观点与郭鑫对话：中海康养的2023计划 | 博鳌20年

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编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

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成立40年的中海，在2019年围绕创造美好生活的品牌理念，提出了今天、明天、后天的经营战略。

通过近年来的战略调整，中海已经从一个简单的住宅开发商转变为一个国际化的房地产开发经营集团。除了主要的住宅业务，中海集团不仅希望在商业地产领域取得巨大成就，还将探索和规划教育、养老和物流等创新产业。

9082战略与上述发展计划相匹配。说明:这是中海内部资源配置:90%的资源配置在住房上，8%的资源配置在商业地产上，2%的资源配置在创新业务上，为中海的生活、工作、消费、旅游、教育、养老和物流建设一个更好的生活圈。

目前，上述创新业务包括教育、养老、物流等部门，目前仍开放3+N

在这种背景下，中海的养老业务应运而生。在采访中海地产创新业务发展部部长、深圳中海养老保险管理有限公司总经理郭鑫之前，我们对这项业务进行了梳理。

中海地产的杨康品牌是中海金年杨康，成立于2017年。产品类型包括ccrc、cc、cb和hc。目前，该公司已在济南、天津、青岛和无锡开设了业务，并计划在北京、深圳、南京、重庆和海南建设许多工厂

让我们从中海养老的发展历程开始。目前，中海金牛杨康运营着天津中海金牛福居高级公寓、青岛中海金牛福居高级公寓、济南中海金牛福居高级公寓和无锡中海金牛房总裁社区四个项目。

中国人口老龄化进程加快，给社会治理带来许多新问题。有数以千万计的残疾人和部分残疾的老年人，但国内的养老服务体系仍有很长的路要走。中海希望通过企业的努力为社会进步带来美丽的变化。归根结底，养老行业是提供服务的吗？这符合为中海创造更美好生活的品牌理念。2017年年中，中海开始进行市场调研，并在2017年底确定了战略。2018年底，它在天津和青岛开设了两个项目。此后，上述四个项目相继进入运营阶段。

国鑫随后提到，这四个项目均位于中海国际社区或以大型房地产的形式，物业为商业或养老，项目均为城市ccrc和城市cb养老产品。

首先，选择开发城市社区或机构养老产品。郭鑫说，家庭养老金、社区养老金和机构养老金的比例在家庭为90%，在社区为7%，在机构为3%。

通常，组织解决3%或7%，而国家想大力发展家庭，但作为一个运营商，它正在做相反的事情，并首先做好组织。

然而，在房地产行业有两个方向，一个是在杨康房地产组织(ccrc)，另一个是传统的养老院组织(cb)。

传统养老机构和养老院的盈利模式是以服务盈利。杨康房地产的产品属性是房地产，即通过出售产权和使用权获取利润。

目前，中海的医疗业务主要集中在传统医疗机构和医疗地产机构。

郭鑫提到，对于中海金牛来说，现阶段最重要的是扎扎实实做好养老工作。

中海经营创新业务的战略安排如下:一是住宅产业联动投资；二是盘活库存，促进销售，提高客户满意度；第三，培育新的利润增长点。

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作为一家开发医疗保健业务的房地产公司，其明显的优势是资金和项目开发建设能力。

但是，客户的缺乏，运营能力的缺乏，首先要弥补的是运营能力，中海作为一家医疗机构，是用资产运营+内容运营。郭鑫说。

经过全球考察，中海养老选择的战略点是资产运营+内容运营，资产和服务团队都是自己的。

关于运营，郭鑫说:养老金级别一般包括十个运营模块，可分为两类:业务管理和职能管理。业务层面通常包括五个纬度:医疗、康复、护理、餐饮和社会工作者，职能管理包括人力、财务、营销、风险控制和物流。

在内部，中国海运将上述内容分为五种业务能力和五种功能性业务能力。两年来，我们做了一件事，在业务层面建立了一套金年101老人监护系统。

郭鑫介绍:生活的每一刻都值得尊重，而且更加丰富多彩。中海新年的使命是为老年人创造多彩快乐的生活。这句话简单而真诚。101指的是老年人满意度比满分多一分，老年人的满意度必须放在中海的首位。

