蓬钢与观点对话：信泰资本纽带角色 | 博鳌20年

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编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

观点房地产网和彭钢之间的上一次对话是在大约两年前。当时，他向视点房地产新媒体详细解释了新泰的主要模式以及判断市场周期和投资环境的标准。

这一次，由于众所周知的原因，通信被改为视频连接。照片中，彭钢正坐在美国的书房里，穿着一件黑色的短t恤，还戴着一副黑框眼镜，显示出金融从业者的勤奋和一丝不苟。

作为一家私募股权投资机构，新泰资本成立之初的业务重点是为中国资本保驾护航，协助和保护中国资本的海外投资。在两年前的对话中，彭钢直言不讳地表示，海外资产过于昂贵。

这对买卖资产管理不是一件好事。

因此，彭钢透露，新泰资本已经逐渐将业务重心转移到中国，更多的是将外资与国内项目相匹配。

这是一个重大的投资转向，但新泰资本作为中国与外国之间的纽带的持续角色保持不变。

在这次对话中，我们可以清楚地感受到，彭钢在传统地产、特殊机会投资、健康养老等诸多领域仍然充满信心和期待。

至于国内养老金市场，他始终坚信，十年后，它将开始进入爆炸性增长的黄金时代。

等待特殊的机会

受疫情影响，今年国内外市场出现不同程度的波动，世界不再平坦，全球化进程逐渐放缓。

面对不确定性，资本总是袖手旁观，而新泰资本总是密切关注市场趋势。

在采访中，彭钢回顾了过去半年的疫情发展，并与我们分享了黑天鹅对实体经济的影响是多么广泛和深远。

疫情的突然爆发对整个经济有很大的影响，我认为这是一个非常令人担忧的阶段。

这种担忧来自未知的疫情持续时间。

根据我对整个特殊机会投资圈的普遍情况的观察和比较，我发现每个人都在等待。因为不知道这种流行病是短期影响还是长期共存。

彭钢承认，如果决定投入大量资金，就不可避免地要考虑未来。现在的问题是没有办法预测未来的发展。

此外，虽然很多物业或资产持有人都面临一定的经营压力，但这些压力能否转化为机遇也充满了不确定性:因此，我觉得自己仍然处于观望状态，很难说眼前有大量的机遇。

2016年之前，新泰资本的业务重点主要是帮助中国资本参与海外投资，通过寻找特殊的投资机会将国内资本与国外项目联系起来。

我们主要是一个特殊的机会投资平台，无论机会是在国外还是在中国，我们都希望发挥桥梁的作用。

当然，时间从来不是静止的，所以基于当时的投资重点，它自然不适合未来。

自2017年以来，由于政策调整和国内外形势的变化，许多成功企业选择了退出。在这一过程中，一方面，新泰资本继续帮助中国资本更有序地处置海外资产，没有造成太大损失；另一方面，它逐渐将业务重心转移到国内市场，并帮助海外资本在中国寻找投资机会。

我们意识到，中国疫情已经基本过去，上半年国内消费和经济行为受到很大抑制，也给很多企业造成了压力，下半年可能会有一些机会。

彭钢认为，许多国内企业，尤其是房地产企业，下一步需要解决流动性问题。对于新泰资本来说，机会在于对流动性的需求。

他认为，由于规模优势，龙头企业的资本有些倾斜，所以流动性并不短缺，一些稍差的企业仍然有压力，这可能是新泰资本的机会。

作为美国居民，彭钢对当地养老产业进行了深入研究，希望有朝一日能顺利打开国内养老产业市场。

实现这个目标并不容易。在谈到中美两国的养老产业时，彭钢指出，美国的养老产业已经形成了一个相对完善和成熟的产业生态系统，但在中国仍处于发展的初级阶段，养老观念亟待培育。

改变传统的养老观念可能还需要十年时间。

彭钢认为，到2030年，20世纪60年代出生的人将进入70岁高龄，这需要20世纪60年代后一代人的思考来培育这个市场，但现在还不是时候。彭钢笑着说，他出生于20世纪60年代，将来应该练习。

为什么是60岁以后？在一次采访中，彭钢指出了核心养老金支出和房地产之间的冲突。

据彭钢介绍，现在中国养老院的主要客户是40后和50后，他们都非常节俭，尤其是40后。他们通常不愿意承担额外的养老金费用；再加上大多数人拥有住房，对养老的需求并不强烈。同时，很难效仿美国通过出售自己的房子来养老的模式。大多数人希望把他们的财产留给下一代。

