中骏集团半年考：千亿可期

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观点房地产网络相信规模经济时代。对于国内房地产开发商来说，1000亿元是一个障碍，是优势边界的红线。

在冲刺数十亿的路上，不乏玩家，包括钟君集团。

受今年疫情的影响，原本计划在2020年进入1000亿营的钟君集团选择推迟完成这一目标，并将其降至930亿元。

钟君集团董事长兼首席执行官黄朝阳在3月份的在线绩效会议上表示，在全国疫情于2月份得到控制后，钟君仍计划实现这一目标，但疫情于3月份在欧美开始爆发，而今年的原定目标是1050亿元，因此内部目标被适当下调至930亿元，比2019年的805亿元增长了约16%。

8月19日，钟君集团宣布了2020年中期业绩。数据正在改善，1000亿元似乎触手可及。

通过这份中期报告，我们可以更直观地看到这家福建老字号房地产企业在过去六个月的微妙变化。

力争达到1000亿

从2020年上半年的成绩单来看，钟君集团的许多核心财务数据都有所增加。

其中，收入从去年同期的约104.23亿元增加到约151.35亿元，增长45.2%；毛利从去年同期的约30.1亿元增加到约42.25亿元，增长40.3%；利润增加14.7%，达到约25.17亿元；归属于母公司所有者的核心利润增加19.2%，达到约18.41亿元。

收入出现大幅增长，主要是由于交付领域的大幅增长。

据视点房地产新媒体报道，2020年上半年，钟君集团的物业销售收入增长了45.9%，从2019年上半年的约100.66亿元增长到约146.86亿元，物业交付面积增长了109.3%，从94.35万平方米增长到197.45万平方米。

鉴于对规模的追求，据报道，今年6月，钟君集团拟进行新一轮的区域合并和人员调整，并成立四家新的区域公司，其中原上海公司和杭州公司合并为东南区域公司，原南京公司合并为苏皖区域公司，原重庆公司合并为川渝区域公司，原广州公司合并为湖广区域公司。

此前，2017年，钟君集团从区域化调整为两级控制，并改为总部城市。这一次，它被逐步调整为2.5级控制，一些城市公司被改为地区公司。

有业内人士指出，钟君集团此次调整是为未来的规模扩张做准备，避免了目前繁琐复杂的内部管理，也提高了效率，降低了人工成本。

数据显示，今年上半年，钟君集团累计合同销售额约400.76亿元，累计合同销售面积273万平方米，同比分别增长8%和下降8%；平均售价为每平方米14680元，而去年同期为每平方米12282元。

目前，钟君集团已经实现了43.09%的年度目标。钟君集团的一位投资者向视点房地产新媒体透露，上半年商品总值为850亿元，目前还剩450亿元左右，下半年新增商品850亿元，现在有1300亿可销售资源。

根据全年的计算，钟君有信心去污率可以达到55%到60%。如果去除率是55%，就意味着可以达到930亿左右，如果是60%，就可以达到1000亿左右。上述人士进一步指出。

下一个万达和新城

事实上，成立30多年的钟君集团给人的印象是，它不像其他福建房地产企业那样激进，而是更稳定。

以2016年为节点，销售业绩的平均增长率一直保持在30%左右，但在过去三年中，平均增长率提高到了54%。由此可见，钟君集团近年来在追求规模上付出了巨大的努力。

具体而言，销售额从2016年的235.24亿元增长到2019年的805亿元，复合年增长率为56%。

钟君集团能够实现规模的快速增长，并选择了类似万达和新城的模式。

2019年3月，黄朝阳带领钟君集团高管访问新城控股，坦诚希望研究新城快速增长、突破1000亿元的发展路径。也就是说，土地收购是通过商业和住宅的方式进行的，商业投资是在前期进行的，通过商业用途获得稳定的现金流。

根据以往的报道，钟君集团逐渐沉入二线、三线和四线城市，但并没有完全放弃一线城市。

根据钟君集团2017年年中至2020年中期报告的披露数据，近年来一线城市的销售额分别占48.4%、18.6%、17.5%和7.4%，二线城市的销售额分别占25.6%、37.7%和41.9%。60.7%，三、四线城市的销售额分别占26%和43.3%。

租金收入方面，由2019年上半年的约1.33亿元增加至2020年上半年的约1.54亿元，增幅为15.8%，主要是由于上海钟君广场写字楼和南岸世界城市购物中心的租金贡献增加。

也是在2019年，钟君集团正式提出“一体两翼”战略，即以房地产为主营业务，通过购物中心和长期租赁公寓进行土地收购和规模扩张。

当年，钟君收购了12家商场和长期租赁公寓(7家新商场和8家新长期租赁公寓)，应付金额为128亿元，新增土地储备330万平方米，其中72%为住宅，28%(约92万平方米)为商业，占股权的84%。

至于2020年的储物扩展计划，黄朝阳在3月份的业绩会议上表示:2020年，钟君计划收购20个购物中心和30套长期租赁公寓(包括轻型资产)。在第一季度疫情的影响下，三个购物中心已经被占领。我认为今年实现这个目标应该是可行的。

中期，钟君集团在厦门、福州、潍坊、许昌等8个城市赢得10个新项目，总土地成本约为194.31亿元，其中应占土地成本约为153.54亿元，地面总建筑面积约为332万平方米。

数据显示，2019年上半年，钟君集团在京、津、渝、杭、济、昌、佛、昆等19个城市共赢得27个新项目，总土地成本约为240.34亿元，其中土地成本约为144.38亿元，地面总建筑面积约为527万平方米。

这一变化可能与钟君集团选择增加其在项目中的权益份额密切相关。

在2019年年中新增的项目中，有一个明显的特点。首先，它们大多是合资或股份制项目，其次，它们主要分布在一线和二线城市。今年大部分项目为独资项目，10个项目中有6个为独资项目，2个项目持股90%以上，其余50%以上，上述项目分布在三、四线城市。

期末，钟君集团土地储备总规划建筑面积为3303万平方米，其中总规划建筑面积为2006万平方米，占股权的60.73%。这也是近三年来钟君土地储备权首次达到60%以上，2016年至2019年权益分别占76%、62%、55%和58%。

上述钟君集团投资者还表示，新增的8个项目中，商住比例为84%: 16%，平均土地成本为每平方米5853元。目前，钟君集团土地储备的平均土地成本为每平方米4313元，总价值超过3800亿元。

一位长期研究钟君集团的人士表示，此时有必要增加土地储备权的比例，同时，他可以掌握项目建设、发展和影响的控制权。

根据黄朝阳此前的声明，该公司将在2025年布局100个世界城市购物中心，实现租金收入超过45亿元。同时，计划到2025年建成20万套长期租赁公寓，郁芳首都管理规模超过600亿元，管理租金规模达到100亿元。

来源：罗马观察报