热点城市楼市调控政策从严

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7月份以来，深圳、杭州、东莞、宁波等楼市热点都出台了严格的调控政策。上半年，这些城市的地价和房价都明显上涨。调控政策出台后，前期房价上涨趋势有望结束。

业内人士预计，今年下半年对楼市影响最大的房贷利率政策仍将是宽松的，但房价投机过度的城市将面临收紧的可能。

监管和升级

7月15日，深圳发布了八项措施来控制房地产市场。规定的内容包括:升级限购政策，必须有36个月的社会保障；第一套房首付比例仍为30%，一套房首付比例为70%，非普通住宅首付比例达到80%；增值税免税期从2年调整为5年；750多万元是豪宅，热点管理将得到加强。

深圳表示，要通过调整商品房限购期限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用等方式来调控房地产市场，在抑制投机性房地产投机的同时支持合理的自住需求，实现稳定地价、房价和预期的目标。

据《中国证券报》记者报道，除深圳外，自7月份以来，杭州、东莞、宁波等热点城市都出台了具有约束力的房地产调控政策。总的来说，这些城市出台的政策的共同点是房地产市场火爆，房价明显上涨。房地产市场上涨的主要原因是资金宽松，炒作气氛正在升温。

一些地区扩大了限购范围。以宁波为例，7月6日，宁波市四部门联合下发了《关于进一步保持和促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，旨在“降温”当前火热的房地产市场，有效保障燃眉之急，坚持“留而不炒”，促进房地产市场稳定健康发展。从保持土地市场稳定、调整限购范围、加强金融政策监管、保障自住住房需求和加强市场销售管理等方面提出了稳定房地产市场的十项新政策。

针对升级原因，宁波市相关部门指出，由于疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素，近期房地产市场总体处于火热状态。在土地市场上，土地拍卖竞争激烈，土地价格持续上涨，地价持续上涨；在房地产市场上，人们对房价上涨的预期增强了，许多房地产重新出现了排队买房和“天天买光盘”的现象。

抑制集会

随着调控的升级，这些前期增幅较大的城市将结束其持续上升的趋势。

以深圳为例，国家统计局的数据显示，6月份，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，环比下降0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别增长0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。就增长率而言，深圳在一线城市中排名第一。

中原地产首席分析师张大伟认为，深圳是中国最新一轮房地产市场上涨的领头羊，调控政策的升级已经在意料之中，政策的出台显然会打击投资需求。根据深圳市场以往的做法，预计部分投资者可能会开始离场，房价也将开始调整。政策内容主要集中在税费、购房资格、信贷政策等方面，深圳楼市有望进入调整周期。

张大伟指出，深圳楼市在过去一年上涨的主要原因不仅是供应不足，还包括取消了非普通住宅标准。这项政策将提高非一般标准，750万元以上的豪宅将变成两套，首付比例为80%，接近目前国家政策最严格的北京，对高端住宅市场造成了很大冲击。过去，深圳买房相对容易，但要安定下来却很难。在新深圳协议的帮助下，大多数房地产投机者获得了首笔住房贷款资格。这项政策升级需要三年的社会保障，这也将有效打击一些房地产投机者。总体而言，预计房价将在下半年开始一轮明显的调整。

需要指出的是，深圳人口流入的趋势并没有改变，土地供给不足的问题仍有待解决。目前，中国房地产调控效果最好的一线城市北京和二线城市长沙，只有通过增加供给和限制投资，才能实现长期的市场稳定。

保持稳定

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，深圳等地的监管和升级反映了今年的政策趋势。在一些城市，房价上涨过快，这违背了“无房无投机”的政策取向。通过出台这样的政策，目的是进一步促进市场稳定，防止市场投机。其他房价不稳定、房价过高的城市也将出台政策。

业内许多人强调了信贷杠杆变化的影响。上半年，房地产调控主要集中在宽松的刺激政策上，包括各种人才政策、安置政策和一日游放松政策。从7月份开始，一些房价明显上涨的城市开始收紧银根。从市场趋势来看，信贷政策尤其是信贷杠杆政策是核心政策。

严跃进指出，7月份全国贷款市场五年期贷款利率为4.65%，与6月份持平。低利率已经连续四个月没有下调，意义重大。今年上半年，有两次明显的低利率下调。减息将会受到限制，不会无限期下调，即会综合考虑各种因素。从目前的政策取向来看，更强调消化现有的利率政策。从下半年开始，一方面宽松的利率环境依然存在，另一方面，空的利率持续下降。

他认为，7月11日，银监会网站《监管新闻》发表了《银监会新闻发言人答记者问》，指出部分市场混乱已经反弹。一些高风险影子银行已经复苏，而另一些则试图以新的形式和新的特征卷土重来。企业、家庭和其他部门的杠杆率上升。一些资金非法流入房地产市场和股票市场，推高了资产泡沫。结合7月份的“深八条”政策，今年下半年，对楼市影响最大的房贷利率政策仍将是宽松导向，但房价投机过度的城市将面临收紧的可能。

来源：罗马观察报