杨张峰与观点面对面：绿都从制造业而来 | 博鳌20年

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编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

在过去的20年里，房地产几乎已经成为创造财富的代名词。

在花生杜兰时代，房地产不断欢迎新玩家，有些人擅长大小，长袖善舞，擅长在首都之间跳舞；有些人缓慢而稳定。

来自跨境制造业的绿都地产也递交了一份特殊的答卷。

说起绿都地产，它在长江三角洲和华中地区之外可能并不出名，但只要它提到它的兄弟公司宇通集团，它就应该为中国所有人所熟知。

到目前为止，宇通集团已经成为全球最大的客车生产基地。换句话说，在中国道路上行驶的三辆巴士之一是宇通巴士。

从宇通集团的高管到绿都地产的负责人，杨章峰在2000年毕业后加入了宇通，并于2018年获得了新的身份。

当时我没想那么多。冯(音译)对于成为房地产行业的负责人持非常开放的态度。

当时，吕都刚刚经历了职业经理人的转变，杨章峰在经营公交行业的房地产业务时面临着诸多质疑。

两年过去了，杨章峰把绿色资本带到了一个新的高度。

我们和杨章峰的会面是在他的私人办公室里进行的，那里有一张茶几、一张桌子和一张七人用的小会议桌。

低调和克制是我们遇到杨章峰的第一印象。他很少面对媒体，在采访过程中，他对制造业保持冷静和稳定。

经理的性格往往代表着企业的个性。当其他同行继续朝着规模化的方向冲锋时，杨章峰选择了另一条路，而拥有制造基因的格林正奔向自己的另一边。

我们和他们不同，这是杨章峰常说的。这个信奉制造哲学的人让绿都成为了这个行业的另一个选择。

从2002年到2006年，这是一个混乱和野蛮增长的时代；从2006年到2013年，是绿色资本发展的萌芽阶段；2015年至2018年，鲁都走上了国有化之路，走出了河南。

从2018年开始，绿都迎来了杨章峰执掌的时代。

2019年初，杨章峰提出向制造业转型，当时没有被房地产企业考虑。销售规模是正确的说法，快速周转是竞争规模的最大武器。

当时，我们判断房地产行业基本上已经过了快速发展的高峰期。杨章峰回顾了当年对房地产行业未来走势的预测。

杨章峰的自信源于宇通经历的制造周期:制造业非常清楚，因为我们在房地产之前就经历过这个周期。

从20世纪90年代末到2015年，制造业经历了快速发展的黄金时期。直到2015年，这个行业达到顶峰，公司之间的竞争逐渐变得流行，争夺细节。

在杨章峰看来，房地产行业已经达到了一个相对稳定的规模，约15万亿元。从房屋稀缺的时代到供过于求的时代，过去的粗放型增长已经呈现出不可持续的趋势，企业管理需要与以往的理念和思路有所不同。

房地产投资的红利会越来越少，经营管理的收入会越来越高。

杨章峰将宇通制造业的成功经验融入到绿色资本的转型升级中。过去，宇通有过相对成功的经历。第一是产品力，第二是服务力，住宅企业的竞争最终会回到全方位的精细化管理。

我们都知道后来的故事。2019年，房企融资困难，楼市调控政策越来越多；2020年，新冠肺炎的突然爆发加剧了房企的焦虑。

在6月底的万科股东大会上，于亮表示:房地产行业正处于管理红利时代，我们应该向制造业学习，进行战略精细化管理。

这与绿色资本转型提出的想法不谋而合。杨章峰成了吃螃蟹的人。

一个月前，杨章峰在绿色资本成立18周年之际发表了题为《肩负新使命，唤醒新时代》的绿色资本成人仪式致辞。

在文章中，鲁都一再重申其改造制造业的追求:我们在制造业中有天然的遗传优势，我们应该抓住稍纵即逝的战机，用制造精神打造鲁都品牌。

用杨章峰的话来说，成长的绿色在春秋时期经历了几轮沉浮，本应从青春和莽撞中淡出，拥有自己的荣耀、底蕴和包容，走向更高的境界。

杨章峰成功地抓住了房企转型的机遇，他希望房企在房地产行业进入拐点时能够找到赶超的机会。

我们尊重房地产行业的规律，同时预测行业的发展，然后采取适当的方式和方法，这些都不是完全照搬的。杨章峰说道。

目前，绿都的商业领域已经覆盖了整个产业链的四个模块:住宅开发、商业运营、物业管理和工程建设。

他向我们解释说，绿色资本的全行业整合实际上是对整个产业链进行梳理，哪些环节由绿色资本完成，哪些环节由绿色资本及其合作伙伴共同实施。杨章峰希望掌握绿色资本手中的一些核心环节。