60岁以后，他们可能是中国拥有房产最多的一代人。许多家庭不仅拥有一处房产，而且也不必指望他们的孩子在70岁以后供养老人。

最重要的是，老年人不仅可以支付费用，还可以接受这种养老模式。十年后，随着60岁进入70岁，国内人口老龄化正在加速，养老成为一个急需的行业指日可待。

鉴于业内普遍担心养老金的盈利模式不明确，彭钢表示:中国的养老金行业最终会形成自己的特色，而养老金领域的从业人员都是精明的商人，所以他们肯定会想出一个合适的模式。

彭钢对国内养老产业充满信心和期待。

十年可能是养老产业发展和培育的最适宜时期。在美国市场，新泰资本也经历了十年的规划和等待。

二战后婴儿潮一代的出现给欧美国家带来了大量的新生儿。相关统计数据显示，1946年至1964年间，美国出生的婴儿约有7590万。

他们中的大多数将在2020年满70岁。彭钢强调了70岁的分界线。

早在2015年，新泰资本就开始关注美国养老金行业的前景。当时，他认为随着老年人数量的增加，美国对老年护理的需求将会越来越大，在未来10-20年内，这一行业将会发展得更好。

从某种意义上说，这也许也是中国养老的方式。

2017年2月，新泰资本试图投资美国养老地产行业，与友联人寿共同收购了75%的友联75%的养老资产组合权，成为首家宣布收购大规模海外养老资产组合的中国机构资本。该项目包括美国11个州的39处高质量养老社区房产。

到目前为止，新泰资本已经在美国和英国投资了100多家养老院。

再过十年，中国可能会有3亿多70岁以上的老人，这一数字将创造出许多大型企业；如果有一个品牌，一个完整的服务体系和足够的科技含量，我认为世界上最大的养老公司肯定会再次出现在中国，甚至前几个也会出现在中国。

或许这也是新泰资本的期望。

以下是视点房地产新媒体对新泰资本总裁彭钢先生的专访:

观点房地产新媒体:你认为疫情对房地产和养老行业的影响如何？

彭钢:疫情实际上对实体经济有非常广泛的影响，但没有直接反映在资本市场上，这主要是由于政府的救助措施，另一个原因可能是市场流动性短缺的突然增加。

就房地产而言，损害确实是深远的，各种类型的财产受到不同程度的影响，特别是零售和酒店行业。

对于护养院来说，由于护养院内的老人对疫情比较敏感，此时应该避免与其他老人在一起，所以很多护养院的入住率也受到影响。

然而，根据我们的观察，这种流行病对疗养院的影响可能不像对零售和酒店财产的影响那样直接和明显。毕竟，一些老年人别无选择，只能继续住在养老院。

另一方面，疗养院采取了许多防疫措施。在我们的资产组合中，尽管我们管理的这些养老院的入住率已经下降，但还没有酒店和零售业那么大。

观点房地产新媒体:在这种流行病下，资产管理会有新的投资机会吗？

彭钢:我们公司主要是一个有特殊机会的投资平台。无论特殊的机会是在国外还是在中国，我们都希望在投资机会和投资者之间起到桥梁的作用。

然而，目前，特殊机会投资圈里的许多机构都有一个共同的情况，那就是，每个人都在观望，他们都处于关注的阶段，因为人们确实不知道这种流行病是一种短期的灾难，还是一种将长期存在并在各个方面改变人类生活方式的情况。如果是短期的，人们会真的认为这是一个机会，而目前，大多数人都持这种观点。

当你决定投资很多钱的时候，你也应该考虑一下这个东西将来会是什么样子。如果你现在不能回答，那就很难做出投资决定。很难说你面前有很多机会。

据我们观察，这些拥有大量资本的特殊机会投资机构尚未开始大量收购。此外，有财务压力的所有者并没有大量处置他们的资产，大多数机构都处于与贷款机构谈判和博弈的阶段。

这是事实，尤其是酒店物业和商业物业，这是目前的普遍现象。

我估计将会有一段时间的僵局，最终这是否是一个机会取决于疫情何时结束。

观点房地产新媒体:中国房地产企业目前出海的前景如何？

彭钢:出海潮主要发生在2014年至2016年，但自2017年以来，中国政府一直不鼓励中国基金投资海外。

自2016年以来，我认为这种全球化趋势已经逐渐被地方保护主义(去全球化)所取代，但现在它强调的是我国的利益。事实上，这与一些政客的观点密切相关，所以现在不是中国企业出海的时候。

现阶段，中国资本不会大量参与海外建设，出海不再是中国企业的利润增长点。因此，许多以前成功出海的企业不得不采取撤退策略，有些甚至不惜一切代价撤退。

许多企业逐渐放弃了以前在海外的努力。当然，我们也会帮助一些企业更有秩序地处置他们的资产，使他们不会遭受太多的损失。

可以说，在过去的几年里，中国企业的确积累了大量的海外资产，而这些资产现在面临的问题是如何有序退出。在退出的过程中，也有一些方面需要注意，尤其是如何在不遭受太多损失的情况下以最高价值退出。

