房价不会跌 因为有它在支撑？

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商品房和土地完全是两个市场，不同的供求关系分别决定房价和地价。理论上，房地产项目完全有可能遭受损失。

谈到对房价的看法，很多人会以土地价格为例，认为新拍卖地块的底价将成为一个城市房价的下限。特别是自2015年以来，房地产市场销售一直蓬勃发展，房地产企业普遍从缺钱到不坏钱。参与土地招标、拍卖和悬挂也更加大胆，土地价格也有所上涨。

在这种情况下，我们不禁要问:地价会成为房价的支撑吗？面粉和面包之间的价格关系是什么？

首先，房价和地价是由不同的供求关系决定的。

商品的价格是由商品本身的供求关系决定的。商品房和土地是两种不同的商品，它们的价格是由各自的供求关系决定的。商品房供应量是指目前可以出售的一手和二手房的总量，即需求和投机者的购房需求；土地供应是政府提供的土地数量，而需求是房地产开发商获取土地的意愿。

因此，商品房和土地完全是两个市场，不同的供求关系分别决定了房价和地价。理论上，房地产项目完全有可能遭受损失。

那么，我们怎样才能直观地看到房地产项目是否有损失呢？一般来说，从底价与房价的比例关系中我们可以知道，房价是底价的2-3倍是正常的，如果低于2倍，基本上可以判断房子是亏空的。

楼面价格的流行观点是每平方米房地产的土地成本，它是通过土地数量除以房地产的建筑面积得到的；房价是每平方米商品房的销售价格，房价与底价的差额是建安成本、各种费用和税费以及开发商的利润。其中，建安成本是建设房地产的建设成本与门窗、电梯、绿化的配套成本之和。建筑和安装成本在不同城市和不同项目之间波动很大。例如，一线城市普通高层住宅的建筑安装费用可能在4000-6000元/平方米左右，高端住宅可能在10000元/平方米以上；二线城市的建设成本约为3000-4000元/平方米。

实际上，有两个因素决定了房地产项目的高损失概率。

首先，房地产企业是高负债企业，这意味着一旦销售进度缓慢，开发商将有巨大的利息支付压力，所以损失的可能性会更大。

例如，上海佘山天京房地产是开发商在2009年7月建造的。原价为14498元/平方米，为2009年赵翔青浦土地王项目。2014年9月，公寓价格为29，050元/平方米。更不用说房价与底价的比率只有2。基本上，损失的可能性非常高。从2009年的土地收购和2014年的未完成销售来看，这个项目的盈利能力肯定不好，因为普通的财务知识告诉我们，收入是有时间成本的。2014年收到的销售额仍需按利率贴现至2009年，以计算项目的成本效益。之后，考虑到开发商在2009年支付了30亿元的土地，

第二，作为房地产行业的上游资源，土地价格变化滞后于房价。此外，政府调控周期短，高地价通常出现在房地产业繁荣的高峰期。

典型的房地产周期是这样的:

随着房地产政策的放松，政府将降低首付比例，降低抵押贷款利率，提高居民购房能力。此时，房地产业的销售将加速，房价也将上涨；随着销售情况的改善，开发商开始通过招标、拍卖和挂牌的方式补充土地库存，土地价格开始逐渐上涨；随着必需品和投机者进入市场，房价飙升。当房价继续上涨并成为市场的一致预期时，整个房地产行业已经进入过热阶段。这时，开发商骄傲地拿起土地，土地大王频频出现；最后，政府开始监管房地产，提高首付比例，提高抵押贷款利率，并限制购买和贷款。此时，房价将会慢慢回落...

因此，开发商在高位置上拿了太多的土地，很容易面临整个行业已经进入秋季甚至冬季的情况，此时房地产已经预售。此时，开发商要么降价，要么迅速提现；要么卖掉项目，承认损失。

例如，2012年，中国房地产开发企业的销售收入来自土地出让收入，达到819亿元的新高，而土地出让收入在2009年和2010年稳定在500亿元左右。这表明，随着2010年房地产行业进入调控周期，许多开发商只能通过出售之前拍摄的地块来挽救自己的生命。基于此，我们可以猜测其中许多是2009年的王迪项目。

其次，住房价格将继续下降，表明土地价格的支持有限。

如果说土地价格是房价的强力支撑，那就意味着房价只能降到土地价格的水平，这样房价就永远不会持续调整，但现实并非如此。

例如，在日本，房价在1990年开始调整，并在2005年左右稳定下来(见图2)。如果土地价格对房价的支撑作用是明显的，那么很明显，房价不会跌得如此之快、如此之久。

可以看出，在大的经济周期面前，任何力量都是非常小的。那么什么是大的经济周期呢？这是指人口周期，特别是劳动年龄人口(18-64岁人口)的变化。一旦一个经济体中劳动年龄人口的增长放缓，经济需求的增长也会放缓，包括对房地产的需求。

比尔格罗斯说，如果他被流放到一个荒岛上，只能得到一个数据来做投资决策，他会选择人口数据。事实上，这很简单。如果一个经济体的人口增长率下降，那么该经济体的整体利率水平也会下降(因为经济增长较低，通货膨胀较低)，债券价格将进入长牛市。因此，通过人口来把握利率的大规模波动是合理的。例如，日本的数据显示，随着劳动年龄人口的逐渐负增长，日本的长期国债利率已逐渐降至零(见图3)。

让我们看看中国的人口。2010年后，中国劳动年龄人口增量开始下降(见图4)。从2006年到2009年，工作年龄人口的年增长率约为800万，但在2010年后迅速下降。2014年和2015年，工作年龄人口经历了负增长。尽管2016年略有反弹，但增幅仅为78万，仅为10年前的十分之一。在这种情况下，房价能保持稳定吗？让我们拭目以待吧！

以上是对地价和房价关系的简单讨论。在现实生活中，地价和房价的关系更加复杂。例如，这也是地方政府通过投机高地价来推高房价的常用方法之一。

因此，在判断房价走势时，我们首先需要认识到房地产市场中每个参与者的利益在哪里。以地方政府为例，地方政府对土地出让收入与中央政策的差距至少有三种态度:

一是财力雄厚，不在乎卖地收入，坚决执行房地产调控政策；

第二是投机土地价格，以推动房价，然后实施房地产调控政策；

三是抓住时间窗口，快速推进土地，然后实施房地产调控政策

……

因此，最可怕的事情是用简单的逻辑来判断房价。例如，用地价支持房价是一个简单的逻辑，没有考虑动态博弈，所以我们必须小心。

来源：罗马观察报