比如，杨章峰说，鲁都未来可能会建设一个规划院，建设一个规划院的核心是做好产品。这并不直接带来数据利润，而是成本增加，但效益是无形的，例如，在技术方法的管理、施工的精细化管理等方面。

杨章峰认为，在房地产产品同质化的时代，鲁都希望有自己的特色，解决过去行业的一些痛点。

杨章峰也想让绿都地产上市，但他不考虑上市。房地产的真正目的是建立一个闭环的产业链:没有好的房地产和好的服务怎么可能有好的品牌？

采访期间，杨章峰离开了一两分钟。

回来后，杨章峰向我们道歉，并说:“对不起，我正在拍摄。”。借此机会，他谈到了绿色资本的土地收购模式。

在征地问题上，把冯想得很透彻。

格林不接受土地国王？

没错。

不要拿最好的土地(土地国王)？

没错。

杨章峰在征地时没有直接参与投标，团队在授权范围内履行职责，特殊情况下另行请示。

目前，绿都下辖郑州事业部、上海事业部、杭州事业部、洛阳事业部、合肥事业部五个事业部，与绿都所在区域相匹配，主要围绕以上海为主的长江三角洲和以郑州、洛阳为首的中部地区。

杨章峰认为，在精细化管理的时代，必须深化区域培育，打造良好的品牌声誉，这是最好的品牌动力。

他给我们举了一个例子。在绿色城市的发源地郑州和洛阳，老顾客带来了新顾客，约占交易量的40%。虽然更多的心思和成本花在了绿色产品上，但在区域深度栽培的精细化管理下，如果考虑到整个生命周期成本，总成本并不一定高。

对于很多企业来说，杨章峰的答案是先强后强，规模必须与相应的能力相匹配。获得你想要的东西的最可靠的方法是让自己值得拥有它。

这种谨慎也反映在最近热门的M&A选择上。杨章峰没有考虑M&A企业，直接否认了这种可能性。最大的风险在于隐性债务成本。许多调整是无法真正理解的，而且风险太高。

杨章峰负责宇通集团的财务工作，但他不仅关注纸面上的数字，还关注未来更多可能的无形资本，这需要时间和能力沉淀。

在对各个业务部门的评估中，杨章峰也承认:我们的评估不同于很多企业，绿色资本评估的重点是客户满意度，这是最高的权重。

我们必须搞好房地产。当然，评判一份好工作的标准不是前10名、前20名和前30名。公司的利润率、产品质量和客户满意度是杨章峰所关心的。

在很多房地产企业中，从评估规模到付款率，到现在的客户满意度，房地产也在从卖方市场向买方市场过渡，消费者有了更多的选择。绿色资本的概念将成为严重同质化时代消费者的首选。

