观点直击 | 盈利指标下降 绿地香港寻优化管理与康养投资(实录)

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观点房地产网在过去的七年里，我们的盈利能力、品牌和产品声誉得到了社会各界的认可和赞赏。谈到过去七年格陵兰岛的香港，陈军有许多感触。

8月28日，格林兰香港召开2020年中期业绩会议，董事长兼首席执行官陈军、总裁助理陈增力、董事会秘书于蕾等管理层出席。

这一次，与3月份一样，格陵兰香港将媒体业绩会议与投资者会议结合起来，并以现场视频的形式报告了半年业绩和回答了问题。

2020年是格陵兰岛香港成立的第七年。在债务高达170%的激进阶段之后，这家企业进入了温和发展阶段。

数据显示，截至2020年6月30日的6个月中，香港绿地的合同总销售额约为132.72亿元，同比下降48.17%，其中江苏、广西、云南和浙江分别占销售额的51%、17%、17%和13%。前七个月，公司销售额达153.05亿元。

年初，绿地香港提出了550亿元的年销售目标。根据这一计算，上半年仅实现了26.54%的年销售额，而前7个月仅实现了27.83%的目标。如果我们想实现年度目标，我们需要实现每月79.39亿元的销售额。

据视点房地产新媒体报道，今年以来，香港绿地的最高月销售额仅为52.47亿元。因此，一些投资者建议调整公司年初设定的550亿元的年销售目标。

目前，年度业务目标尚未调整。陈军以略带肯定的语气回应。第一季度受疫情影响较大，第二季度业务增长实际上非常明显。我们相信，第三和第四季度将保持相对良好的发展势头，没有投机。

陈军对香港绿地充满信心，但房地产行业的高峰期和市场的竞争与不稳定似乎给这个企业带来了更多的挑战。

规模和债务之间

随着行业进入下行通道，整个行业的挑战更加激烈。

随着房地产行业进入新的阶段，房地产企业的规模迅速增长，到处淘金的时代早已过去，这意味着房地产企业在下一阶段将面临更大的挑战。

陈军还表示，从过去的黄金到白银再到风险投资时代，行业面临的挑战也日益增多，资源进一步向大型企业集中，这是必然趋势。

到2020年，当疫情的影响叠加在房地产行业的下半年，香港绿地将调整其重点，以优化管理和提高运营能力。

数据显示，在此期间，香港绿地实现收入约64亿元，同比增长约10%；毛利约20.91亿元，毛利率约33%，核心净利润约6.46亿元，同比增长约24%；归属于公司所有者的利润约为6.5亿元，同比下降约8%。

在收入方面，继2016年格林兰香港实现191.87%的收入增长后，公司的增长率近年来逐渐放缓，直到今年年中，增长率仅为10%；今年上半年净利润首次下降。

尽管受疫情影响，香港绿地的各项经营指标都有不同程度的上升和下降，但陈军始终认为，一个企业要想稳定和影响深远，就必须有很强的经营能力，这必须在几个重要的经济指标中，其中毛利率是非常重要的。

同期，香港绿地的毛利率为20.91亿元，较2019年同期的20.63亿元增长1.38%，毛利率由去年同期的36%下降至33%。

这个行业已经进入了一个完全竞争的时代。如果我们想提高和保持这样的毛利率，我们必须在产品创新和核心竞争力方面有所作为，并向市场支付溢价。

在格林兰港看来，向市场支付溢价意味着房地产企业不仅可以通过出售空住宅赚取材料和劳动力成本，还可以为消费者提供先进的技术、材料、工艺和创新的生活方式。

从中国制造到中国制造都是一样的道理。陈军认为，这是后房地产时代的一项重要举措。

当然，除了提高自身的溢价能力，2020年，当疫情的影响叠加在房地产的下半年时，香港绿地还将把重点放在优化管理、成本控制和现金流监管上。

据悉，截至2020年6月30日，香港绿地的总股本约为168.62亿元，总资产为1085.75亿元，总负债为917.13亿元。

同期，公司资产负债率为84.47%，净负债率(借款总额减去现金及现金等价物(含限制现金)除以总股本)约为38%，现金及现金等价物(含限制现金)总额约为103.33亿元。

