观点与雷易群对话：上市一年 探究奥园健康稳健发展之路 | 博鳌20年

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编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

观点房地产网这是自去年7月澳远集团总部和二级业务集团迁至番禺万博后，我们第一次见到雷逸群。

目前，作为奥林匹克公园健康部的执行副总裁，他非常忙，由于出差和会议的原因，这次会议已经改了好几次。

雷一群看到我们，几次说好久没见了，把桌上的荔枝分给大家，还亲自泡茶招待。他也很期待这次会面。

雷一群的新办公室看起来干净明亮。透过落地窗向外望去，万博商务区高层建筑的景色也被考虑在内。

奥林匹克公园搬到广州新商业区的那一年，基本上是它健康登陆资本市场的第一年。

对比2019年初略显黯淡的市场环境和地产股的现状，雷一群叹了口气:我们上市的时候非常困难。当时，香港的资本市场非常紧张，我们的定价非常保守。

然而，今年奥林匹克公园的健康表现让雷逸群感到超乎预期。在整个奥林匹克公园集团以一个产业为重点、纵向发展的发展方向下，奥林匹克公园的健康属于纵向发展中相对稳定的健康。

此外，它是奥林匹克公园里一匹健康的小马。

然而，在雷一群看来，该公司打了另一张牌。虽然澳源健康物业管理公司上市时规模较小，但其物业的业务结构合理，具有一定的成长性和潜力。

据悉，与其他物业管理公司的住宅业务结构不同，澳源健康由两大收入业务组成:物业管理和商业运营。根据2019年的收入结构，物业管理服务和商业运营服务的收入分别约占总收入的71.8%和28.2%，即近30%的收入来自商业运营服务。

商业化运营的比例使得澳远的健康利润水平在业内处于较高水平。2019年，整体毛利率为37.4%，而业内其他物业服务公司的毛利率基本为20%-30%。

正是这种商业模式使澳远健康成长，并受到资本市场的青睐。

这种房产结构组合给我们带来了一个很大的空房，所以投资者当时对我们的期望更高。雷一群说。

然而，经营业绩好的商业经营的企业管理并不像外界想象的那么容易，而生于企业管理的雷一群可能更了解这种味道。

雷依群有着丰富的商业运作经验。在2015年加入澳源健康生活集团之前，他曾在龙湖、万达商业管理等公司工作。

雷一群坦言:商业利润高，资本市场喜欢，但是在商业运作中很难组建团队，也很难发挥成熟、系统的方式。

其中，最重要和核心的竞争力是人才和团队。雷一群说，商业运作的逻辑不同于传统的物业管理公司。后者主要取决于规模，而前者首先取决于团队能力。

在很大程度上，它不一定依赖资本。当然，资本也是需要的，但首先，团队是需要的。有了团队，一个优秀的品牌可以在短短几年内创造出来，这就需要团队的专业能力和资源的结合来解决这个问题。

雷一群感叹道:商业运作不可能由任何一个人来完成。

今年的疫情猝不及防也让雷一群对商业运作有了新的思考。雷益群透露，对于已经开业的商业项目，目前复工率已经达到75%以上；然而，对于新开放的项目，它们已经处于市场潜伏期。受疫情影响，部分业务形式无法开通，客流影响较大。

然而，成熟的管理团队和制度让雷一群冷静而自信:疫情爆发后，我们有信心迅速恢复生产，赶上进度，我对未来商业运营的总体方向仍然非常乐观。

目前，最重要的是利用好这段时间培养商业内部实力。在此基础上，我们需要更有效地巩固内部力量。如果你能在这种情况下生存下来，你就不会害怕未来的任何事情。不经历风雨你怎么能看到彩虹？

至于对外扩张项目，雷一群也表示，公司一半的商业项目都是对外扩张，但过去两年的发展战略是完善内部精细化管理。

近年来，我们要做的是如何在市场的变化中生存，如何更好地发展，如何在市场中形成亮点。雷一群喝了口茶，放缓了语气，说道:未来会有很多选择的机会，所以这个行业不能着急。

对合并和收购的考虑

除了三个业务领域，即物业管理、商业运营和大健康产业，澳源健康仍在寻找更具潜力和增长的业务模式。

为了实现这一目标，澳源健康采取的重要途径之一就是并购。

事实上，上市一年多以来，一直被认为是物业管理公司规模扩张最直接、最有效的收购和收购规则，而奥林匹克公园一直没有得到健康的利用。

对此，雷一群指出了其背后的考虑:公司没有选择物业收购，这是我们一直在做的事情，但有必要选择有利于整体市场布局、有利于业务协作、有利于整体战略规划、当然还有实现股东价值的东西，在我们能够准确收购之前应该综合考虑。