与许多企业不同，我们是一个相对稳定的企业，不追求规模。杨章峰又一次说了不同的话:应该说我们更注重品牌、口碑、质量、产品和服务。

他停顿了一下:包括风险控制。

一定要有逆向思维的能力。杨章峰表示，虽然新冠肺炎疫情给行业带来了重大损失，但鲁都债台低筑，反应早。总的来说，房地产的增长是好的，增长率很高。

宇通的制造背景使得绿都在风险管理和控制方面尤为严格。尽管它可能会错过一些投资机会，但它也能让它在面对任何外部紧急情况时感到舒适。

2018年，绿都提出了“绿都2022”五年战略，但杨章峰视之为指路明灯，绿都每年根据外部环境的变化进行适当调整，检讨和更新企业方向。

杨章峰强调了战略决心:我们不会说或决定这个战略。这时，你的战略注意力就消失了。

作为一个企业的负责人，核心是调整方向，把握趋势。他笑了。

杨章峰的个人微信签名是“王道、智者和武士计划”。原句来自孙子兵法。冷静的杨章峰不愿意将绿都置于危险之中，可以不战而屈人之兵。

杨章峰说，他的减压方法是阅读。

在茶几旁边的桌子上，杨章峰放了几本书，但书名都够独特的:让顾客自己定价格、定规模、大操作、绝对爽快、循环、我看房地产战略升级。

对于跨境房地产，杨章峰表示仍有很大差距，他的选择是不断学习。

绿色资本18周年纪念信息的结尾写道:到2038年，我们将去下一个美妙的约会。

这位来自制造业的董事长将目光投向了未来18年，而40多岁的杨章峰与陆度之间的故事才刚刚开始。

观点房地产新媒体:你的职业跨度很大。作为董事长，你为什么要从制造业跨越到房地产业？为什么突然做房地产？

杨章峰:我以前在宇通的时候，在几个部门工作。

我在宇通负责财务已经有几年了，然后我负责生产、经营、生产、销售、库存管理和采购，除了技术，我负责财务已经有一年了。老板说他希望做好房地产，让我来打理，所以我就来了。

当时我没有想太多，各行业之间仍然有很大的差异。

观点房地产新媒体:你对当前中国房地产市场有什么看法？绿色资本在财务上如何平衡？

杨章峰:当时我们判断房地产行业已经过了高速发展时期。制造业非常清楚。我们以前经历过。

从20世纪90年代末到2015年，制造业也处于高速发展阶段，并达到了顶峰。我们经历了这样一个周期，从房地产的周期来看，它已经达到了一个相对稳定的15万亿元左右的规模，从房子稀缺的时代到供过于求的时代。

在这种情况下，管理不同于以前的思维和想法。我们在制造方面有一个成功的经验，那就是我们坚持以客户为中心，这体现在产品实力+服务实力上，行业的最终竞争应该回到精细化管理方面。

与许多房地产企业不同，我们是一个相对稳定的企业，不追求规模。

换句话说，绿都更注重品牌、口碑、质量、产品和服务，包括风险控制。

观点房地产新媒体:房地产人很难做制造业。你认为制造业和房地产的区别是什么？

杨章峰:我们也在学习。毕竟，制造业是一个完全竞争的行业，而房地产实际上是一个快速增长的行业。

房地产行业有足够的空空间供你发挥。我认为扩大规模相对容易，只要你增加杠杆，就相对容易。然而，房地产需要下大力气制造好的产品和服务。

要想做大，你必须有相应的能力。如果你没有能力，杠杆的风险会很大。

绿色城市尊重行业的规律，同时预测行业的发展，然后采取适当的方式和方法寻求发展，并不是说它完全照搬其他东西。

因为任何管理都必须合适才是最重要的，不是越先进越好，或者我们可以通过阅读来解决这些问题。

当我和老板讨论这个问题时，我们实际上决定先变得更强，然后再变得更大。我们在变强之前没有变大，所以我们可能是一个膨胀的企业，抵御风险的能力很差。

我们现在做了一些精细的管理，每一分钱都省了。成本控制和成本管理比以前好得多。

我认为一个企业只追求规模而不创造价值是不负责任的。没有创造价值的企业存在的意义是什么？

观点房地产新媒体:绿色大都市会尝试进入新领域吗？

杨章峰:绿都不是一个追求规模的企业。这就像我们的评估，它不同于许多企业。评估中最重要的是客户满意度，以及第三方研究的客户满意度。

绿色必须服务好客户，因为宇通就是从这样一个模式开始的。

专心做好本地区的工作，一方面做好产品，另一方面做好信誉和服务。

观点房地产新媒体:你考虑过财产分割和上市吗？

杨章峰:我还没有考虑，但是我在考虑建房子。

没有好的物业和好的服务，就不可能有好的品牌。Lvdu坚持长期规划，而不是短期规模。

观点房地产新媒体:最近，许多房地产企业正在进行产业链调整。绿色资本如何看待这一方面？

杨章峰:事实上，产业整合是对整个产业链的梳理，我们在哪里做，我们在哪里赢得合作伙伴。

未来，绿都将建设一个规划院，其核心是做好产品，不是为了盈利，而是在技术方法的管理、施工的精细化管理等方面。我们希望在这些方面有自己的特色。

在制造业，一般的设计是不可能外包的，因为产品的核心是它自己的设计。

房地产行业同质化现象仍然相当严重。绿色应该做好工作，解决行业中的一些痛点。

去年，格林为欧洲和日本的房地产状况制定了一个标准。事实上，这些行业中的质量问题与国外早期发展中的一样，这些问题在国外已经基本解决了。下一步是在这方面做一些研究，并做出一些适当的投资。