格陵兰岛香港仍然非常有信心。陈增力表示，目前，这三项指标都控制在标准线以内，预计未来将得到很好的控制。

事实上，在业绩介绍会上，于蕾曾提到，五年前香港开始积极降低杠杆结构。在最近在部分地区设立的345新政中，格陵兰岛香港的资产负债率只是在征收之后。50%，国家红线是70%；净负债率为38%，国家红线为100%；现金与债务的比率是1.86，国家红线是1。

陈增力提到，从2016年到现在的四年时间里，格林兰香港每年的经营活动产生的现金都是净流入，我相信公司未来的经营主要得益于整体的闭环经营和现金流控制。

土地窗口期与文化旅游大健康

今年上半年，我们抓住了一个时间窗口。

今年以来，为了提振疫情后的经济，各级政府出台了一系列支持土地流转的政策，包括推迟土地入市、适当放宽建设用地预售条件等。在这种背景下，香港绿地在土地市场上也非常活跃。

数据显示，上半年，香港绿地通过公开招标、战略合作、并购等方式收购了13块地块，总建筑面积约为25.3万平方米。新增项目中，长江三角洲8个，昆明4个，南宁1个，新增土地底价6012元/平方米。

据报道，到2020年6月底，香港格陵兰岛拥有约2200万平方米的土地储备，足以支持未来两到三年的发展需求。

今年第一季度完成的一些项目已经看到了市场的反应，当时做出的决定非常正确。陈军说，上半年格陵兰岛香港抓住了窗口，这些行动将在下半年很好地公布。

在土地布局方面，陈军表示，长三角绿地项目投资将进一步深化，公司将继续看好长三角的发展。长江三角洲未来的总体布局约为300-350亿。此外，广西和云南将继续发展。

最近，我们将以大湾区为目标。我们相信，今年，由于疫情和中美贸易战的影响，它将对广东的外向型经济产生更大的影响。我们可以看到海湾地区整个核心区域的经济发展，后续发展的驱动力仍然很强。

值得一提的是，今年3月17日，香港绿地与昆明市晋宁区人民政府签署了《投资开发合作协议》，就晋宁区金城镇的开发达成了合作共识。承包工程占地4050亩，投资规模200亿元。计划在晋宁区建设一个集医疗保健、科技和文化旅游为一体的大型卫生项目。

自2017年6月5日起，绿岛香港在云南滇池、绿岛泉城签署了首个维护良好的特色镇项目，并赢得了一个占地4000亩的大型项目。随后，首席运营官侯在2018年中期业绩会议上指出，文化旅游和医疗保健是下一个转型方向。

在这次业绩会上，陈军多次表示，云南健康城项目一直处于良好状态，今年上半年销售额达60亿元，销售收入超过8亿元。

未来健康必将成为社会广泛关注的焦点。他相信，在未来，随着人们物质文化的不断提高，人们对环境、生活、食物、体育、保健和康复的需求将会突飞猛进。

如果我们能够及早介入，形成自己的行业封闭，将会对房地产经营和房地产经营价值的提升带来很强的推动作用。

以下是格陵兰香港控股有限公司2020年中期业绩会议的现场记录:

现场提问:此前，绿地控股宣布将对股权结构进行一些调整，市场传言也暗示中央企业和国有企业的投资者将入股。香港绿地的股权结构会受到影响吗？

陈军:目前，在上海市国资委的领导下，集团将在集团层面培养战略投资者，并加快国有企业改革，希望在业务上更加灵活。

对香港绿地而言，上半年实施的合伙制度并未改变集团其他战略投资者和主要股东的地位。

现场提问:管理层提到，格林兰香港正在不断建设数字技术平台。这个平台将在成本控制中扮演什么角色？

陈军:成本管理比向市场支付溢价更重要。我们的数字技术平台应用于成本管理，主要分为几个部分。

首先，从信息化到数据化，数据化是一个伟大的工程。数据是对格林兰集团过去所有项目数据的采集和分析，以及同行业中其他可比公司对项目合同管理的采集。在捕捉到这些数据后，形成了独特的格陵兰香港成本控制和目标系统控制标准。