该系统包括两个系统、六个系统和二十二个子项目。防范系统分为两大系统，包括三大产品和服务系统，即金品、金宝和金寿，以及三大保障系统，即极致体验(客户服务)、风险控制和人力。

这样一个详细的操作系统是符合中国式老年生活现状的。郭鑫回答说，国际操作系统很难直接登陆中国。在这种情况下，中海船务结合国内外优质经验，建立了金年101老人监护制度，做好了登陆中国的老人业务。

相应的品牌定位为新中式老年生活的创造者。例如，在世界上，欧洲，美国和法国的老年生活，这些图片是非常强烈的，这是蓝色和白色，鲜花和咖啡。然而，中国式老年生活的传统印象往往给人一种陈旧的印象。中海致力于改变这种传统认知。

中海希望创造一种新的中国式老年生活。由于它是一个中国企业，国际经验可以用来养老，但它需要打造中国特色，所以它把自己定义为新中式老年生活的创造者。

什么是新的？郭鑫说:第一个新的是旧的和新的，这不同于传统的养老机构。第二个新词是时髦的意思。对于老年人来说，不管他们多大，任何年龄的任何老年人都是时代的潮流；就组织而言，我们希望我们的业务能力处于行业领先水平。

谈到价值观，他有一些感触:现在金年的顾客基本上都是大学教授、飞行员、企业高管和高倩，他们依然像当年一样精力充沛，但只是因为他们身体残疾或半残疾，或者他们的孩子不能在国外照顾他们，他们选择养老机构，所以我们应该强调老年人的生命价值和他们家的温度。

在他的口中，他把大多数人所想象的中国人的生活意向描绘成一种生活在山下、垂柳旁、饮茶垂钓、野鹤在云端的意境。这是一种具有东方意境的生活，一般可以用五个字来诠释，即闲适与优雅:沉思、闲适、优雅、享受音乐与舒适。这是一种优雅、悠闲、自立、关爱家庭、关爱生命的老年生活。他解释了中海倡导的新中国老年生活。

在金年101老人护理系统中，如设计、照明、材料选择、壁纸选择等，借鉴了日本医疗机构的诸多元素，医疗、护理、康复、餐饮、社会工作者也采用了国际理念。然而，传统生活是一种休闲、优雅和享受的状态。老年人很少在里面喝咖啡，但是他们可以喝茶。茶和书画是中国人的生活。

国鑫以中国航运第一个养老项目为例。天津项目有自己的特色。项目定位为高端城市护理养老机构，主要接受60岁以上老人的帮助、关怀和认知。有一个集体之家，中间有空厅、客厅和餐厅，还有六个房间。这就像住在家里，这是中国第一次为老年人创造一种生活方式。

他接着说，当时的项目是与日本mcs合作引进专业护理理念，业务层面是金年101监护系统，最终形成了由日本理念、台湾总统、中国三大医院的护士长和医生、中海海纳和海兴团队组成的核心团队。

中海养老希望打造的品牌形象是，专业机构以家庭的温度出现。新监护人金年佳把他的家搬到了金年来。我们希望金年将是一个新的养老院，那里有老人。他这样描述它。

每个人都在谈论养老，很少去养老机构，所以他们停留在想象中。去养老机构会受到很大的影响，我不相信我会变老。

然而，老龄化是事实，中国从2000年开始进入老龄化社会。数据显示，截至2019年底，中国60岁及以上人口为2.4949亿，占总人口的17.9%。

许多老年人对养老的认知没有得到很大提高，养老机构床位数量没有迅速增加，各种矛盾突出。

郭鑫说，现在最大的问题是养老行业的市场不发达:一个影响因素是观念，二是支付意愿和支付能力。在世界范围内，入住养老机构的平均年龄是83岁。就支付能力而言，83岁的老人可能没有多少养老金和储蓄。即使是60岁和70岁的人也没有特别高的养老金水平。

他说，2012年以来，国家层面的优惠政策不断出台和优化，但从前期土地到后期运作的政策，包括土地、民政、医疗、消防等政策，都面临发展过程，政策的关联性和力度需要加强。

然而，2023年后，老年护理行业的市场非常广泛:中国将会有越来越多的老年人。到2040年，4.39亿老年人人均消费5000元，年消费6万元，将有29万亿元的市场，是一个可开发的市场。

