上市后首份中报 绿城管理料未来三年复合增长率逾20%

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绿城中国和绿城管理，绿城部门的两个上市平台，昨天(8月27日)都公布了他们的中期业绩。在这两个数据背后，它们反映了两家公司不同的发展道路和未来。

绿城管理公司在香港上市仅50天后，其首份中期业绩报告就吸引了市场的关注。在黑天鹅疫情的背景下，绿城管理的最初表现也反映了资本市场的温度。

8月28日，绿城管理以每股2.96港元收盘，市值为57.96亿港元，市盈率为15.96倍。

数据显示，在此期间，绿城管理的持续经营收入为8.15亿元；毛利为3.4亿元，持续经营毛利为41.72%。与房地产企业相比，绿城管理的毛利率处于较高水平。

今年上半年，绿城实现利润1.53亿元，同期利润1.34亿元。剔除上市费用后，本公司股东应占净利润为1.63亿元，同比小幅增长4.1%，净利润增长率为22.3%。

当天参加绿城管理业绩会议的一些投资者告诉视点房地产新媒体，绿城管理层对会议有足够的信心。不仅是ceo李俊，绿城董事局主席郭家峰也对代建制模式寄予厚望，认为未来代建制的道路非常光明。

在23页的中期报告中，绿城管理列举了其五大优势和三项管理措施，并判断由于宏观调控和行业去杠杆化，轻资产业务模式在中国整体房地产发展中的比重将继续增加，且该模式具有较强的反周期特征。

在2020年下半年，绿城管理将通过安排合理的建设周期和加快供应分配来减少疫情的影响，力争全年实现所有业务目标。绿城管理层表示。

实际收入没有减少

虽然中期报告显示收入和利润有所下降，但绿城管理层认为，由于疫情，当前收入被推迟到下一个项目周期确认，实际收入没有损失。原因在于疫情影响了代理建设项目的建设和销售节点一至两个月，所以这一时期的收入、毛利和净利润同比有所调整。

今年上半年，绿城管理了29个新签署的商业代理建设项目。其中，项目销售额811亿元，同比增长33%；项目总建设成本32.3亿元，同比增长28.7%。公司参股公司项目签约销售额达到251亿元，与去年基本持平。

此外，绿城管理上半年实现合同销售面积约166万平方米，同比下降19.4%，但项目销售单价为每平方米15，100元，同比增长24.8%。

投资者告诉视点房地产新媒体，绿城管理已经签署了7300多万平方米的项目，实际开工3882万平方米，即下一阶段需要开工近3000万平方米。

对于已经开始建设的项目，实际上其服务周期为4-5年，直到最终业绩完成，这是绿城管理的收入周期。从历史数据来看，绿城管理目前的存量足以在未来4至5年内保持20%的收入增长。投资者引用李俊的话说。

据报道，在未来房地产市场的稳定预期下，绿城管理的代建业务现已恢复到同等水平，预计下半年的业务表现会更好。同时，积极调整区域结构和客户组织，加大对京津冀、长三角和珠三角的投资。

在谈到代理建设服务的客户时，投资者表示，绿城在代理建设之前更关注中小开发商，现在关注政府和国有企业，未来关注金融机构，包括四大不良公司。因此，绿城管理也尝试金融服务，推出金融配套服务。

绿城管理认为，财务将是业务和利润的增长点，公司内部有相关的战略安排。在未来，这块业务可能会发展成为与代理建筑主营业务齐头并进的收入和利润来源。

同时，绿城管理对未来持乐观态度，公司未来三年的复合增长率可超过20%。

为了达到上述增长率，企业应该继续扩大代建制的管理范围和管理半径。随着房地产行业集中度的提高，总开发商将抢占市场份额，未来代建业务的服务需求增长将十分激烈。

至于未来能否保持这一增长率，绿城管理认为，目前的主要压力在于服务、团队和管理水平能否跟上。

一些投资者表示，绿城管理董事长郭家峰在业绩交流会上表示，绿城管理应该与有土地但能力差的开发商合作。

此外，随着城市更新，对安置房的需求等。，政府代理人的数量增加，这也给空带来了产业发展的空间。与此同时，出现了一种新的投资模式:金融机构委托投资，绿城管理尚未发展，但不排除金融企业委托经营的可能性。金融机构的干预是未来代理建筑业的一个重要逆转。

加快政府建设，实现零负债

值得一提的是，在绿城管理的收入构成中，商业代理建设和政府代理建设的收入增长呈现出相反的方向。报告期内，商业代建收入6.1亿元，同比下降23.4%；政府代建收入1.87亿元，同比增长20.1%。

通过仔细比较发现，合伙人收入分别下降了18.9%和28.8%，自营商业代建收入下降了26.8%，政府代建收入上升了22.8%。

因此，绿城管理中期报告的一个明显变化是，政府代理建设项目的增长率接近39%。目前，公司政府代理建设项目的建筑面积为2418.8万平方米。

在ceo李俊看来，政府代理建设项目的优势在于业务持续时间长，市场空空间大，政策稳定，能够抵御周期性风险。

他还认为，绿城管理是中国最大的经济适用房建设服务提供商，在未来两到三年内，超过2400万平方米的在建面积可以提供持续稳定的收入。

投资者告诉视点房地产新媒体，这种轻资产模式对重资产模式有反周期效应，绿城管理的业务有一个小的反周期，即商业机构和政府机构。

上半年，政府的代理建设项目和收入记录相对较大的增长。当经济不景气或财政状况不好时，政府会增加投资，所以上半年政府对代建收入的投资有了相当大的增长，这是一个反周期。

众所周知，绿城管理公司上市时，将自己定位为一家轻资产代理服务提供商。绿城管理表示，中期结果没有负债，也不受金融去杠杆化的影响。这一说法与近期房地产企业面临的融资和减债压力形成鲜明对比。

现金负债方面，报告期内，绿城管理的银行存款和现金(不含抵押银行存款)为12.08亿元，同比增长94.6%，流动比率为1.34倍，杠杆率(期末计息债务除以总股本)为0.03%。

上半年绿城管理净营运现金流为-4900万元，主要是由于支付2019年年终奖金、项目日常运营费用和亚运村项目营运资金。

随后，绿城管理在7月收回了亚运会媒体村项目的预付款4.61亿元，并表示预计今年经营活动产生的净现金流量将明显改善。

同期，绿城管理的投资活动净现金流量为1.19亿元，同比增长988.1%；融资活动净现金流量为-140万元，同比增长680万元。

此外，上半年绿城的管理合同负债为2.67亿元，同比增长11.2%，反映出实际收款速度快于提供服务的完成进度。

绿城管理上市之前，很多房地产企业都加入了代建行业的竞争，包括万科、建业、施琅、中海、绿地、滨江、R&F、当代地产。李俊欢迎稍后加入竞争的玩家，并希望更多的同行能够分拆上市，从而使行业更加繁荣，店铺更加繁荣。

在房地产行业，分工合作的现象会更加明显。总部住宅企业的快速发展将承受财务杠杆的压力。轻资产建设模式是保持规模甚至扩大规模的最佳解决方案，也是一种路径选择。

来源：罗马观察报