在产业链中，如果我们判断缺乏高质量的供应商，绿色会自己去做。如果市场竞争充分，并且有非常高质量的供应商，格林将与他合作。

绿色资本将在产业链中做一些整合，这实际上是为了满足战略，做好产品和服务。从长远来看，这个行业还需要健康发展，我们需要打好基础，做好产品。

观点房地产新媒体:母公司宇通对房地产有什么期望？

杨章峰:坚持做好，控制风险、产品和服务、信誉、品牌和质量，让客户竖起大拇指。这些是老板的基本要求。

我们一定会坚持做房地产，我们不会定1000亿元的战略，因为一旦定了，你的战略重心就没了。

你不能没有风险控制。有时候，像股市一样，止损比止赢更重要。如果你想在股票市场赚钱，你必须遵守这条规则。

我们不会退出房地产，我们必须做好。当然，表现好的标准不是前10名、前20名和前30名。利润率、产品质量和客户满意度是我们关心的问题。

观点房地产新媒体:在新冠肺炎疫情的影响下，有什么压力吗？

杨章峰:没有，因为我们的债务不是很高，但是今年我们提前抓到了。房地产行业还不错，而且增长率非常高。

事实上，在2008年的经济危机中，当时的行业受到了很大的影响，但是宇通在这两年做得很好，因为宇通提前做了很多工作，所以今年我们吸取了当时的经验。

你必须有逆向思考的能力，因为你不知道流行病什么时候会到来。对我来说，现在压力不大。毕竟，它还是一个相对稳定的企业，负债也不算高。

观点房地产新媒体:你认为最近的热门大湾区怎么样？

杨章峰:短期内不会考虑湾区，因为有必要在现有区域继续进行深度养殖。

一般来说，在短期内，绿色首都是长江三角洲和中原地区。

长三角竞争激烈，但绿都不会进入县级城市，因为绿都的产品定位提高了，主要是高端产品，不做低端产品。

我们对中国经济的基本面有信心，未来的趋势肯定是向中高端发展。

观点房地产新媒体:公司收购土地的主要方式是什么？你会考虑并购吗？

杨章峰:招标、拍卖、并购、旧制改革都是绿色资本收购土地的方式。绿色资本将试图获得土地，只要它能被计算在内。

旧的改革主要在郑州进行。由于郑州市很少有公开出让，每一个出让土地的房地产企业都非常激烈，所以有必要做一些城市更新项目。

格林没有考虑并购，但我们可能会做一些项目来收集并购，每个人肯定会考虑高质量的项目。

收购一个企业，主要取决于资质，资质不仅是财务数据，还有两个价值。M&A企业最大的风险在于隐性债务成本，它有很多漏洞，有时风险远远大于收益。

观点房地产新媒体:格林会做生意吗？选择自持物业的标准是什么？

杨章峰:有一些，但商业不是主流。郑州和上海有一些可自我维持的房产。至少目前，格林没有大力发展业务的计划，但现在有必要尽快增强其能力。

去年，商业部分被分离。事实上，现阶段的目的是提高运营效率。简单地说，赚你能赚的。

房地产开发不能全是住宅，否则会有一些自我维持的财产。如何经营好也是一门科学。

所有绿色公司都应该具备现有资产的运营能力，这一点非常关键。如果同一个项目能力不同，它将有很大的不同。

然而，由于自我维持业务对绿色资本来说太重，它将不会成为主流。

观点房地产新媒体:绿都发布了2022年之前的五年战略。现在运行如何？

杨章峰:绿色资本每年都会调整、审查和更新其战略。

因为战略是基于对未来的判断，所以每年的经济环境和政策环境都会有一些变化。作为企业的负责人，我的核心是调整方向，把握趋势。

绿色资本的战略是“三好一低”，而“低”就是“低风险”，而“绿色”必须有战略决心，这是核心。

观点房地产新媒体:如果你今年给博鳌房地产论坛一个主题，你想谈什么？

杨章峰:我还没有想过这个问题。我最好听每个人的。

我认为如果你想用关键词，重启，既不悲观也不乐观。今年的政策和经济环境发生了巨大的变化，我认为这是重新开始，重新开始未来。

观点房地产新媒体:杨总如何评价自己的个性？平时如何缓解压力？

杨章峰:我是一个坚强的人，也是一个非常刻板的人。平时，我的业余时间是跑步和健身，但如果我身体不好，我就不能带着它。通常，阅读是减压的方式。

来源：罗马观察报