观点房地产新媒体:现在资本可以从什么角度挖掘特殊的投资机会？

彭钢:对我们来说，机会在于对流动性的一些需求，许多企业可能需要解决流动性问题，尤其是在房地产行业。现在这种杠杆率很高，而且还有很多海外高利息债务(企业)，这将随着海外市场的资本流动造成一些短期的稀缺性。

今年上半年，整个国内住房市场的销售都受到了很大的影响，一些企业现在真的很挣扎，所以我认为这是一个特殊的机会。

在这些方面，我们团队已经接触了国内很多房地产企业，并尽可能的为他们提供了一些解决方案。也有一些企业的海外资产需要变现和提取。我们都可以在这些领域发挥一些作用，这对我们来说是一个特殊的机会。

观点房地产新媒体:新泰今年是否更加关注海外市场的退出，更加关注中国的特殊机遇？

彭钢:实际上，新泰过去两年的工作重点不是投资海外，而是加大在中国的投资。新泰被定位为一个特殊的跨境机遇平台。

在国内市场，我们更多地利用外资投资特殊机会。过去，当我们出海时，我们帮助一些国内基金投资海外。现在，很多中国企业想退出，所以我们给他们提供一些流动性支持，这样他们可以得到更多的时间，减少一些损失。许多流动性支持来自外资渠道。

观点房地产新媒体:新泰资本未来有没有具体的流动性支持计划？

彭钢:新泰目前的定位实际上是扮演一个连接国内机会和外资的角色。我们已经深入中国这么多年了，我们对市场的理解，整个房地产行业的布局，以及我们的运营能力都比许多外国房地产投资平台更加扎实，更有执行力。

另一方面，我们常年在海外经营，在海外有一定的声誉和知名度。我们扮演着将国内机会与外国资本联系起来的角色。在2014-2016年期间，它还发挥了将国内资本与国外机会联系起来的作用。

我认为这是一条双行道。我们愿意把国外的机会引进国内资本，把国内的机会引进国外资本。这是新泰的一个特点，它将保持不变，因为它是新泰文化和存在的基础。

观点房地产新媒体:新泰之前收购了英国的一些养老机构，并提到将更加关注中国的养老问题。国内养老金市场的具体计划是什么？

彭钢:我们关注的是2015年至2016年养老领域的发展前景。对于美国市场来说，第二次世界大战后出现了婴儿潮，出生于20世纪50年代和60年代，其中大部分人在2020年开始步入70岁，因此美国老年人口将会大幅增加。

此外，当时参与养老金财产的机构资本很少，而且大部分是私人资本在这方面投资。较少的机构资本参与意味着它更便宜，租金回报率最高。

当时我们在想，随着老年人数量的增加，从长远来看，对养老的需求会越来越大，进入养老行业的门槛也相对较高，因为养老院需要一些州政府的特别批准，有具体的指标，而且也受到许多州健康福利金额的限制。

我们觉得这个行业在未来10-20年会越来越好，养老将成为普通人必须直接面对的问题。

就养老金资产而言，我们在美国和英国有100多家养老院。

从长远来看，中国养老产业的前景也非常广阔，有需要的老年人口主要是20世纪60年代出生的人。然而，这一代人还没有进入老年。一旦出现这种情况，社会养老负担将严重加重。

一方面，60后可能是中国房地产数量最多的一代，他们的整个职业生涯都伴随着中国住房市场的改革。

当我第一次开始工作的时候，我可以买一套房子，而且当时房子的价格相对较低，所以我认为很多20世纪60年代以后的家庭不仅仅拥有一套房产。到了70岁后，他们可能不一定期望子女供养老人，而大部分人都有这种心态。

另一方面，中国的养老院仍然处于非常困难的境地，因为他们的重要客户是40后和50后。尤其是40岁以后，他们是非常节俭的一代。他们不愿意花钱享受养老服务，也不愿意卖掉房子来支付养老费用。他们中的大多数人仍然希望把他们的资产留给下一代。

观点房地产新媒体:您对目前国内养老金行业的盈利模式有什么看法或建议？

彭钢:国际盈利模式并不复杂，基本上它要么是俱乐部形式，要么是月租形式。

俱乐部的模式是老人一搬进来就支付费用，这相当于买了这所房子。然而，如果他没有处置能力或将来去世，他的会员费将在一定程度上返还，经营者将帮助他处理该公寓的使用权。这种方式是基于对现金流管理的一些考虑，这样开发者可以更早地恢复和投资。

对于按月支付租金的形式，开发商收回投资的时间会更长。

在中国，有些人尝试这两种方式，但本质上这不是问题。我认为只要有市场，这两种方式都可以用。只要老年人认识到这种养老方式和这种生活方式，也有适合老年人的产品。

我认为中国最终会形成自己的特色。这些从业者都是精明的商人，他们一定会想出一个合适的模式。最重要的是老年人应该接受它。他们有能力支付并接受这种养老金模式。

来源：罗马观察报