融创服务提交招股书解读：增值与物管平分秋色

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观点房地产网上的房产分割和上市狂欢仍在继续，这一次，又一个巨无霸出现了。

8月6日，融创中国希望分拆其房地产公司并在香港上市的声明终于实现，并对市场和媒体做出了积极回应。

根据市场传言，此次上市只有两个共同发起人，一个是汇丰银行，另一个是摩根士丹利。

根据招股说明书，建议分拆将以全球发行和分销的形式进行。至于此次融资的规模，公告和招股说明书没有给出具体数字，而市场则给出了10亿美元的猜测和传言。

自2020年初以来，受疫情影响，社区服务和最后一英里的发展一直受到推动，房地产股一直在东风中不断发展。截至8月，许多在香港交易所上市的房地产公司已相继宣布上半年盈利预警，预期增幅在40%至140%之间。

好时间好地点。站在行业的前沿，在母公司庞大的房地产业务的支持下，可以想象融创服务的空时间将超过10亿美元。

在过去的三年里，收入翻了一番，物业管理平均分配

和许多同行一样，融创的物业服务起源于2004年，也是房地产业务的支撑。

从天津、重庆到北京、无锡、xi、成都、常州、南京、上海、武汉，为实现国家发展，形成了京津冀、沪渝杭五大核心城市的战略布局，并启动了集团化经营模式。

在公众记忆和媒体的公开报道中，融创无意分割房产并将其上市。孙宏斌曾在《中国日报》的新闻发布会上说，开一家房地产公司就像办一所学校，是一个公共服务机构。如果你把学校变成赚钱的工具，那是错误的。

然而，在时代的洪流中，改变并不取决于个人的意愿。房地产上市的浪潮越来越高，房地产轨道甚至成为房地产企业实现增长、扭转颓势的第二个着力点，融创的心态也发生了变化。

于二零一九年，本集团六个业务分部之一的融创地产更名为融创服务，并建议成为优质生活服务供应商。同年9月，融创提升17岁的曹红玲为融创服务集团总裁，并首次报道该物业被拆分上市。

截至2020年5月31日，融创服务合同总建筑面积达到2.27亿平方米，管理总建筑面积达到1亿平方米，覆盖中国29个省市和126个城市，其中86.2%位于中国一、二线城市。

据相关统计，中国物业管理行业共有15家企业的管理面积超过1亿平方米，其中万科地产、碧桂园服务和彩生活的管理面积均超过3亿平方米。因此，融创服务的规模优势依然存在，但并不处于领先地位。

具体到财务方面，根据招股说明书的披露，融创服务的主营业务分为三个板块:物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，得分较高。

2017年至2019年，收入连续三年实现正增长，分别为11.12亿元、18.42亿元和28.27亿元，年均复合增长率为59.5%。截至2020年第一季度，其收入达到7.19亿元，比去年同期增长34%。

针对每一项业务，值得注意的是，非业主和社区两种增值服务分别为房地产开发商、业主和住户提供增值服务，尤其是非业主增值服务，这与物业管理服务有一点平分的迹象。

2017年至2019年，融创服务的物业管理业务收入分别为5.75亿元、7.6亿元和11.48亿元，分别占总收入的51.7%、41.3%和40.6%；同期，非业主增值服务收入分别为5.24亿元、10.29亿元和15.72亿元，分别占总收入的47.2%、55.8%和55.6%；社区增值服务收入最弱，分别为1300万元、5300万元和1.07亿元，分别占总收入的1.1%、2.9%和3.8%。

对此，融创表示，非业主增值服务收入比例较高是因为融创集团及其合资企业和关联公司的合同销售规模远远大于业绩记录期内交付的物业规模，案例现场销售协助和咨询服务的收入贡献更大。然而，未来几年，随着交付量的增加和大量房地产开发项目的扩大，非业主增值服务的收入预计将稳步下降。

这会影响公司的业务收入吗？融创服务没有给出更多解释。目前，融创服务的毛利率为21%-25.5%，处于行业平均水平。

其中，非业主增值服务和社区增值服务贡献最大，2019年毛利率超过34%；物业管理业务的毛利率最低，直到2019年才超过11.8%。截至2020年第一季度，其物业管理业务的毛利率上升至20.6%，比融创服务的整体毛利率高出1个百分点。

