响不容忽视，资产减值准备的数据仍在变化。

但与2019年的13亿元减值损失相比，上半年的2.21亿元减值损失有所缓解。耿介绍，上半年部分资产减值损失为例，主要是山东省莱芜市项目因拆迁发生减值损失3.6亿元，余杭市项目前期拨备转回，综合结果为2.21亿元。

他强调，今年上半年的损失是一个孤立事件，因为政府在景区拆除了该项目，绿城作为开发商没有过错。

耿认为绿城提供的历史文物越来越少。与此同时，在过去的两年中，土地收购在源头的准确性有所提高，例如，上半年土地收购的利润率同比增长了约3个百分点。

在研究了销售和财务等一系列数据后，我们应该更全面地观察绿城的现金流。由于近年来债务规模受到有意控制，绿城对当前融资收紧的三条红线更加冷静。回顾2014年，其手头现金甚至无法支付一年内到期的计息负债。

然而，上半年的净资产负债率为66.1%，略高于2019年12月31日的63.2%。平均融资成本为5.2%，比去年同期的5.4%低20个基点，现金债务比为1.8。

今年上半年，由于土地收购增加，绿城急于输血。共发行企业债券、票据、ebs等工具145.9亿元，规模较大。绿城已从金融机构获得超过2397亿元的信贷，截至2020年6月30日，仍有约1312亿元的可用额度。

截至2020年6月30日，绿城一年内到期贷款余额为347.88亿元，占贷款总额的31.1%。尽管这一比例从去年底的36%下降，但短期财政压力仍然相对较大。

耿表示，绿城之前已经预测到了这些新政策，因此能够冷静应对，不会阻碍绿城的发展。

以下是绿城中国控股有限公司2020年中期业绩发布会的现场问答记录:

现场提问:最近，由于许多城市也增加了调控政策，管理层对行业和现状有什么具体看法，绿城将如何规划其中长期发展？

张亚东:纵观行业当前和未来的发展，绿城充满信心。在今天和未来很长一段时间内，房地产业仍将是中国最重要的支柱产业。在一段时间内，这个位置是无法替代的。特别是随着房地产业的发展，中央政府对房地产业进行调控，被公司认为是房地产业健康发展的一项措施。

对于目前的房地产调控，公司认为不同的企业会有不同的影响。公司认为对绿城的影响是积极的。公司相信，通过这样的调控，绿城将为房地产行业提供新鲜的经验，为业主提供优质的产品，为产品提供良好的标杆，为房地产行业做出良好的贡献。

鉴于行业的发展和国家的一些政策，公司在近一年的时间里制定了未来五年的发展规划。这一规划使思路更加清晰，未来发展更加准确，发展措施更加扎实。公司坚信绿城在中长期发展中会有更好的未来。在10月份未来五年的发展计划最终确定之后，我想找一个特殊的机会向您汇报。

现场提问:公司上半年的整体销售情况仍然很好，已经回到了中国前十名。公司下半年有什么具体的销售和供应计划来保证完成2500亿元的年度目标？

李俊:在资产密集型行业，今年新收购的项目中，1756亿元中约有四分之一将在年内完成转换。从目前的其他库存来看，也足够了，因为下半年将有44个全新的项目推出，其中京杭、Xi等重要城市有很多大市场，今年的任务目标都在30亿元和40亿元以上。三分之二的新项目位于长江三角洲，83%位于一线和二线城市。

公司有充分的信心和保证，今年2500亿元的合同销售目标可以实现。今年1月，绿城开始扩大其项目。基本上，在京杭甬Xi这些职位较重的城市，从征地到开业的时间可以基本控制在6-7个月，在所在城市处于领先地位，运营效率得到了显著提高，包括规划设计相关工作的推进。

现场提问:上半年绿城的土地收购非常活跃，在全国房产存量中排名第二，全年新增房产目标值为2500亿元。下半年有没有具体的措施或实施计划？

郭家峰:上半年，绿城确实得到了很多项目。此前，它认为年初的疫情是一个时间点。即使经济继续发展，这个国家可能会对房地产有更大的相对依赖。在这种情况下，它基本上以很低的溢价获得了土地。该项目始于今年下半年，并于去年6月后收回了收购的土地。这些恢复指标包括开业时间、成本、报价数量、初始开业完成率、财务指标等。

