观点直击 | 深圳控股投资恒大分红20亿 但销售依然审慎（实录）

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观点地产网与一年前不同，可能是因为股权投资的收益太过清晰，深圳控股在业绩会上主动提到恒大地产带来的分红效应。

8月28日，深交所召开2020年中期业绩网上发布会，深交所董事长、执行董事兼行长黄伟、执行董事兼副行长董方、执行董事刘、首席运营官烈出席。

参与者的管理发生了一些变化。7月23日，深圳控股宣布刘冲因退休年龄辞去公司执行董事职务。同时，刘由公司非执行董事调任公司执行董事，董芳任公司执行董事。

今年以来，深圳控股并没有太多动作，围绕它的话题大多是三年前对恒大地产的股权投资。对此，深交所首席运营官朱国强在会上公开披露，自投资恒大地产以来，深交所连续三年实现良好的分红回报，三年内累计分红近20亿元。

所有人都在关注恒大地产和a股上市公司的重组进程。根据公司与恒大地产的密切沟通，恒大也在积极推进各项前期工作，包括与监管部门和其他战争投资者的沟通。我们知道这是许多股东的期望。如果此次重组在未来顺利进行，也将给恒大地产的战略投资者带来满意的回报。朱国强进一步说道。

显然，对深圳控股而言，这无疑是一笔不错的投资，并正享受着设定的回报。

利润和销售额

事实上，与股权投资带来的收益相比，深圳控股的收益并不乐观。

2020年上半年，深圳控股实现营业额41.22亿港元，同比下降6.4%；实现毛利15.66亿港元，同比增长5.7%；综合毛利率38.0%，同比增长4.4个百分点；每股基本收益为3.65港仙，比去年同期下降31.3%。

同时，股东应占净利润为3.23亿港元，同比下降27.8%；除去投资物业及金融资产公允价值变动的净影响，股东应占纯利为10.01亿港元，较去年同期上升76.1%。

其中，结转房产销售面积9.07万平方米(不含集团主要关联公司权益)，同比下降44.6%；房地产销售净收入约为19.65亿元，同比下降8.5%。

管理层解释，由于销售收入的结转安排，2020年大部分项目的结转将安排在下半年，所以销售收入略有下降，但整体毛利润相对较好，毛利润也略有增加。

视点房地产新媒体了解到，深圳控股上半年房地产开发销售毛利率为43.4%，同比增长5.7个百分点。深圳项目平均毛利率约为46.4%，其他城市平均毛利率约为37.9%。

同时，在核心利润和归属于股东的净利润方面，深圳控股管理层认为，核心利润受到疫情导致合资公司经营收入下降和土地增值税增加的影响，以及投资恒大地产向深圳控股支付的股息，两个非现金因素影响投资性房地产和金融资产公允价值的变动。

其中，投资性房地产公允价值的变化体现在上半年深圳投资性房地产市场低迷，租金市场整体下滑导致投资性房地产公允价值评估值下降，金融资产公允价值的变化主要基于恒大地产的股权投资。由于资产需要每年进行评估并记录为可供出售的金融资产，上半年的评估价值有所下降。

如果不稳定的利润上升和下降放在一边，深圳最大的国有房地产企业取得了一定的销售稳定增长。

公告显示，2020年上半年，深圳控股实现合同销售额75.82亿元，同比增长17.8%，合同销售面积25.64万平方米。

深圳控股认为，这主要是因为把握住了预售政策调整和住房市场复苏的时间窗口，重点推进的项目有前海一湾、泰然立成、马鞍山深业华富、深业路岐、深业东陵等。其中，深圳项目约占73%，是深圳控股的主要销售来源。

截至2020年6月底，深圳控股的未完成合约销售金额约为312亿港元。

根据最新数据，今年1-7月，深圳控股的合同销售总额约为85.65亿元，同比增长24.8%，合同销售总面积约为29.8万平方米，同比增长17.8%。平均售价约为28700元/平方米。

