北京不限价住宅地块供应增多

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北京的土地供应结构已经发生了变化，更多的土地用于建造无限制的房屋，更少的土地用于建造有限的房屋。根据研究机构的数据，2020年上半年，无限量住宅用地的交易量占住宅用地的74%，只有6例有限竞争住宅用地被出售。专家对《中国证券报》表示，目前有限竞争室的整体销售情况并不理想，消除竞争室的压力很大。然而，无限制住宅地块转让的增加有利于促进市场投资的活力。

房屋企业积极参与投标

无限制地增加土地销售已经成为北京土地拍卖市场最近的一个显著特征。

8月3日，北京市规划和自然资源委员会宣布，北京经济技术开发区河西区地块x46r1和x46r2出让为r2二级住宅用地和a334苗圃用地，建设用地面积约85，100平方米，最高规划建筑面积约201，500平方米，属于无限制住宅用地。

该地块吸引了中国海外地产、中国金茂、和盛创展集团、建发、保利+CCCC、华润+城建等6家房地产公司和财团参与投标。经过66轮竞标，中海地产以23.44%的溢价中标。7月14日，经过108轮竞标，中国海外地产以40亿元的价格，以41.3%的溢价赢得了北京房山的水田。

此前，丰台区南苑乡分钟寺村的地块曾创下丰台区第二高的单价。根据出让公告，土地面积约为38400平方米，建筑控制规模约为107400平方米，起拍价为57.19亿元。包括融创中国和中国海外发展在内的八家房地产公司和财团参与了竞标。和盛创展集团赢得72.2亿元，溢价约26.3%。

激烈的竞标和相对较高的溢价是最近北京拍卖市场的另一个特点。中原地产分析师卢文喜表示，空限价房的利润被锁定，限价房的地块有空房的想象空间，可以激发房企参与的热情。

根据Cree房地产研究中心的数据，今年上半年，北京出售了31块住宅用地，其中74%为无限制用地，只有6块为有限竞争用地。

“土地供应结构调整和无限量住宅用地转让增加主要有两个原因:一是有限竞争房屋整体销售情况不理想，拆迁压力大；第二，房地产市场受疫情影响，增加无限制的土地供应可以促进市场投资的活力。”诸葛房产数据研究中心的分析师陈晓告诉《中国证券报》记者。

受限的竞赛室面临压力

从目前的情况来看，有限的竞争空间是有压力的。2019年，有限竞争室的供应被吹散，但随之而来的是拆建压力，一些项目的价格甚至低于限定价格。

2016年9月，北京市出台了《促进本市房地产市场稳定健康发展的若干办法》，提出提高中低价位和中小套型普通商品房的供应比例，确保建筑面积不低于90平方米的住房面积比例不低于70%；要求北京各区进一步增加自住商品房用地供应。除东城区、西城区和石景山区外，其他区应在2016年尽快安排一批自住商品房用地入市；为了有效控制房地产价格的快速上涨，试点采取了限制销售价格的措施，作为土地招标、拍卖和挂牌的条件。

2018年5月，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于加强限价项目销售管理的通知》，对北京市通过“限价和控制地价”方式中标的开发建设项目的销售提出了要求。如果销售限价与评估价格的比例高于设定比例，开发建设单位将销售给有资格在北京购房的居民。出售的房屋为商品房，但应在取得户口本房地产登记证或契税完税证5年后上市交易

根据中原地产研究中心的数据，从2018年到2020年7月中旬，北京共有90个有限竞争住宅项目进入市场，供应了7.79万套住宅，总成交量为3.8万套。截至今年7月中旬，限制类比赛用房的库存达到3.9万套。

从土地供应情况来看，北京供应的有限竞争房用地约有110个案例，总面积1100万平方米。这些项目与一些配套业务和配套仓储重叠，总市场面积约1300万平方米。目前，已进入约870万平方米的市场，约3万至4万套有限竞争室正在等待预售证书。

“竞争受限房间的整体同质化严重，而且位置相对偏远。从销售情况来看，具有区位和设计优势的项目销售情况较好。例如，磁曲南站附近的项目，地铁附近的交通优势明显，有2-4个89 -138平方米的单元，综合设施良好，项目整体销售情况良好。另一个属于大兴的项目，被拆迁户和共有产权房包围，没有大型配套设施，项目也不好。”陈晓表示，虽然限售房面临着拆迁的压力，但限售房保障了新购住房的需求，对稳定房价、促进房地产市场长期稳定健康发展发挥了重要作用。

促进市场平稳运行

根据北京市规划和自然资源委员会网站上披露的信息，未来出售的住宅用地仍将主要是无限制的土地。如北京市平谷区王辛庄镇1608-658栋其他多功能用地、1608-673-b栋二类居住用地、pg00-0002-6006栋二类居住用地。

中智研究所指数部研究主任曹晶晶表示，无限制住宅用地的转让在短期内仍将继续，有限竞争房和共有产权房的供应对房地产市场的平稳运行起到了重要作用。限价房地块不会退出市场，但转让比例可能会下降。

卢文喜认为，在促进市场投资活力的背景下，预计未来将有一定比例的无限量住宅用地进入市场。如果后续市场热度过高，土地供应结构有可能调整。在房屋不是投机的总基调下，市场在未来仍将保持平稳运行。"房地产市场的监管根据市场情况逐步规范化."陈晓说。

曹晶晶对《中国证券报》表示，有限竞争空间可能会长期存在，但这一比例将在后期下降。在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的基调下，房价涨幅有限。

来源：罗马观察报