他说，加入养老行业需要决心和毅力。长期租赁公寓一个人可以为100人服务，但养老机构却不行。活跃老人的数量是1: 20，残疾和半残疾老人的数量是1: 3、1: 5和1: 6。劳动力成本对企业来说是一个很高的考验。

目前，国内养老产业的发展仍然受到诸多因素的制约。如今，80多岁的老人是20世纪20-40年代的人，也就是我们的祖父母。他们大多数人都有一个特点，要么手头不宽裕，要么有钱可花，消费意愿和支付能力不强，传统的养儿防老观念仍然很强。

机构成本高，入住率低，矛盾再次凸显。在郭鑫看来，养老市场在50年后会变得更好，现在它是整个社会的支柱，它有充足的资金，强烈的消费意愿和高水平的知识。孩子们可能在国外。消费意愿和支付能力叠加后，市场就会发展。如果50年后的年龄是83岁，那就是2033年，所以市场会在2033年真正发展起来。

然而，中国有一个特点，那就是老龄化进程非常快，比计划提前10年到2023年。2023年的这个时候是有一定道理的。

他指出，2023-2025年左右是主要发展时期。此时，如果市场上涨，支付意愿和支付能力上升，自然会有更好的服务。空的市场想象力是巨大的。

有人说养老是夕阳产业，但实际上它也是一个朝阳工程，也是创造美好生活的一个原因。从2018-2020年到2021-2023年，中国航运养老保险将向积极控股和精细化经营方向发展。我们对养老市场持乐观态度，对让老年人过上有尊严、温暖、体面的生活有着深刻的使命感。这是一项光荣的事业。

具体方案是，到2023年，中海养老将成为国内一流的医疗运营集团，到2028年，成为国际知名的国内一流的医疗投资运营集团，到2033年，成为优秀的国际医疗投资运营集团。

以下是对中海地产创新业务发展部部长、深圳中海养老保险管理有限公司总经理郭鑫先生的采访:

观点房地产新媒体:中海集团养老金运营的具体模式是什么？如何获利？

郭鑫:关于运营，养老金水平一般分为十个运营，包括业务和职能管理。业务通常包括五个纬度:医疗、康复、护理、餐饮和社会工作，职能管理包括人力、财务、营销、风险控制和物流。中海退休金内部将上述十项业务分为五项业务能力和五项功能业务能力。

在过去的两年里，我们做了一件事。在业务层面，中海金年101建立了一套老年人监护系统。

该系统包括两个系统、六个系统和22个子项目。金年101，金年是老人，生命的终结需要新鲜的色彩为老人创造多彩的生活，这是一句很简单的话。101是关于追求一分超过100%的满意度，因为作为一个机构，老年人的满意度绝对是第一位的。

防范体系分为两大体系，由金品、金宝、金寿三大产品和服务体系，以及人力、风险控制和客户服务三大保障体系组成。这套标准属于总部的设立和各地区公司的运作。

为什么这个系统？当时，人们发现国际操作系统很难直接登陆中国。例如，欧洲和美国的生活方式与中国大不相同。欧美的生活方式是郊区ccrc，而日本模式是小型嵌入式的，需要服务半径达到最快的反应速度，在中国很难落地。

在这种情况下，中海养老融合了国内外的优质理念，成立了金年101，并率先完成了业务。相应地，它也做出了品牌定位:新中国老年生活的创造者。

关于利润问题，业界一直在谈论利润模式。这个市场不是不可能找到的。世界上大约有七种盈利模式。首先，房地产公司最擅长出售产权。那时，养老金相当于房地产公司。提供服务；第二种是加拿大模式，其中70%的财产被出售，30%的财产是自我维持的，70%的收入支持30%的经营；第三种是澳大利亚模式，它有15年的使用权。如果15年后仍然存在，将免费使用，否则可以提前转让，然后分成一定比例；第四种是保险公司模式，通过购买保险，但仍然难以在经营港口赚取利润，这是一个很大的账户；第五是出售15年或20年的使用权和会员卡；第六种类型是支付五年和十年，一次支付五年和十年；第七种模式是支付定金和租金，选择哪种模式，或者根据每个企业的战略和资源，从现金流和营业利润的角度来看。

