房租拐点下的长租公寓困局：房东加入400多人的维权群 租客首遇续约不涨价

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对于一群在华北漂泊的人来说，上一次租金下降，可能要回到2008年的金融危机。

“房东想看房子。”七月的一个星期五，正在工作的赵荀突然收到了管家发来的一条莫名其妙的消息。

赵荀在北京石景山租了一套免费公寓已经三年了，主卧室的租金从每月2200元涨到了每月2600元。这些年来，除了付房租，他和自由人、房东甚至室友都没有联系。

公寓的戏剧，房客和房东“看把戏”

赵荀向自由管家询问房东的目的，但对方说不清楚。

当房东和他的妻子在约定的星期六到达时，他们看到房间里被拆除的隔板，激动地说:“原来的隔板真的被拆除了。”

赵荀租的这套舒适的公寓是第一次租的。最初，它在客厅里被随意切断，但它在出租后被拆除，但床和书桌仍原封不动地放在那里。

房东和他的妻子开始询问赵荀房间的租金。得到答复后，房东和妻子终于说出了此行的真正目的:“如果我们随意取消合同，你愿意以现在的价格继续住在这里吗？”

在这段时间里，一些长期出租公寓的企业试图压制他们以高价获得的房屋，但房东和房客都不愿意让步，于是三方上演了一场骗局。

房东和他的妻子告诉赵荀，他们可以与他们自由协商，以拆除隔墙为由降低租金，目前提供的全部租金每月不到5000元。赵荀和他的室友每月的租金是4800元，而被拆除的隔断室的初始租金是每月2500元。

"请在周日回复。"房东和他妻子的意图是随意取消合同，将房子直接租给赵荀和他的室友，这样即使原价不变，也会高于修正后的价格。

如果赵荀不接受，那么房东打算收回房子并再次出租，但显然他们希望赵荀能继续出租。他对赵荀说:“我知道这房子现在不容易租，所以我希望继续以我可以免费给你的原价租下去。”

“在立即搬出和按原价租房之间，我自然选择了按原价租房。因为按照惯例，你每年免费续签合同时都会提高租金，而且你还会收到相当于一个月租金的管理费。现在你可以直接从房东那里按原价租，不用交管理费，这样你就可以节省一些钱。”赵荀告诉镁。

收到赵荀的回复后，房东和他的妻子说他们将自由解除合同，然后愉快地离开。

然而，赵荀告诉镁业:“房东承诺的原价到明年1月才到期。”原因是他们和他们的自由合同将在明年一月。可以看出，他们想等到那时，也许疫情会被消除，租赁市场会复苏。他们可以再次提高租金。”

另一位业主张进(音译)向镁公司讲述了与Freely谈判的更详细过程。

“从6月份开始，我就接到了免费管家的电话，这意味着我的月租金将降到800元。如果我选择不续租，我会付一万多元。”

张进说，不少房东在网上看到过这种经历:“我加入了一个有400多人的自由维权团体。该组织还设立了专门人员与媒体沟通，我们捍卫自己权利的决心仍然很大。”

然而，这场减租风暴的结果相当惊人。相关负责人告诉镁业:“总的来说，在数百万套可以自由管理的房子中，启动价格谈判的房子数量非常少。目前，一些业主认同长期双赢的理念，并与我们达成了新的合作协议。我们真诚感谢他们的理解和支持。同时，所有的房屋合同都是在正常的履行过程中谈判达成的，我们也按时向业主付款。”

“我很高兴没有亏钱。”

人居青年公寓首席执行官李文喜(音译)是在长期租赁公寓刚刚结束的时候进入这个行业的。

2017年，经朋友介绍，黎文熙在深圳龙岗区南岭1983创意镇创办了其公寓品牌人居青年公寓的首个项目。到目前为止，李文喜的居青公寓在深圳大约有1700套，主要是集中型公寓。

“我们的体积不大。在前几年，我们没有感觉到入住率有任何大的变化。但是，今年退房的人更多了，新的租金也不够，所以我们感到了压力。”李文喜告诉《镁》编辑，对他和他的大多数同行来说，今年的首要目标是保持正常的现金流，控制风险，并“先稳定后生存”。

在李文喜看来，今年的租房旺季不是“红火”，而是推迟了。青年公寓的入住率在5月份开始上升，然后在6月份回落到约78%，但在7月份突然上升了近10个百分点，达到约90%。

“现在显然好多了。在过去的几个月里，别说租房了，没人看房子，还有很多人退房。”黎文熙说，“其中一个人居青年公寓，今年最多，每月退房近40个单位，但入住率从未低于76%，情况相对稳定。”

目前，1983创意城人居青年公寓共有五套房子，全部来自工厂宿舍改造。月租、水、电的总成本接近70万元，业主今年已经减租了半个月。

尽管黎文熙的公寓每年都会有小幅的租金上涨，但今年的整体租金并没有上涨，也没有下跌。不过，他们也推出了一些特价，价格从正常时期的2300元降到了1980元。

据壳牌研究院统计，2020年上半年，长期租赁公寓的入住率明显下降，违约率上升。同时，仍需正常向业主支付租金，企业现金流普遍紧张。与此同时，租赁企业的管理成本在疫情期间有所增加。

