建业新生活半年：毛利率遇挑战与在管规模“加速跑”

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在兄弟公司建业地产发布业绩的第二天，建业新生活也发布了2020年年中的业绩。数据显示，2020年上半年，建业新增生活收入10.61亿元，净利润1.89亿元，同比分别增长56.1%和91.6%。

同期，建业新生命公司股东应占利润为1.84亿元，比2019年同期增长70.3%；每股基本利润为0.187元，比2019年同期增长0.0688元；每股中期股息为6.6港元。

虽然一些核心数据有一定的增长，但如果将这一成果投入到物业管理行业，可以说是相当令人满意的。年初的疫情无疑对房地产行业造成了严重的短期影响，而物业管理行业是这一时期迎来春风的行业之一，这进一步推动了物业管理公司走向资本市场。

目前，碧桂园服务、绿城服务、保利地产、郑融服务、永胜人寿服务、滨江服务、金融街物业、雅人寿、红阳服务和凯撒丽人的收入增幅分别为78.4%、58.8%、27.6%、50%、90%、31.1%、18.74%和78.5%

与此同时，幻想曲控股董事长潘军在2020博鳌房地产论坛上表示，在疫情的影响下，市场看到了物业公司的价值，资本市场对物业管理行业的前景非常乐观，估值很高。据估计，到今年年底，可能会有40多家上市物业管理公司，未来三年将有100多家，市场规模将超过10万亿元。

业绩公布后的第二天，建业新生活召开了中期投资者会议，这是该公司上市以来的首次业绩会议。会上一位投资者向视点地产透露，建业新生活控股股东胡葆森也参加了此次活动，并在会前花了很长时间向投资者介绍了物业管理公司的最初意向和未来。

从胡葆森的话中，我们可以看到建业的新生活有建业地产2016年到2019年的数字。这一轮新的物业管理开始加速，随之而来的是类似的问题，如毛利率和平均物业管理率的下降。

毛利润秘密

具体到上述业务，建业新增生活收入主要来自物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理和咨询服务三大业务，分别实现收入8.44亿元、1.73亿元和4500万元，同比分别增长59.25%、51.75%和25%，与去年同期的爆炸式增长相比明显收窄。

其中，物业管理和增值服务是最大的收入来源，占79.5%，其他两项业务分别占16.3%和4.2%。与2019年同期相比，上述三项业务占比分别上升1.6个百分点、下降0.4个百分点和下降1.3个百分点。

就盈利能力而言，本期物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务的毛利分别为2.67亿元、6，900万元及3，100万元，相应的毛利率分别为31.7%、40.1%及69.8%。其中，仅寿险服务毛利率提高了6.8个百分点。

而物业管理和增值服务、商业资产管理和咨询服务分别下降了1.4个百分点和7.8个百分点。这也意味着这两个企业面临着在不增加利润的情况下增加收入的问题。

事实上，物业管理和增值服务是物业管理公司的两大核心业务。一般来说，物业管理和增值服务(有些公司也称社区服务，统称为社区增值服务)是分开分类统计的，而建业新生活对这两个项目进行统一分类。虽然这个项目的毛利率有所下降，但仍高于行业平均水平。2019年，22家物业管理公司的整体毛利率为29.9%。

一位长期研究物业管理公司的人士告诉视点房地产新媒体，物业管理业务的毛利率普遍较低，尤其是住宅管理，而社区增值服务业务的毛利率相对较高。

上述参与投资者表示，物业管理的毛利率也是很多投资者特别关注的问题，因为考虑到传统物业管理公司的重要指标，建业新生活目前的毛利率在16%左右。公司管理层认为，核心物业管理部分毛利率较低的原因是服务投资和人员成本相对较大。

长期来看，物业管理及增值服务业务的整体毛利率可由2016年的17.6%上升至2020年年中的31.7%，这可能与近年来增值服务的部分收入密切相关。

2018年年中，物业管理收入从1.9亿元增加到2.63亿元，同比增长38.42%，增值服务从5900万元增加到2.66亿元，同比增长350.85%，相应的毛利率从25.4%增加到35.6%。2020年中期，物业管理和增值服务收入分别为3.88亿元和4.56亿元，分别增长47.53%和71.43%。

总体而言，受益于寿险服务、商业资产管理和咨询服务的毛利率，建业新生命整体毛利率也有所提高。数据显示，从2016年到2018年、2019年年中和2020年年中，其总毛利率分别为17.48%、22.78%、23.2%、35.59%和34.68%。

规模加速和第三方比例下降

严格来说，建业地产和建业新生活之间没有附属关系，两家公司的管理层都愿意说两家公司是兄弟公司，但只有同一个控股股东。在胡葆森看来，建业集团就像一列火车，它的盘子就是火车底下的轮子。车轮越多，汽车行驶越平稳、越快。

目前，建业是一个单轮驱动的房地产。如果新生命能在今年上市，它将配备一个轮子，然后明年将安装另一轮教育。还有其他部分，它们是不断安装的，轮子越多，跑得越快。

在过去的半年里，在建业地产平台的带动下，它无疑成为建业新生活的良好支撑。

2020年上半年，建业新增生活收入可实现56.1%的增长，这主要是由于物业管理和增值服务收入的增加，这部分收入的增长是由于管理面积的大幅增加。该公司在公告中称，

主要增长来自物业管理的管理领域和增值服务的增加，如智能社区解决方案和增值服务。

截至2020年6月底，建业新生活用管建筑面积从2019年底的5700万平方米增加到7010万平方米，增幅为23.1%。在1310万平方米中，78.21%来自建业集团及其关联公司或合资企业交付的项目。

从比例上看，建业集团及其关联公司的比例由2019年末的68.9%上升至70.6%，增幅为1.7个百分点。这也意味着第三方在管道领域的比重也有所下降，已经下降到30%以下。与此同时，《中国日报》报道称，今年上半年，建业新生活没有对子公司和关联公司进行任何重大收购或出售。

然而，另一位投资者透露，目前建业新生活有二十七八个收购目标，主要分布在河南省。该公司还为收购和收购目标设定了标准。例如，总面积应达到300万平方米，并应尽可能集中在一个地区或一个地方。该基金的预算为6-8亿元人民币，预计将于今年年底支出。

关于今年新增管理面积的指标，上述投资者透露，建业新生活将通过并购在下半年新增约3000万平方米的管理面积。

之前上市时，他们承诺今年的总面积目标是1.7亿平方米；就收入和利润而言，今年和明年的增长率将为50%，今年可能达到70%。投资者表示，未来两年的收入水平预计将增长不低于40%。

而建业新生活在上半年的并购中非常谨慎，这可能与单价下降有关。根据年中报告，今年上半年，公司住宅物业项目的平均物业管理率从2019年底的每月1.82元/m2下降到每月1.78元/m2，并从2018年底的每月1.89元/m2进一步下降。

上述长期研究房地产公司的人士解释说，单价下降可能是建业新生活初期M&A项目整合的原因；另一方面，河南省有更多的县级市，而空的物业管理费溢价相对较小，这与单价下降相对应。如果M&A的项目迅速增加，它将成为一个不利因素。

然而，建业新生活执行董事兼首席执行官王军在一次公开活动中表示，收购M&A项目通常需要3至4年才能看到利润，而且在早期阶段需要一定的时间成本。建业新生活希望用1-2年的时间提高新接收社区的物业水平，进一步体现规模效应，通过密度降低相应的成本。

来源：罗马观察报