整合到海湾地区和60亿土地收购

在土地投资方面，粤港澳大湾区仍是深证控股的重点地区。

在3月底举行的2019年业绩会议上，董芳透露，深圳控股2020年购买土地的初步计划不会低于60亿元，同时将首先关注深圳。此外，广州、南京和粤港澳大湾区的合适项目将得到优先考虑。

在这方面，2020年，深圳控股将通过公开市场、并购和股权交易加快补充土地储备。报告期内，公司在成都收购了两块土地，总地价约18亿元，总建筑面积约35.2万平方米；最近，经过69轮报价，广州南沙地块以超过40亿元的价格中标。

深圳控股披露了最新的征地情况，董芳表示，截至目前，深圳控股已经完成了60亿元的征地、招标、拍卖和挂地计划，完全履行了此前的承诺。

此外，在投资物业方面，3月11日，以3.89亿元的总投资价格中标深圳市妇女儿童大厦ppp(政府与社会资本合作)项目。建设期为3年，运营期长达19年；7月初，与深野集团签订协议，以约5.37亿元的价格收购深野金枝52.848%的股权，并收购其位于深圳罗湖区的核心资产，包括金源大厦、智丰大厦等目前用于租赁的项目。

虽然目标已经实现，但董芳还补充说，下半年，我们将密切跟踪深圳、粤港澳大湾区、南京、长沙等一、二线城市的合适地块，如果有合适的价格和机会，我们将积极跟进。

值得一提的是，有人质疑广州南沙地块的造价高达40亿元，相当于消耗了深圳控股去年的全部净利润。董芳回应称，深圳控股的现金流水平和负债水平都处于非常健康的状态，因此不会因为拿走这块土地而对销售造成太大压力，一切都会按照既定计划继续稳步推进。

截至2020年6月底，深圳控股土地储备计划总建筑面积约为486万平方米(股本418万平方米)，计划总建筑面积为366万平方米(股本319万平方米)，计划总建筑面积为246万平方米，在建项目计划总建筑面积为187万平方米。其中，一、二线城市土地储备建筑面积占57%，大湾区土地储备建筑面积占46%。

深圳控股董事长鲁花表示，深圳控股一直专注于深粤港澳的发展。除了澳门和肇庆，其他几个城市已经提前规划好了。今后，在与各开发商的竞争中，我们还将利用自身在整个产业链发展和产业引进方面的优势，积极与政府合作，采取征地的方式获取新的开发资源。

融入大湾区是既定的现实。在下一步，如何找到优势，做大做强，跨越深港，充分发挥国有企业的优势，发展整个产业链将是重中之重。鲁花进一步说道。

多元政策与杠杆控制

2020年，疫情和政策的反复叠加将会给国内房地产市场带来巨大的波动。行业内的企业不能掉以轻心，他们对大环境的敏感和准备也是不可或缺的重要能力。

统计显示，2020年上半年，房地产调控政策总量达到304次，2019年上半年达到251次，同比增长21%。监管和控制时间的历史记录正在刷新。7月15日，深圳发布了最严格的楼市限购令

715新政，抑制投机，加强房地产金融监管。

这项政策的短期影响是显而易见的，大量的购房者已经失去了购房的资格。深圳控股对此进行了计算，结果显示，约有20%-30%的自有项目购房客户丧失了购房资格。

不过，吕华认为，深圳的未来市场仍然没有大问题。在政策、人口、资源和土地市场供求矛盾的相互作用下，公司对深圳市场仍然充满信心。

面对监管部门345条新金融监管规定的三条红线，执行董事刘表示，深证控股目前尚未收到监管部门关于收紧融资的通知，但经过内部粗略测算，公司目前基本处于安全区域。

如果本次报告期的计息负债规模为260亿元，预计增加40亿元；如果明年1月实施，空融资空间将非常大，可能增加约270亿元。因此，我们预计，如果这项新规定正式出台，对公司的影响可能会小于同行。

