刘爱明与观点面对面：中城新产业深水故事 | 博鳌20年

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编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

周年纪念日

这是刘爱明创业的第五年。他花了一年的大部分时间在路上，从创新和创业竞赛到房地产创新论坛再到医疗器械设计大会。他在这里呆了一段时间，很快就出现在另一个地方。

他很少提及房地产，但大多谈及技术转移、集群产业对接等。

最近，由于新冠肺炎疫情爆发，刘爱明先飞往北京再飞往南宁的行程受到影响，所以他在深圳多待了一段时间。

尽管如此，他仍然很忙。面试前一天早上，他去了通湖科技城。中城的第二个加速器6个月前才在惠州着陆。他还和碧桂园谈了公司正在建设的全程服务业务。

但是有些时间不能被占用。对其他人来说，6月26日只是一个普通的日子，但对于整个公司来说，这是一个在中城庆祝新产业的难得时刻。去年的这一天，刘爱明带着他的员工步行了26.6公里来纪念四周年；今年，他们改乘游艇去大鹏，意思是踏浪。

在朋友圈里，刘爱明总结道:五年前的想法基本落地，核心竞争力初步形成，具备一定的产业服务能力；拥有一支工业和房地产综合实力的团队，以工业运营服务为核心的品牌；形成了以资产为中心、以资产为中心、服务于行业全过程的基本商业模式。

2015年，刘爱明决定在深圳创业。他46岁，说服了一群人规划市中心新产业的未来。

初创公司通常是新模式的发源地，甚至比资源更重要。当时，他告诉观点，房地产新媒体想为制造业转型升级服务，因为几乎没有人为转型企业提供必要的服务。他的创业精神的最大意义在于从0到1填充空白色。

刘爱明接待客人时喜欢喝茶。泡茶之前，他拿出一个电子测量仪，当茶的量达到合理的值时，就把茶倒进杯子里。他有他自己的理由。一切都应该遵循客观存在的规律。彼得·提尔也说过，成功人士遵循基本原则，而不是欺骗。

在市中心的新工业开始时，没有1平方米的公园面积，所以他决定首先连接资源和提供技术服务能力。他表示，从事房地产跨境业务时，可以独立从事工业服务，也可以整合其他资源。

因此，中城新产业向中国科学院寻求技术转移服务，并逐步加入其他技术，共同建设一批生产、教育和研究项目。

他手里拿着服务，更加自信地接待了客人。成立五个月后，中城新产业在深圳完成了三个重资产项目和两个轻资产项目。中科龙岗技术服务中心宣布园区开业，2016年底登陆首个租赁园区，2017年与碧桂园合作成为首个城镇，2019年提出全程服务。

在刘爱明的概念中，工业管理和资源整合是关键，整合需要转化为真正的生产力。然而，他很快发现，他花了70%或80%的精力研究战略生态，如果没有经验和路径依赖，着陆时仍然会遇到阻力。他形容这种状态是无知的，并清楚地感受到了现实的力量。

在这个新环境中，有不同的项目、不同的客户和不同的问题。

当中城新工业参与第一个小城镇项目时，刘爱明任命了一位在一起工作多年的副总经理。副总经理不知道，和老板吵了一架；项目经理第一次未能在三个月内完成工业投资指标，最终选择了辞职。他表达了他的理解，说那是因为每个人都感到压力。

即使做全过程服务，公司内部的声音起初是不一致的，他们觉得这件事不能做。他很快平静下来，战斗仍需一个接一个地进行。吸取教训，总结经验后，生意进行得很顺利。

然而，这场艰难的战斗仍在继续。在未来，服务将会越来越深入，一切都将被研究和发展。

五年过去了。回首这些日子，刘爱明并没有感到太大的压力。这只是他生命中的又一场马拉松。他所要做的就是调整他的呼吸，平静地完成它。

他很高兴地看到，用于宣传中城新产业的ppt始终保持其原有的表述，包括关注产业运营和建立产业体系，为制造业转型服务。

工业之路真的不容易。令我欣慰的是，五年前我开始有了一些想法，现在我一直坚持着。

数据显示，中城新区的承包行业营业面积超过300万平方米，营业面积约150万平方米，覆盖北京、上海、深圳、南京、广州、青岛等城市，主要集中在专业园区，仅深圳就有17个项目。

更多的潜在市场已经进入刘爱明的视野，比如他最近没有去的南宁。

刘爱明创业初期的地位不同于当时的工业地产。倡导招商引资，强化产业链，把公司打造成服务产业链上下游的平台，经营专业工业园区，形成大小互助的产业生态圈。

他把自己头脑中模糊的想法归纳为六个方面，包括创新研究机构、国际制造岗位、社区、资本平台、旗舰企业联盟和comp@ss，其中comp@ss整合了前五个，形成了平台背后的平台。后来，抓手的内涵加深了。在公共服务平台comp@ss中，服务资源被细分为技术、资本、人才、市场和联盟。

comp@ss的扩展不断被修改。我去年见过刘爱明。他还介绍说，公司有四个服务团队:智能制造、生物医学、航空空航天和物联网。每个团队被称为comp@ss，comp@ss的本质是一个工业公共服务平台。

今年，他反思智能制造物联网的概念太大了。公司将智能制造细化为智能设备和智能硬件，后来专注于开发智能硬件；生物医学也是广泛的，首先被提炼为医疗设备，然后这个领域被区分为主动、被动和体外诊断