在雷逸群看来，今年4月至5月的两次罕见的并购非常符合奥林匹克公园的健康标准，它们被称为精确打击。

据视点房地产新媒体报道，4月22日，澳源健康宣布将以约2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%的股权。之后，5月11日，澳源健康再次宣布收购公告，宣布以3700万元人民币收购宁波鸿建物业服务有限公司65%的股权。

雷益群在谈到这两次收购时非常满意，他说乐人寿的收购有效地弥补了公司在环渤海地区和京津冀地区的规模不足，而宁波宏建的收购为公司未来拓展华东市场，包括未来进军江苏、浙江和上海起到了基石作用。

这两次并购丰富了管理领域，形成了环渤海、长三角和珠三角三足鼎立的局面，填补了空部分地区的空白。

除了布局，这两个收购也起到了一定的作用，填补了业务格式的扩展:乐生活本身有一些非住宅物业，包括学校，医院和公共建筑，这填补了奥林匹克公园的健康主要是住宅和商业的事实，以及公共商业部门空白不足的战略可以大力结合。

雷一群表示，奥林匹克公园健康发展的下一步将是发挥其在城市运营中的优势。他列举了万科横琴、保利西塘等同行项目，表示公司正在朝这个方向做准备:我们对这个方向非常乐观，它不仅承担社会责任，还能解决很多系统性问题。

在采访中，雷一群还向我们介绍了许多新的业务方向，如社区养老:这是我们物业管理未来的一个重要发展方向。现在，我们已经与几个养老医疗机构签署了战略合作协议，在三个社区开设了中医诊所，体系已经建立。

雷益群表示，目前公司仍处于试点阶段，试图在养老高峰期到来之前探索一些社区养老的经验，包括适合老龄化的社区改造，将成为公司新的增长点。

那么为什么它被称为奥园健康呢？未来，社区养老和医疗美容将是我们的发展方向。但是如何做好这项业务，如何做得更好，我们将在这两年向市场发出一个非常明确的信息。

通过并购和业务组合扩张，资本市场最直观的反映将是规模的增长。

雷依群透露，并购后澳源健康的服务面积目前超过4300万平方米，这对澳源健康的市值管理是一个很大的好处。

观点房地产新媒体:房地产在这场流行病中扮演着重要角色。在你看来，这种流行病给房地产行业和房地产公司带来了什么变化？

雷一群:这种防疫控制有利于物业管理。

首先，物业管理将变得越来越重要。疫情爆发后，业主与物业管理之间的沟通问题得到了有效解决，面对困难时的互助缩小了他们的心理距离。此外，业主认为，物业管理的质量直接决定了许多安全因素，如健康和安全。

第二，政府职能部门与物业管理各方的沟通与合作程度不如现在。

疫情发生后，特别是基层政府职能部门发现，物业方在最后一公里的管理中帮助推动甚至解决了许多基层治理问题，给基层社区群防群治工作，包括疫情防控体系带来了积极的影响。一旦物业管理水平达不到标准，就会出现很多问题；在高素质物业经理的帮助下，许多问题都迎刃而解。

随着防疫和控制成为常态，不仅是防疫和控制，而且其他方面也将涉及到未来。问题最终会归结到如何改善物业管理的最后一英里，所以政府越来越重视物业管理，包括维修资金。《物权法》对维修资金的使用有了很大的放宽，一些地方政府对物业管理进行了补贴。

这些补贴政策，包括物权法的修改，表明国家对物业管理服务的大力支持。如果你在物业管理的最后一英里做得很好，并使它变得更大更强，它将给予很多支持，这是一个春天的财产。

观点房地产新媒体:与房地产相比，房地产行业集中度不高。这对物业管理行业来说是个好机会吗？

雷一群:在中国房地产发展的这个阶段，赚钱越来越难，集中度越来越高。十多年前，当中国的房地产还在竞争的时候，成千上万的房地产开发公司当时拥有非常大的开发股票。

在房地产行业，除了前100强或前50强的房地产企业开发的项目是由自己的物业管理，其余的房地产开发公司有大量的发展，这是一个股票市场。目前，这些物业的大部分物业管理是将一个非常不重要的部门从房地产公司中分离出来，成立一个物业公司，然后做清洁和保安工作。