李文喜对“违约率上升”的感觉非常清楚，他称之为“管理房子”。他公寓的一些房客在付房租前失踪了；一些不能回去又不想回深圳的房客如果连房间里的东西都不想要，就会失去联系；回到深圳后，公司倒闭了，那些拿不到工资又付不起房租的房客。

“前几年很少。今年有很多“跑步屋”。6月份一栋楼里有9栋活动房，5月份还有更多。”李文喜说，一些房客莫名其妙地失踪了，无法与人联系。“对方的生活并不好，而且一定遇到了困难。不需要押金。”

对李文喜来说，今年最困难的时候是“无利可图”。

“尽量不要赔钱，不赔钱是很幸福的。”李文喜说，在大约两三个月的时间里，他收了房租，然后付了房租，还了员工的工资，基本上没有余额。“第二个房东不像房东。对我们来说，这些空客房都是利润。如果你多租一个房间，就可以多赚一个钱。”

长期租赁公寓行业冷却“规模缓慢”

大型品牌的长期租赁公寓也减缓了当前环境下的扩张步伐。截至2019年底，已有44家大型开发商开始经营长期租赁公寓，但今年上半年没有开发商进入长期租赁公寓领域。

深圳一家大型品牌长期租赁公寓的负责人告诉《镁》编辑，深圳部分地区目标租户不多，入住率仍不能全面提升，租金收入整体仍有波动。然而，房东需要支付租金，雇员的工资也需要支付。这些压力是真实存在的，现金流仍然被人们所习惯。“租户每天都在削减租金，而房东实际上并不提供帮助，这是可以避免的。”

另一位长期出租公寓的从业者告诉《镁编辑》:“这个行业现在非常困难。今年上半年，许多游客失踪，自疫情爆发以来，许多房间已被安置。在2017年的那个时候，长期租赁公寓争夺过高的房价。事实上，有些房子在收钱后就没有赚到钱，但这些危机就是在这个时候爆发的。”

乐居公寓创始人罗毅也表示，2019年整体宏观经济形势，加上疫情的干扰，仍然对我们的上游产业打击很大，自然映射到租赁业。

不过，罗毅也认为，长期租赁公寓企业降价是可以理解的:“长期租赁公寓企业受到了影响，因此采取降价措施确保整个现金流的安全是业内常见的风险规避措施。我认为这件事实际上是可以理解的。”

华晶证券在一份研究报告中指出，2019年长期租赁公寓行业龙头企业管理规模平均增长率为19%，明显低于2018年的173%。预计今年进入。退后。目前，市场龙头企业基本上是早期进入行业的企业。他们提前锁定了廉租房的利润，享受了2017年至2018年的租金上涨，并获得了另一个可观的租金剪刀差；从规模上充分利用2017年至2018年的资金，获得大量的货源。你是在那之后进来的吗？目前一些企业已经基本淡出。

李文喜认为，经过上半年的考验，长期租赁公寓行业将变得越来越规范，各方将趋于冷静和理性，不再像过去那样狂热。这对这个行业来说是件好事，它也让每个人意识到长期出租公寓不是金矿。“长期租赁公寓是真正的产业，需要慢慢来。

租赁市场的传统旺季被推迟了

长期租赁公寓是租赁行业的大规模参与者，租赁冬天的感觉是最激烈的。事实上，这个链条中的每个人都被触动了。

“这一轮租金下降是自2012年以来半年多来首次出现租金同比下降。”这是壳牌研究院对当前北京租赁市场的直接判断。一位来自租赁公司的人士告诉镁业:“目前，房主自己卖房子大约需要60天。”也就是说，对于房东来说，一栋房子一年的六分之一时间都不会产生收入。

统计数据非常直观地显示了租金的下降趋势。根据壳牌研究院的数据，2020年上半年，北京所有行政区的租金都在下降。在不同行政区域的租金水平中，石景山区的租金同比降幅最大，上半年租金水平为71.25元/平方米/月，同比下降4.72%。

受第二次疫情影响，北京市场传统的毕业租赁旺季尚未出现，6月份营业额同比下降7.3%。7月份，平均租金降至今年的最低点，降幅大于上月(根据诸葛找房子的说法)。

作为房东，镁编辑咨询了连锁之家静南区的商店经理赵。“受疫情影响，今年的租赁市场不太好，但现在是上市的最佳时机。在最近的毕业季节，有很多人在找工作，租房需求也有所增加。平均来说，我每天照顾大约1 ~ 2个人。至于交易周期，也取决于报价。”

不仅在北京，而且在全国范围内，壳牌的数据显示，在过去的六个月里，全国的租金都呈现出下降的趋势。

根据壳牌研究院的数据，3月份18个重点城市的平均租金水平下降了14.0%，从2月份的47.7元/平方米降至41.0元/平方米。4月和5月，平均租金略有回升，分别比上个月上涨1.4%和2.8%，但租金价格仍明显低于去年同期，同比下降约10%。6月份，租金水平再次呈下降趋势，比5月份下降3.2%，比去年6月份下降10.9%。

今年的毕业生是否能给租赁市场注入强劲动力仍不确定。

来源：罗马观察报