冷却降温进入“下半场” 中国楼市现三大转折

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去年，沈阳房地产市场经历了一次大逆转，该市场的首付为零，以鼓励大学生买房和炒股。仅在一年半的时间里，沈阳的房地产市场就从寒冷走向过热，最近还加入了限制销售的大军，以抑制投机。

(原标题:各项监管政策继续实施。中国房地产市场有三大转折点

监管和密集加码是中国房地产市场目前的三大转折点

中新社北京(房地产)8月9日电(记者庞无极)2017年，随着新一轮密集调控，房地产市场进入“下半年”。随着各地各项监管政策的实施，中国房地产市场经历了三次大的转折。

——房地产市场的转折点

一、二线城市房地产市场热度和趋势的变化，是今年中国房地产市场最明显的转折点之一。

这一轮房地产市场上涨始于2015年，最初是由一线城市推动的，然后在2016年，热度逐渐转移到二线城市。进入2017年后，房地产市场出现了逆转和分化，热门城市的调控降温，一些此前表现不佳的三、四线城市开始弥补价格上涨。

根据官方数据，6月份，一线城市新房和二手房的平均价格分别下降了0.1%和0.2%。这是过去两年来一线城市房价首次出现环比下降。6月份，北京和上海的新房价格环比均出现负增长。

一级和二级房地产市场在7月份继续降温。根据安居克发布的数据，7月份，包括厦门(房地产)、南京(房地产)和天津(房地产)在内的二线热点城市房价环比下降。

去年，沈阳的房地产市场经历了一次大逆转，该市场的首付为零，以鼓励大学生买房和炒股。仅在一年半的时间里，沈阳的房地产市场就从寒冷走向过热，最近还加入了抑制投机的限售令大军。

——房地产行业资金紧张

作为资本密集型产业，房地产业的发展周期往往与资本的紧张程度密切相关。在降低杠杆率和挤压泡沫的政策指引下，发行债券的前端房企和发放住房贷款的后端房企都出现了信贷紧缩和资本成本上升的迹象。

由于国内融资有限，大量住房企业转向海外融资。据中原地产研究中心统计，2017年前7个月，住房企业海外美元融资金额创历史新高，同期住房企业融资成本大幅上升。

年底，抵押贷款正在收紧。央行最近发布的《中国区域金融运行报告》(2017年)明确指出，在支持居民合理自购住房的同时，严格限制投资投机性购房的信贷流量。根据央行数据，2017年上半年房地产贷款增加了3.04万亿元，比上年下降了6.7个百分点。其中，个人住房贷款余额增速同比下降5.9个百分点。

许多抵押贷款利率折扣下降，首付比例上升。根据荣360的数据，6月份中国首套住房的平均利率为4.89%，比上个月上升了3.38%。以北京为例，自“3.17新政”实施以来，北京首套住房贷款利率以基准利率为主流，部分银行已上调10%。

央行统计调查司司长阮早前表示，房地产信贷增长势头有所回落，个人住房贷款的按揭比率和期限有所下降。这些变化有利于抑制房地产泡沫，促进房地产市场稳定健康发展。

——从“买”到“租”，控制思维转向

从广州(房地产)、沈阳等地试行“租购平等权”，到郑州(房地产)、无锡(房地产)把租赁行为纳入结算条件，再到上海、北京、佛山(房地产)等地出售开发商自建的100%自住商品房的地块，租购政策已经真正形成。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，7月份出台的33项政策中，有9项政策直接或间接涉及租赁市场的内容，这与上半年频繁收紧购房政策的取向不同。

从购房到租房，这不仅意味着中国已经开始“弥补”住房供应体系的不足，而且意味着调控方式的重大转变——从过去注重调控房价转向建立多元化的住房供应体系以满足住房需求，从而将短期调控政策转化为长期机制的构建。

在接受中国新闻社采访时，链家研究所所长杨现领指出，分享租售权是房地产市场长期机制的一个重要方向。因此，中国房地产市场将进入新建住房市场、二手房市场和租赁市场“三足鼎立”的阶段，形成“一二线城市二手房和租赁房、三四线城市新建住房”的异地住房供应结构。

在加快长效机制建设的背景下，杨现领认为，未来的房地产政策将体现出一些新的逻辑:为了保持政策的稳定性，短期内不会频繁刺激或大幅抑制；首套住房的首付等重要政策可能会长期保持不变；最重要的是，地方政策将分析具体问题，并采取“一刀切”的方法或逐步退出。(结束)

来源：罗马观察报