第二，我们有一个合同机器人，它将审核所有外部合同，以确保政府在合同履行过程中得到遵守。

第三，香港绿地利用集团庞大的采购资源建立了自己的合资平台。上半年已有1000多家企业入驻，到今年年底已有约2000家企业入驻，这使其在物资采购和合作方面拥有非常广阔的资源，同时也增强了格陵兰港的合同溢价能力。

第四，在合同规划的早期阶段，要准确分析项目的投资方向，任何成本变化都会在数字管理系统中以黄色和红色警示，这为掌握成本提供了更好的依据。

第五，香港绿地希望推动新技术、新工艺、新材料在行业中的应用，希望在前沿技术和新材料的应用上有更好的创新，因此在技术规划和设计阶段被迫提前融入许多新概念，形成一个全闭环控制概念。对于同一个项目，我们将更有信心获得更好的溢价。

现场提问:7月，住房和城乡建设部和央行提出了345的概念。从公司的角度来看，你知道345的具体实施和时间表吗？此外，在全年中，公司是否有信心不触发这三条红线？

陈增力:345新政的时间表还不清楚，但国家有关部门已经征求和沟通了主要房地产开发商的意见。格陵兰岛香港仍然非常有信心。目前，这三项指标都控制在不触及标准线的范围内，预计未来会得到很好的控制，这主要是由于我们自身经营活动的净现金流量非常好。从2016年至今，每年经营活动产生的现金都是净流入。

自身经营活动产生的净现金流量非常好，我相信公司未来的经营主要得益于整体闭环经营和现金流量控制。在内部，它也在不断加强对现金流的检查和评估。公司有节点评估，每个项目的现金流都有明确的要求。这是核心部分，它将通过主营业务的运营保持良好的现金流。

现场提问:公司年初设定的550亿年销售目标会不会调整？下半年的推进计划怎么样，年度目标能否如期完成？

陈军:目前年度业务目标没有调整。今年上半年，第一季度受疫情影响较大。事实上，第二季度的业务增长也非常明显。我们相信，第三和第四季度将保持相对良好的发展势头，没有投机。

整个行业已经进入了股票时代，渠道并没有因为2020年的疫情而迅速衰落。2019年第四季度，房地产规模开始进入下行通道。随着行业进入下行通道，对整个行业的挑战更加激烈。从过去的黄金到白银，再到风险投资时代，房地产行业都要经历这样一个过程。随着中央政策的调整，我认为行业面临的挑战日益增加，进一步向大企业集中是必然趋势。

未来，行业集中度将进一步提高。当然，这将有助于更好地形成行业内的龙头企业，推动整个行业更好地向前发展。这是行业在今年下半年的预判。

现场提问:公司始终强调质量发展，毛利率始终保持在30%以上的高水平。我想知道公司用什么方法来保证公司的高利润。此外，公司如何平衡发展规模和高利润之间的水平？

陈军:一个企业要稳定，要有长远眼光，要有很强的经营能力，这必须充分体现在几个重要的经济指标上。毛利润非常重要，股东和投资者都很高兴看到整体回报率。2019年，自有资本回报率将达到22%，这非常困难。这个行业已经进入了一个完全竞争的时代。如果你想提高并保持这样的毛利率，并在产品创新和核心竞争力方面有所作为，你应该向市场支付溢价，而不是盲目地压低市场上限。

出售一套空住宅只是简单的人工成本，我们没有任何额外的能力。从中国制造业到中国知识制造业，这也是同样的原因。房地产业的未来发展也面临着这样的选择。无论我们是收取人工成本的加工商，还是将先进技术、材料、工艺和创新的生活方式带给消费者，都是进入后房地产时代的重要举措。

当然，相反，内部运作和管理也很重要。改善经营管理的方法之一是引入更重要的合作伙伴机制，配置我们的制度、机制和资本管理者的角色，将超额利润分配给资本管理者，并实施详细的经营评估，从而激发整体内部动力，为创造更好的盈利能力奠定良好的制度体系基础。那么精细化管理和数字化运维将会切入整个管理过程，从治理到管理将会创造更多的利润，这将为企业保持更好的运营能力和竞争力打下很好的基础，也是企业稳定和长远可持续发展的核心。