受成交量和盈利能力的限制，开发商拥有的这些房产无法发挥作用。管理100万平方米的物业对他们来说是非常辛苦的，所以他们愿意转让物业管理部门，这对于物业管理公司，尤其是上市公司和有资本能力的公司来说，是一个巨大的市场机会。对于业主来说，他们还需要用一些强大的品牌物业公司来取代原来的物业。

现在，有10或20家房地产公司，前20家物业管理公司瓜分了全国的房地产存量。现在，房地产公司管理数亿平方米的规模已经非常大，事实上，其中有数万亿股。头部尚未完全成形。随着未来五、八年的发展，龙头企业的管理面积应该达到数百亿。可以看出，这个行业刚刚开始走上这条马拉松式的道路。

所以我认为这对物业管理行业来说是一个很好的机会。

当然，在如此大规模的管理下，增值服务也非常重要。本来，物业管理是一个平台的港口，有必要用互联网思维或市场经济思维。我们需要的是一大批具有管理能力的人才，来充实这个团队，提高他们的素质，从而解决管理意识，拥有强大的管理意识，从而解决整个市场发展的机遇。

观点房地产新媒体:今年以来，澳源健康收购了乐人寿和宁波宏建。这两项收购的考虑因素是什么？

雷依群:收购乐人寿有效补充了澳源健康渤海和京津冀地区的市场规模。收购宁波将成为华东市场未来发展的基石，包括江苏、浙江和上海。

从战略的角度来看，这两次并购丰富了管理领域，形成了环渤海、长三角和珠三角三足鼎立的局面，并布局在经济最发达的地区，填补了区域空空白，壮大了区域，发挥了战略并购的作用。

乐生活的商业结构本身就有一些非住宅物业，包括学校、医院和公共建筑，填补了奥林匹克公园住宅与商业健康之间的空白。对于公共事业部门不足的战略，乐人寿有这样一个部门，我们可以建立强大的联盟。

宁波宏建物业管理利润率较高，目前审计利润超过10%，这也符合澳远健康对利润增长的需求。这两起并购对我们来说是一个准确的打击。

有人可能会说，乐一生现在的利润率很低，但我认为空还有很大的发展空间。在我们接手后，我们有了一整套的游戏风格和成功经验，无论是品牌、企业文化、成本控制还是客户体验。我们有信心乐人寿的利润将会迅速提高，客户体验和满意度将会提高。

就物业管理而言，并购是一种方式，中国澳源集团交付的物业所带来的增值是一种方式。此外，随着年度市场扩张，我们的步伐相对稳定。

观点房地产新媒体:你生于企业管理。你认为今年的疫情对商业，尤其是公司的购物中心有什么影响？

雷依群:今年的疫情确实对商业产生了很大影响。

对于疫情情况下的业务，新开工项目的时间将被推迟，已开工项目的经济指标也做了一些调整。目前，该化合物的产率为70%-80%，包括在最初流行期间的所有封闭管理，这仍然给我们带来一些损失。

如果防疫控制做得好，恢复率将继续提高，以前的损失将在下半年弥补。然而，我们不能准确地掌握疫情的发展趋势，我们还计划在疫情正常化时恢复工作和生产。

同时，商业运营约占奥林匹克公园健康的30%。随着物业管理和并购的加强，这部分的比重将逐渐缩小。当然，今年的情况是全球性的灾难，而这种天灾人祸是不可抗力，但从长远来看商业运营的发展是乐观的。因为商业运作是体验式的商业，无论它如何变化，它都是人们生活水平提高后的一种必要形式。

我们的业务运营可能会遇到收入和收款率的压力，但这是整个行业普遍存在的问题。我们需要在此基础上更有效地练习内功。如果我们能在这种情况下生存，我们就不会害怕未来的任何事情。如何在不经历风雨的情况下看到彩虹，并在温室中培育它，并不能检验真正的技巧。

目前，我认为我们目前的运营状况仍然良好，我们正在有序地推动恢复工作和生产。除了经济指标，我们还将与商家合作抗击疫情，应对市场困难，包括为他们提供营销支持的政策。

对于商业运作，我相信风暴过后，奥林匹克公园的商业管理团队将会更强大，更有能力做更多的商业运作管理。

来源：罗马观察报