现在能不能投资三四线城市的商品房？

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今年年初以来，与一、二线城市商品房销售迅速下滑形成鲜明对比的是，大量三、二线城市已经退出了繁荣的市场。

原因在于，央行已将补充抵押贷款(psl)作为目标，并通过国家开发银行住房金融部支持地方政府进行棚户区改造。国家开发银行是三、四线城市房地产去库存的“头号贡献者”。

然而，对于普通人来说，他们现在最关心的是能否在三、四线城市投资商品房。

现状:三线和四线房地产市场已经走出繁荣的市场

在这里，我们将简要讨论“三、四线城市在全国房地产市场中的地位”。

不可否认，人们关注的焦点往往是北京、上海、深圳等一线城市以及南京、杭州等二线城市的房价涨跌。然而，根据风能统计，从中国商品房销售面积中减去中国30个大中城市的销售面积后，三、四线城市在全国市场的市场份额长期保持在77%至90%之间，可谓“沉默的大多数”。

从销售面积增长来看，自2013年以来，全国30个大中城市的商品房交易基本上占据了全国房地产销售市场的主导地位，而三、四线城市则是被动的跟随者。

然而，自2016年第四季度以来，三、四线城市的商品房销售已经走出了一个几乎完全独立的市场:

中国30个大中城市商品房销售面积大幅下降，但中国商品房销售面积始终保持稳定增长(见下图)。换句话说，在30个大中城市房地产调控的大环境下，中国商品房销售可以继续稳步增长，这主要是由三、四线城市的销售支撑。

原因:棚户区改造促进了房地产市场的去库存化

上述现象的根源之一是近年来国家推动的三、四线城市棚户区改造。

棚户区改造始于2004-2005年的辽宁和东北其他老工业基地，2008年推进到全国。此后，由于地方政府难以筹集资金，该计划被搁置了几年。

2014年，随着中国基本货币投放模式的转变，央行创造性地向CDB住房金融部发放了补充抵押贷款(psl)，并向地方政府提供了长期低成本定向贷款，专门用于棚户区改造。地方政府用棚户区改造的土地出让收入偿还贷款，形成资金链的闭环(见下图)。

2015年，国务院颁布了《关于进一步做好城市棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的意见》，提出要积极推进棚户区改造货币化安置，即棚户区改造实行货币化补偿，而不是经济适用房安置，棚户区改造居民可以直接获得货币补偿，在商品房市场购买自有住房。

自2015年以来，通过货币化安置，棚改也成为三、四线城市的一种重要的去库存手段。根据住房和城乡建设部发布的数据，2016年，棚改建设规模为606万套，货币化安置占48.5%，住宅建筑去库存规模约为2.5亿平方米，占全国商品房销售面积的18.2%。基于此，可以估计房屋的平均面积约为85平方米。

今年5月，国务院常务会议确定了今后三年棚户区改造的目标和任务，即确保2017年完成600万套棚户区改造，同时实施2018-2020年棚户区改造三年规划，改造1500万套棚户区。

根据住房和城乡建设部的数据，货币化安置将提高到60%。据此，2017年棚改形成的刚性住房需求将达到360万套，以每套85平方米为基础，棚改带来的住房需求将达到3.06亿平方米。

这里，假设2017年全国住房销售面积与2016年持平，棚改带来的住房需求将占全国住房市场的22.25%。由此可见，市场对房改货币化带动的房地产销售、投资增量甚至房价走势都有很高的期望。

预测:“价格上涨和库存减少”的循环很难重现

俗话说，有期望是好事，但不要过于乐观。对于工棚货币化能在多大程度上拉动房地产投资，以及三、四线城市能否重现一、二线城市的“涨价和去库存”周期，仍存在一些不确定因素。

首先是资金来源。尽管有补充抵押贷款(psl)这一利器，但CDB仍需遵循地方债务的金融可持续性原则，并在放贷过程中摆脱改革。在当前地方政府债务负担沉重的情况下，CDB将更加谨慎地发放私人股本贷款。截至2017年5月底，CDB PSL累计余额为2.3473万亿元，同比增长56.49%，仍处于较高水平，但增速大幅回落。从新规模看，2017年1-5月psl新规模为2947亿元，比2016年同期的4188亿元减少1241亿元，psl对棚改的支持明显减弱(见下图)。根据目前的psl交付进度，预计每年psl交付规模约为7800亿元，货币化安置比例仅为45%左右，难以实现60%的年度政策目标。

其次，房地产投资的下降趋势不会改变。5月以来，中国房地产开发投资增速进入下行通道，房改下行趋势难以逆转。以下是对工棚改革形成的两个房地产开发投资需求的详细分析:

第一个需求是经济适用房的投资需求。根据2017年600万套棚改计划的目标，扣除60%货币化安置后，40%属于保障性住房安置。但是，经济适用房建设用地一般由政府划拨，房地产投资主要包括建筑安装费用。根据住房和城乡建设部的数据，2016年12月的建筑安装费用约为1650元/平方米。根据《国务院关于经济适用住房项目建设和管理的指导意见》，一套经济适用住房的建筑面积一般在60平方米左右。根据这一计算，棚改带来的房地产投资新需求为3000亿元，仅占2016年房地产总投资10.26万亿元的3%，是九牛一毛。从这一需求来看，仅靠房改中经济适用房安置所带动的房地产投资很难稳定总投资。

二是货币化后的商品房投资需求。然而，补充商品房库存的投资前景并不乐观。笔者发现，2017年1月至5月，我国房地产投资实现了8.8%的稳定增长，这并没有得到住房建筑面积数据的支持，但主要来自以下两个方面:一是建材价格上涨导致建筑投资快速增长，占总投资的65%以上；二是2017年1-5月，占总投资15%-20%的土地收购费用继续保持18.9%的高增长态势。事实上，从2017年1月至5月，住房建筑面积累计同比增长率仅为2.6%，新开工面积也连续两个月下降。由此可见，虽然三、四线城市的房地产销售市场仍处于“供销两旺”的市场，但开发商对前景并不乐观，也不急于投资房地产开发。

综上所述，对于没有人口流入、产业集聚和交通区位优势的三、四线城市来说，仅仅通过棚户区改造来实现涨价和去库存的目标是不现实的，这些城市的去库存化进程在任中还有很长的路要走。

对于普通投资者来说，虽然目前的三、四线城市在房改的推动下处于一个繁荣的供销市场，但鉴于三、四线城市在人口流入、产业集聚不足和二手房流动性差方面的劣势，如果他们涌入三、四线城市炒房，可能会面临“炒房入地主”的风险。

来源：罗马观察报