融创服务的物业管理业务仍以住宅为主。就管理的635个物业而言，管理的住宅物业建筑面积为7400万平方米，占管理的总建筑面积的73.3%；商业物业、城市公共物业和其他物业管理面积相似，分别为1300万平方米和1400万平方米，分别占13.1%和13.6%。

财产流失与工业造血问题

融创服务获悉其上市消息后不久，恒大也宣布考虑分拆其物业管理业务，并以10-30亿美元的融资金额上市。到目前为止，在国内五大房地产企业中，只有万科表示没有分拆上市的计划。

自2018年以来，雅人寿、碧桂园、新城悦、凯撒丽人等多家物业公司相继上市，掀起了一股房企分拆上市的热潮。在房地产企业输血的支持下，各大企业找到了更多的融资机会，也为高负债率的房地产行业提供了一个减少负资产的示范样本。物业服务甚至成为房地产企业寻求增长的第二条轨道。

2020年是香港房地产公司上市的狂欢年。据房地产新媒体不完全统计，仅今年上半年，就有21家房企赴港递交招股说明书，其中包括12家房地产相关企业和9家物业管理企业。

其中，红阳服务、金融街物业已上市，河静友豪、荣万佳、嘉园服务、金科智慧服务已提交物业说明书，杜松服务说明书无效。

建行金融董事总经理曾月辉从资本的角度分析了视点地产的新媒体。今年拆分物业管理并上市是很常见的。融创只是业内许多类似业务的一个例子，其优势更倾向于龙头房地产企业的规模效应。

从收入的角度来看，融创服务为投资者和市场带来了更多的可能性。在招股说明书的第七页，融创服务提到公司在2018年、2019年和2020年第一季度的股本回报率分别为399.6%、54.2%和15.0%，总资产回报率分别为6.0%、11.9%和7.9%。

金融街地产(Financial Street Property)是最后一家在香港证券交易所成功上市的地产公司，该公司在h股发行后获得1，350万股超额配售，并筹集了9，690万港元，而绿城服务(Greentown Services)和其他6家同行也通过配售和增发成功筹集了大量资金，这反映出资本市场和投资者近期对地产股普遍持乐观态度。

纵观物业企业名单，不难发现在上市的物业服务企业中，物业和服务是出现频率最高的关键词。与此同时，大多数物业公司依靠开发商的母公司，同时加快同行业的并购，甚至进一步将物业轨道拓展到城市服务。

巨无霸地产公司，也是前五名的房地产开发商，碧桂园服务和保利地产依靠母公司在成都的业务超过90%，融创服务也不例外:从2017年到2020年第一季度，融创集团开发的地产项目收入超过99%；只有两个推广项目，收入贡献不到1%。

如何摆脱母公司的输血困境，实现公司乃至行业的自我造血？同事们开始了并购，开始了城市服务，甚至进入了水泵节能业务、政府采购环卫业务、河流水质控制等领域。

融创的理念是提高社区经营管理的系统能力，不断扩大高品质社区的经营规模，促进布局商业地产和城市公共地产的管理和服务。

当然，与集团盛大的开盘和收盘风格一致，融创服务在并购方面并未落后:2020年5月，融创服务收购了开元地产84.92%的股权，并推出了全新的子品牌全球融创服务。据市场消息，环球融创服务占地面积超过800万平方米，未来将以商业、综合和住宅物业服务为基础，探索文化旅游和工业城镇等多元化服务领域。

在城市服务方面，其他同业已经在融创服务方面领先。仅2020年7月，万科地产就与武汉江汉区、江门人才岛、成都贸易达成合作，碧桂园服务与衢州贸易、白鹿仓投资达成合作，杜南地产与景德镇国控集团达成合作。

就政府政策而言，多年来的基调一直是不要对住房进行投机。今年，国家提出了全面推进城市旧住宅区改造的任务，并将物业管理纳入改造计划，并建立了长效机制。地方物业管理法规的大力推行，为物业管理行业提供了市场增值信号。

危险和机遇永远不会共存。除了机遇，光大证券在最近的研究报告中指出，劳动力成本上升的风险、增值服务扩张的不确定性风险、外包比例不断上升下的质量控制风险以及对母公司的高度依赖是物业企业后续发展中亟待关注的诸多问题。

来源：罗马观察报