画风变了！这一学区房“鄙视链顶端”经历疯狂抢购、创下30万/平米天价后 市

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对西城几个知名校区二手房项目的调查显示，7月31日之后，急于出售房屋的校区业主降价幅度更为明显，每平方米降价1万至2万元。然而，从上市房屋的角度来看，降价房屋的数量很少。根据学区房管局的说法，最近交易的大部分客户都很需要，投资者逐渐减少。

7月31日是北京西城区新政的最后一个节点。节点建成后，西城校区的房屋交易进入了一个新的阶段。

近日，《中国证券报》记者对西城几个知名校区的二手房项目进行了调查，发现“7·31”后，急于出售校区房屋的业主降价幅度更为明显，每平方米降价1万元至2万元。然而，从上市房屋的角度来看，降价房屋的数量很少。根据学区房管局的说法，最近交易的大部分客户都很需要，投资者逐渐减少。

学区房屋交易很冷淡

“最近卖的学区不多。基本上，你可以在安顿下来之前买下所有东西。除非你换了房子，否则你以前没有成功地卖掉房子，而且你必须在‘7·31’之后开办学区。”西城区金融街(000402)红庙区的一位中介告诉《中国证券报》记者，“然而，感冒并不意味着没有交易，急卖的主人总能找到买家。”但是，如果房主出售房子的意愿不强，而且空没有太多的谈判价格，房子将更难出售。”

“最近，大型学区已成为交易的主要力量。主要是两居室和三居室，价格在1500万元左右的房屋交易更多。”访问期间，几位中介销售人员向《中国证券报》记者强调。“一方面，这与早期大量出售小单位，导致小单位提前消费有关。其余上市房屋主要是两居室和三居室，而新增的小户型房屋总体较少，导致小户型房屋的成交量较低。另一方面，由于‘731’节点刚刚过去，许多出于投资目的的买家已经开始观望。相比之下，有住房需求的购房者比例已经开始上升，这也导致了西城学区近期的大规模住房交易。一个很大的原因。”

在《中国证券报》记者的采访中，我们发现虽然是周末，但西城校区的顾客却很少。“毕竟，新政最终在这个节点上尘埃落定才一个多星期。除非是紧急销售客户，否则店主的价格不会有太大变化。然而，从购房者的角度来看，西城学区的光环不如以前了。买家和业主之间存在误解，价格无法达成一致。双方都希望等待。”一位位于西单区的中介销售人员告诉《中国证券报》记者。

“从最近的报价来看，急需销售的客户价格从1万元/平方米降到2万元/平方米是正常的。毕竟，该地区小单元的成交价格接近20万元/平方米，即每平方米1万元，总房价降低了5%左右。从报价到交易，这种下降更为常见。”一些学区的房屋中介告诉《中国证券报》记者，“然而，紧急出售的房屋通常很快就会出售，没有购买的客户看到出售房屋的价格相对较低，认为市场已经下跌，但他们没有。许多业主并不急于出售，因此空没有多少讨价还价的余地。”

一些购房者向《中国证券报》记者反映，目前西城校区没有降价。“好房子还是需要被抢。如果你不付押金，想回去考虑一下，中介会立即把它卖给下一个目标客户。西城有几百人在关注一套房子，房子里有一点动静，马上就会有一大批买家。”

在西城的著名学区里，房子很少

价格有调整预期

“毕竟，现在距离新政正式实施只有一周时间。市场上只有一些降价的迹象和预期，实际报价变化不大。现在时间太短，交易量只有一定的表现，但交易价格的表现并不明显。不过，预计2-3个月后，市场将有一定的降价表现。”在访问期间，许多内部人士告诉《中国证券报》记者。

业内人士指出，今年受疫情影响，二手房整体交易受到一定程度的影响，但西城学区新的住房政策却挑动了北京的二手房市场。目前，非校区普通二手房价格也有望调整。

《中国证券报》记者在走访非学校区二手房中介时发现，非学校区的二手房大多非常丰富，最近各区都有大量新上市的房屋。这些中介销售人员指出，目前，北京二手房上市量正处于一个小高峰。一方面，与北京疫情期间整体交易量小有关，交易量不足导致前期积压更多的上市房屋；另一方面，近年来，在市场稳定的同时，许多客户都积极地换了房子，而且客户的数量也增加了，导致新住房的大量增加。

“然而，二手房的价格取决于最近的交易价格，另一方面，它取决于业主出售房屋的心态，以及买家的付款方式和付款周期。”一些二手房中介告诉《中国证券报》记者，“一些业主需要准备首付款，因为他们想换房子，所以对于全额付款的客户或付款周期短的客户，空房的价格将会下调。如果付款期长，首付比例低，空就没有讨价还价的余地。在一定程度上，换了房子的客户也表明，目前的市场价格相对稳定。”

疫情的影响已经逐渐减弱

值得注意的是，北京二手房的交易量正逐步从疫情中显现出来。

根据中原地产的数据，5月份北京实际售出了2.1万套二手房。6月份，由于疫情的影响，二手房数量急剧下降至不到14，000套。7月，二手房市场复苏，售出约1.6万套，这逐渐减弱了疫情的影响。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，根据8月份第一周的数据和未来的交易趋势，8月份北京二手房交易量预计将超过1.6万套。

根据西城区住宅市场的未来趋势，诸葛住宅搜索数据研究中心的王小妮在接受《中国证券报》采访时表示，西城区住宅并没有完全脱离住宅物业，校区住宅一般位于市区，地理位置好，价值高。4月30日，西城区新政出台后，许多家长抢购西城区的房子。随着这股抢购浪潮，西城学区的住房市场可能面临降温。

来源：罗马观察报