根据该报告，截至6月底，深圳控股银行及其他贷款总额为260.95亿港元，其中184.63亿港元为浮动利率贷款，其余为固定利率贷款。长期部分为167.41亿港元，占贷款总额的64.2%，短期部分为93.54亿港元，占贷款总额的35.8%。

此外，深圳控股的平均融资成本为4.37%，同比下降0.33个百分点；现金余额为187.13亿港元；除非控股股东权益后的净资产为427.45亿港元；净负债比率(负债仅包括银行贷款和其他借款)为17.3%，扣除股东贷款和所有其他计息负债后的净负债比率为36.7%，较去年底下降4.0个百分点。

长期以来，由于国有企业的资本和背景优势，深圳控股的净负债率相对稳定。2017-2019年，深圳控股的净负债率分别为49.9%、54.2%和40.7%，整体杠杆控制合理，处于行业较低水平。

刘还透露，深证控股的净负债率近年来一直在逐步下降，从融资规模来看相对较低，未来是否需要增加杠杆率将根据公司的发展和项目的扩张来决定。在规模和利润最大化方面，我们将做出平衡的权衡。

以下是深圳控股2020年中期业绩会议的现场问答记录:

现场提问:在3月份的业绩会议上，该公司表示，今年购买土地的初步计划不会低于60亿元。上半年征地目标完成情况如何？下半年征地进度会加快吗？将强调哪个城市布局？第二，公司计划在2-3年内剥离物业管理业务。目前的进展如何？房产有多大？有进一步扩展的计划吗？

董芳:到目前为止，该公司的土地招标、拍卖和挂价正好是60亿元。今年上半年在成都的两个地块和上周在广州的南沙地块加起来正好是60亿元，所以我们已经完全履行了我们以前的承诺。

下半年，我们将密切跟踪深圳、粤港澳大湾区、南京、长沙等一二线城市的部分地块。如果有合适的价格，我们会积极跟进。

在房地产方面，深圳集团最重要的一个是房地产集团，另一个是深野智慧园。这两项混合改革正在稳步推进，包括我们的评估工作和相应的内部审批程序。应该说进展在我们的计划之内。目前，两家公司的物业管理面积合计约为4200万平方米。今年8月，新扩建的神野智能园区有近200万平方米，包括我们在八光和龙岗的工业园项目。

现场提问:物业投资业务是公司第二大利润贡献来源。从2014年到2018年，您投资物业的租金收入每年增长约13%。2019年，您投资物业的租金收入为10.71亿港元，同比增长8.9%。在今年疫情的背景下，今年房地产投资业务的收入会持续增长吗？从中期来看，公司未来的物业投资和物业管理业务的新布局是什么？

东方:从两个纬度看房产租金收入。首先，它在今年年初受到了疫情本身的影响，并响应了市政府的减租和免租要求；第二，如果我们不考虑减租的影响，我们预计今年租金收入会增加超过15%。综合考虑后，加上我们减租3个月的抵消因素，估计今年应该是基本相同的。在房地产投资布局方面，我们将重点放在深圳和深圳的核心区域，并继续稳步增加优质物业的持有量。

现场提问:1 .管理层是否收到监管机构关于收紧融资的通知，他们准备如何应对？下半年如何判断境内外融资环境？

刘:目前我们还没有收到监管部门关于收紧融资的通知，但有消息称，监管部门对房地产的融资在下一步可能会有收紧的趋势。我们粗略计算了一下，现在公司的三个指标基本上都在安全区域，也就是绿色区域。

也就是说，如果报告期内的计息负债规模为260亿，我们可以预期增加40亿。然而，如果明年1月实施，融资期限将非常长，可能增加约270亿元。因此，我们预计，如果这项新规定正式出台，对我们的影响可能会小于同行业。

