[租赁规范]楼市从物质到人文的转变

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在大城市不租房子就谈不上生活。现在，几乎每个进城的人都是从租房开始的。然而，租房的不良经历和“坑”，如被房东赶走，被“二房东”骚扰，扣押金，随意增加租金等。，已经使所有新市民的纯朴和美丽被世俗、算计和社会条件“炒”了。

房价居高不下，同时人口继续涌入大城市。买房无望，租房将成为最重要的生活方式。据统计，中国城镇约有1.6亿人租房，占城镇常住人口的21%。一线城市中超过60%的实际管理人口在租房。未来，中国将有约2亿人进入租赁市场，到2030年，租赁人口将达到2.7亿。

普通人(603883，临床股)比以往任何时候都拥有更大的东西，“食物、衣服、住房和交通”不是小事。然而，这样一个关系到如此众多普通百姓利益的市场，却一直处于“无管理、无数据、无法律”的“三无”状态，并且发展迅猛。5月19日，中国第一部明确规范房屋租赁的行政法规《房屋租赁与销售管理条例》正式向社会公开征求意见。

社会各界都可以对这一规定给予反馈。在吸收意见和建议后，调整和修订将提交国务院审议和公布。条例草案公布后，媒体和社会反响强烈。我认为，从内容上看，这些规定确实反映了当前租赁市场的种种弊端，也是为了建立租赁市场的基本秩序。

将近一半的法规关注如何保护租房者的权利。笔者统计发现，共有12个“红利”，这反映在对出租人的12个“无”限制上。如承租人不得被驱逐，租金不得单方面增加，房屋不得随意进入，押金不得无故扣留，合同不得随意终止，地下室和阳台不得出租等。可以说，每一个字都珍贵到了极点。

当然，出租人有时是受害者。这并不是说自己的房子感觉不坏，这是一个微不足道的事情，以节省环境和延迟支付租金，并不是有不少坏租户破坏设施，聚集人们赌博，从事生产和经营。因此，基于实事求是、权利与责任相平衡的原则，该条例对承租人的行为进行了限制。只有这样才能培养长期租房的习惯。

长期经营不是“一次性交易”，商店不会欺负顾客。租赁企业越多，租金欺诈、欺诈等短期行为就越少，租赁市场的监管也就随之而来。因此，条例规定，房屋租赁企业租赁自有房屋的，租赁期限不得少于三年，承租人另有要求的除外。此外，“二房东”也是合法的，因为他们是租赁企业的雏形。

事实上，“二房东”在满足租赁需求、降低运营成本和缩短匹配周期方面效率很高。在大城市的存量房时代，租房的人越来越多，市场上就会自发地诞生一批专门从事房屋租赁的人，即“二房东”，如房地产中介、城中村村民、个体企业家等。他们都从市场上收集房子，然后再出租。

目前，“二房东”臭名昭著，因为监管没有跟上。试想，政府连租赁的基本数据都没有，监督出租人也没用，更不用说“二房东”了。因此，如果承认“二房东”的地位，进行工商登记并纳入政府管理，“二房东”将不再是信息不对称下的“灰色产业”，而是在政策支持下的未来“阳光产业”。

除了约束承租人和出租人，政府还应该承担自己的责任。首先，政府应建立租金发布制度，定期公布不同地区的市场租金水平等信息。信息不对称是租赁混乱和浑水摸鱼的罪魁祸首，信息披露是解决问题的基础；第二，租房者和买房者一样，可以享受公共服务，比如让孩子接受平等教育。

为了实现这两点，政府有资格进行租赁监管。条例规定了这一点，并掐住了租赁市场建设的“痛点”。只有这样，我们才能被称为租赁时代。此外，中国房地产市场已经真正告别了以规模、投资、炒房为主题的冷物质时代，进入了以追求服务、注重质量、追求细节为主题的温馨人文时代。然而，罗马不是一天建成的，底层的秩序是不能讨论的，比如思维惯性、消费习惯、信用秩序和法律意识。租赁可能看起来是一件小事，但是要把它当作一个罗马城市，从规章的细节开始。

(作者在深圳房地产研究中心工作)

来源：罗马观察报