在激烈的竞争中，公司很少主动在公开市场上收购土地，而低利润公司则没有。截至目前，已确认的新增商品价值超过2200亿元。总的来说，2500亿元的目标已经实现了，这是一个很高的概率，失败的状态基本上是不可能的。

下半年，我们将寻找机会，寻找利润更高的项目，在根深蒂固的城市中拓展城市形象和运营团队形象更清晰的领域。预计今年下半年的表现将好于今年。

现场提问:管理层如何看待最近的三条红线政策，绿城的投资或杠杆在未来是否会受到影响，是否会影响公司未来的整体发展？

耿:公司非常关注“三条红线”新政。新政尚未正式颁布，操作规程也尚未颁布，但公司明白，新政的颁布只会对房地产行业更加稳定健康的发展起到积极的作用。绿城在过去两年取得了相对较好的增长率。它之所以取得如此好的发展，是因为它依赖融资杠杆，而不是依赖融资。此前，该公司已主动控制负债规模。例如，大股东每年都对资产负债率有非常严格的要求。截至6月底，绿城的净负债比率为66%，现金负债比率为1.8，在行业中处于非常好的状态。

现场提问:本期仍有一些减值准备。具体原因是什么？接下来，是否存在降低公司资产价值的压力？

耿:实际上，每年不管账面上有没有减值准备的数据，各种类型的财产都会按照审慎的原则发生减值，这个动作是会做的。现在，根据我们掌握的信息，我们已经为各种财产的减值准备。至于今年下半年和未来，未来没有规定。根据一些新情况，我们现在还不能得出最终结论。但总的来说，我们可以判断，历史项目的规定越来越少。同时，近两年来，土地收购的准确性有所提高，上半年土地收购平均利润率同比增长约3个百分点。

至于今年上半年，绿城计提了超过2亿元的减值准备，这是一个孤立的事件，因为山东的一个项目被政府拆除了。作为开发商，绿城没有错。虽然事后山东政府对拆迁做了一些补偿，但对公司的投资还是造成了一些损失，所以今年上半年对这一事件做了一点准备。

现场提问:公司目前有13个tod项目。请要求管理层从未来项目布局的角度分析tod模式？

郭家峰:在中国的发展过程中，高速公路和高铁确实改变了很多出行的可能性。现在，通过杭州中心和宁波项目的成功开发，公司在tod地产的设计和建设方面积累了一些经验，所以tod项目的拓展也是公司的一个战略。杭州、宁波等城市很多，北方城市与当地地铁公司成立了联合管理公司，持股比例约为50: 50和49: 51。尤其是宁波tod去年和今年的扩张项目比较多，我们也把tod作为公司特色和特色发展的重点。

还有许多项目与tod和小城镇相结合。例如，该公司现在有一个相对较大的计划，估计它将在今年年底成形。例如，一个大城市对外扩张的第一站可以提供一个非常大的区域，这是另一个tod项目，离地铁只有200米。tod和小镇的结合是一个很好的项目安排，所以tod在这个领域有经验，因为它开始得比较早。

现场提问:由于疫情的影响，公司整体酒店收入有所下降。公司的股票资产和后续策略是什么？

周:由于疫情的影响，应该说上半年酒店的收入受到了影响。目前，应该说局势已经逐渐恢复正常。疫情爆发后，一些酒店的状况比前几年要好。

截至2020年6月底，绿城在建及计划在建物业总投资预计为786亿元，其中产权证601亿元，权益407亿元。去年资产管理处于正常状态，业务回报率为3%，酒店为1.5%，整体回报率约为2%。通过对所持资产流动性的管理和多种手段的结合，流动资产流动性约占公司管理水平的65%。

值得一提的是，流动性管理效果非常好。在未来，公司的一个非常重要的目标是持有房产以提高盈利能力。目前，持有物业产生的现金流非常稳定。随着资产运营能力的提高，对旅游线路的释放将做出更大的贡献，这将平衡销售业绩的波动。此外，我们也在为一些非战略性持有的物业寻找合适的机会，寻找合适的买家在一定程度上进行处置，力争在三至五年内将现有资产占当前净资产的比例从75%降至40%。公司有这样一个目标，应该说任务是艰巨的，但效果是可以预期的。

来源：罗马观察报