现场提问:公司在云南的大型卫生项目的现状和整体运作情况如何？企业如何看待疫情对卫生行业的影响？该公司在大型医疗行业的下一步计划是什么？

陈军:云南健康城项目进展顺利。目前已实现销售60亿元，今年上半年实现销售收入8亿多元。

未来健康必将成为社会广泛关注的焦点，这也是为什么三年前香港绿地开始关注健康产业链与房地产运营的紧密结合。可以看出，未来对环境、生活、食品、体育、保健和康复的需求将会激增。如果我们能够及早介入，形成自己的行业封闭，将会对房地产经营和房地产商业价值的提升带来很强的推动作用。

我们有理由相信，随着人们物质文化水平的不断提高，不仅疫情会越来越严重，人们对这方面的需求也会越来越广泛，这也为香港的绿色空间在产业协同方面开辟了更广阔的市场前景。

现场提问:在土地收购和土壤储备方面，我们可以看到公司在上半年积极收购土地。管理处认为土壤储存的价值比年度销售目标更合适。公司最喜欢哪个领域？截至6月30日，该公司已经售出但尚未结算的毛利率是多少？

陈军:实际上，今年上半年，我们抓住了一个时间窗口。我们认为这种流行病会给整个行业带来很大的影响。事实上，我们确实看到在这个时间窗口的第三和第四季度会有一个很好的发布。今年第一季度的一些项目在第二季度和第三季度立即发布。我们已经看到了市场的反应，当时做出的决定非常正确。

从土壤储存的结构角度来看，我们将储备销售规模储备两到三年，这与土壤储存的结构有关。其中一些是战略储备。我们不会每天去市场寻找更小的项目。这只是一个补充。这一结构比例将为大型战略项目预留资金，同时也将匹配一些短期和快速阶段，在市场起伏的峰谷过程中寻找切入点，从而抓住相对清晰的时间效率窗口，切入公司的分阶段运营。

从被投资企业的角度来看，目前长三角的投资将进一步深化。长江三角洲未来一年的总体布局是300-350亿，我们将继续对长江三角洲的发展保持乐观。长江三角洲工业基础雄厚，优势明显。生活环境和政务环境也是优秀的领域。未来，长三角将在经济一体化进程中充分发挥自身优势。

当然，广西和云南作为区域性的地方，还会继续发展。最近，我们将瞄准大湾区。我们认为，今年由于疫情和中美贸易战，对广东的外向型经济产生了很大影响。我们可以看到，整个湾区核心区域的经济发展仍然非常强劲。随着内循环和双循环联动的不断发展，该区域将成为重要的增长极，香港未来将重点关注该区域。谢谢你。

陈增力:上半年，13块土地的价值为138亿元。今年下半年，土地付款将比上半年多得多。土地的总量和相应的价值将会大得多，未来的土地储备仍然非常充裕。

我们的毛利率将保持不变，我们将土地收购的关键指标作为初始目标，以巩固各项目的评估和合并运营成本。今年，我们将加强创新机制的推广，并将在内部推出一系列机制。核心也是财务指标。关注财务指标的自循环有助于在未来保持良好的毛利率水平并实现这一目标。

现场提问:公司的境内外融资计划是什么？

陈军:严格以成本为重，前两年以来，海外债券发行压缩，国内融资设计扩大，特别是项目贷款。我们继续作为主要核心融资渠道，目前不开放其他融资渠道，严格控制，以成本为导向。

陈增力:国内外市场融资渠道的选择与时俱进。从现阶段来看，包括国际金融市场环境的更多变化，中国近几年整体货币相对宽松。今年以来，开发贷款比年初增加了8亿美元，海外融资(主要是海外债务)减少了2亿美元。一方面，这种结构调整将进一步降低融资成本。国内融资成本相对较低，平均低至5.5%，部分新增融资在5%左右。

海外融资仍然存在风险和压力，融资渠道布局合理，能够保证未来中长期运营的资金需求。

来源：罗马观察报