观点房地产新媒体:就未来盈利模式而言，房地产投资信托基金的公开发行是目前的热点问题。中国未来会实施养老房地产投资信托吗？

郭鑫:reits作为一种金融工具，适用于所有行业，包括房地产、教育、医疗保健和医疗保健。在中国目前的形势下，我个人觉得有必要推广它，因为它是吸收社会资本的好方法。

养老基金来自三个方面:社会资本、政府和个人。在日本和其他地方，国家进行了大量投资，而美国拥有良好的商业保险和社会资本。但是，在中国，我个人认为应该是国家资本和社会资本的融合，需要国家资本来保证底层和基础，高端部分适合社会需要，这就需要社会资本进来。

观点房地产新媒体:中海养老目前的发展目标和策略是什么？

郭鑫:我们的总体战略是先搞好组织，然后把社区服务和家庭服务结合起来。城市社区康复中心也是一栋住宅楼，一栋是老年公寓，另一栋是养老院。身体健康的老年人住在老年公寓，残疾人和半残疾人住在养老院。它是作为一个机构运作的。经过一段时间的运营，它将接受来自周围社区的人们的参观、学习、饮食和提供医疗康复服务，并成为一个社区。

第三个环节是成为一个家，并主动派人去做家政服务。国家现在鼓励从家庭到社区到机构。作为一个运营商，它是从机构到社区到家庭，中国航运提供了老年人反过来。目前，中海养老项目在北京、深圳、南京、上海和重庆都有项目储备，但其业务发展尚未成熟。

观点房地产新媒体:目前，许多保险养老机构通过并购扩大规模。你认为这样的并购怎么样？除了依靠中海社区，公司还有其他的方式来扩大规模吗？

郭鑫:现在，成为杨康房地产的保险基金，就是要抢占市场，实施差异化的企业发展战略。在业务结构上，一些保险公司将医疗保健项目作为第一产品，有一两个保险基金这样做，效果很好。

对于中国海运或房地产公司来说，他们为什么不急着做很多事情呢？由于保险资金的盈利模式是低成本的，以杨康为产品获取保险资金并不依赖于运营来盈利。

房地产有两种模式。如果是杨康房地产，出售房产是有利可图的。如果是杨康机构，它的运营是有利可图的。

杨康产业有一个轨迹，是利用杨康来扶持房地产，还是杨康本身可以形成一个拳头产品和利润增长点？中海养老是中海的一个重要战略布局，将为企业的发展贡献更多价值。

观点房地产新媒体:中海养老对城市布局有什么考虑？

郭鑫:中国海运计划将18个城市作为积极投资区，这是基于gdp、人均可支配收入和城市老龄化率的叠加计算得出的。

就产品而言，城市中心区和城市中心区仍是主要布局，郊区中心区和候鸟中心区为点状布局，根据中海项目进行匹配。

基本上，我们的产品策略是专注于机构服务，并在一定程度上服务于社区和家庭。

城市ccrc与可支配收入和老龄化有关。它分布在华北和华东地区。像苏州、杭州、南京和无锡这样的城市更好。现在，它主要分布在这个地区，点状分布在成都、武汉、重庆、海南等地。

如果要划分等级，首先是北京、上海和广州；第二梯队是基于这三个经济圈的强大的二线或一线城市。

观点房地产新媒体:养老行业已经发展了一段时间，但目前没有一家企业是行业中最好的。你认为养老产业发展的瓶颈是什么？

郭鑫:全社会对养老产业的重视和全社会对资源的投入有待提高。当人们谈论养老时，很多人从来没有去过养老机构，所以他们停留在想象中。

许多人真正进入养老机构时会受到很大影响，他们不相信自己会变老。

即使我们看到房地产公司现在正在做，它仍然是点状的，不是大规模的和系统的，所以在整个市场上没有大品牌。

2012年已经过去八年了，窗口期很快就要到了，也就是说，它来自于城市的美好时光和美好地方。

天气是政策和市场需求，市场需求从2023年到2025年将会上升，政策已经从2012年开始实施。还有人，即企业的组织、机制和人力资源，即锻造经营能力和品牌影响力。

来源：罗马观察报