现场提问:如何解读深圳7月份出台的楼市调控政策，会不会影响深圳控股的业绩？

吕华:715新政的背景是深圳市场在今年疫情过后大幅反弹，价格涨幅居全国领先地位。因此，715新政出台后，被称为历史上最严格的监管政策，在短时间内对深圳市场产生了一定的影响。根据我们自己的计算，深圳控股大约有20%-30%的购房客户失去了资格。

未来，深圳市场应该不会出现大问题。一方面，人们聚集和流入，财富聚集，一些来自全国乃至全世界的资本聚集在深圳。此外，深圳土地市场的供需矛盾十分紧张。一方面，对住房或其他类型财产的需求仍然保持高增长率。因此，从这些方面来看，再加上刚才提到的粤港澳大湾区先锋示范区两个区的叠加效应，可以预测，未来市场仍然会非常有信心。

现场提问:鉴于恒大股权投资有限公司已陆续获得近20亿元的分红，管理层对这一收益的回报有何看法？想知道恒大地产回归a股的进展吗？

朱国强:自2017年公司投资恒大地产以来，根据双方主导战争的协议，公司得到了提升。自2017年、2018年和2019年以来，该公司已连续三年实现良好的股息回报。三年累计分红近20亿元，是一笔不错的投资。至于大家关心的恒大地产和a股上市公司的重组进程，根据我们与恒大地产的密切沟通，他们也在积极推进各项前期工作，包括与监管部门和其他战争投资者的深入沟通。我们希望并相信这也是所有股东的愿望。恒大地产和a股上市公司的重组能够顺利推进，能够给所有恒大地产的战略投资者一个满意的回报。

现场提问:能否请您谈谈您对粤港澳大湾区区域发展的看法？深证控股将如何实施其以大湾区为重点的发展战略，以及如何具体考虑其在大湾区的未来布局？

吕华:深圳有叠加粤港澳大湾区国家战略和先行示范区的优势，未来发展是毋庸置疑的。就深圳控股而言，深圳控股位于粤港澳大湾区的核心城市深圳，可以利用深港两地的结构优势，充分发挥国有企业和整个产业链发展的优势，在大湾区的发展过程中找到更多的资源。

深圳控股有限公司在深圳以外的其他城市，如东莞和惠州，已经有很多项目布局。未来，在与各开发商的竞争中，深圳控股有限公司也将利用其整个产业链的发展和产业引进的优势，积极与政府合作，采取征地的方式获取新的开发资源。

融入大湾区是既定的现实。在下一步，如何找到优势，做大做强，跨越深港，充分发挥国有企业的优势，发展整个产业链将是重中之重。

现场提问:如何评价今年的销售目标是否保守，如何考虑明年的销售目标？

东方:保守的目标是根据每个企业自身的发展阶段和自身的战略需求来确定的。鉴于目前的市场形势，我们认为稳定和健康是第一要务。这个销售目标在我们的可控范围内，我们也考虑了未来的现金流需求和利润需求。在这种要求下，我们认为今年的销售目标是合理和健康的。

我们对明年的销售目标也有一些初步的计划和安排，但我们可能会在今年晚些时候根据市场情况、政策和现金流综合确定。我认为我们应该稳步地逐步提高我们的销售目标。

现场提问:从中期报告来看，在拓展优势资源方面，集团将重点放在二线城市，在三、四线城市销售的项目超出预期。它会继续增加二、三线城市的布局吗？人们对此有什么期望？

董芳:今年，我们三线城市确实有一些地方的销售比我们预期的要好得多，市场复苏的速度也确实比我们预期的要快。就集团战略而言，我们专注于粤港澳大湾区和一二线城市，这是我们的核心战略。他们中的大多数人在扩张三线城市时都非常谨慎。如果有特别好的机会，我们可以酌情考虑，但战略中心肯定在一二线城市，今年三线城市受欢迎，应该不会有太大变化。

来源：罗马观察报