我们经常开玩笑说，将来医疗设备应该根据医院部门的数量来划分。

中城的新产业强调深度，总是希望更加专业和深入。刘爱明解释说，comp@ss应该是一个公共服务平台，提供技术、资金、人才和市场，并形成能够提供这些服务的产品。经过解构和重构，每个服务系统都被中城视为ip。

刘爱明喝了口茶，感觉这个公园越来越细分，就像一个水泥砖厂工人闯进了工厂的会议室，里面充满了复杂性和新鲜感。至于客户基础是否过于狭窄，他并不担心。所谓的爆炸不是每个人都接受的，而是只有某一类人喜欢的。

我对这个行业了解得更多，而我面前的企业家远离房地产，接近这个行业。

中城智能硬件加速器、天极社会和北斗集群是源自中城新兴产业的三大智能产品。去年7月，中城智能硬件加速器推出了首个全球公开招聘项目。硬件启动团队的目标是在整个产品生命周期中提供一站式加速服务。

直到去年12月14日，第二个加速器，碧桂园中城智能硬件加速器，在惠州通湖科技城对外开放，主题是aiot。其中，加速器的产品分析部分拆解优秀的智能硬件产品，让企业知道如何通过优化设计来降低成本。

产品的成本在设计阶段由70%决定。刘爱明解释说，为了展示产品的结构、流程、组装和成本，中城智能硬件加速器比较了许多产品。他的比较是指将华为、小米手机、美的、西门子洗碗机和其他产品分解成组件。

最近，中城智能硬件加速器有了一个新目标。他们想拆解一辆特斯拉，让客户通过昂贵零件的全屏幕，最直观地了解哪些链接可以省钱。有些产品在设计阶段可以节省40%的原始成本。

刘爱明说，国内制造业应该提高其技术含量，而不能仅仅依靠人力来降低成本。

从工业设计、方案设计、手工打样、检验和测试、开模和注塑、零件采购、大规模生产和营销，刘爱明认为每个环节都有痛点，但不是每个中小企业都有能力找到像富士康这样的大工厂来解决它。

市中心区的新产业围绕着这群叔叔企业家的痛点，为他们提供生产链、商业化和低成本的衍生服务。

目前，智能硬件加速器领域有8000多家企业，刘爱明和他的团队走访和研究了各个环节的专业服务提供商。当加速器建立起强大的服务能力后，越来越多的国家资源将积极地相互连接，这将逐渐导致自我失效。

内生增长还表现在，垂直供应链服务平台天极社会原本只是一个微信小程序，中城没有做广告。刘爱明认为广告可能不会带来真正的顾客。然而，依靠口碑传播，该平台已经聚集了10，000多家企业，这被视为中城商业社区的一个小小胜利。他希望这个数字能达到5万。

今年春节前夕，刘爱明在他的朋友圈里描述了新的一年:2020年，comp@ss工业运营服务将进入深水区。

在采访中，他提到最多的词是细分和深化。

随着行业的深化，服务将变得越来越有针对性和困难。但他觉得这并没有影响他创业的热情。

中城新工业区是一些开发商了解工业地产的窗口。碧桂园、华润、中海、保利、澳远、申城投资、万科等深度合作，如碧桂园首个产城一体化项目、华润置地首个工业地产项目、华南首个工业园区等。

当他们向外界宣传这一战略时，大多数人会说:多元化是房地产创新的关键词。

一位开发商高管问刘爱明如何改造工业地产。

刘爱明告诉他，他做不到:工业和房地产都是艰苦的工作。你习惯了吃大鱼大肉，你不能吞下这碗食物。模式、激励和文化要求完全不同，这是开发商转型的一大难点。如果你决心做这件事，它不是不可能的。例如，万科收购了印度电力公司(India Power)，入股了ProLogis，并成立了一个专业团队来处理新业务。

他经常向开发商和朋友提问:你是为工业做房地产还是为房地产做房地产？这很重要，这几乎是一个严肃的道路选择，你不能两者兼得。

如果你想清楚地知道，只有在工业的道路上走向黑暗，你才能从工业地产中赚钱，否则，就不要做。

刘爱明喜欢用商业地产的例子来让听众理解上面的话。他的创业理念是成为行业中的恒隆和万象:只有当他拥有强大的管理能力时，他才能谈论国家复制。无论万象市和恒隆广场做得多好，它们仍能赚取租金和资产增值。

中城的新兴产业一直是产业向外转移的目标，而房地产是结果理念，即通过专业的服务能力，帮助中小制造企业转型升级，企业支付中城物业的租金，最终公司获得租金回报和资产增值。

刘爱明回忆说，2002年他还在万科的时候，就在公司的十年战略规划中提出了1000亿元的目标，遭到了王石的斥责。起初他感到困惑，后来意识到经营好公司是目标，销量只是一个自然的结果，从此他记住了目标结果的教训。

开业后，刘爱明非常关心入驻企业的接受和评价，客户有最终决定权。

在过去的两年里，他们只是在公园里做了一次顾客满意度调查，第一次调查几乎失败。他笑着说，第二次满足感提高了很多，每个人都变得越来越自信。

有些人会怀疑中城新工业能否与大开发商在工业项目和服务产品上逐一合作。中间隐藏着什么财富代码？刘爱明说，该公司的智能硬件加速器都是开放的，没有任何秘密，并且在它们的背后有一套操作和服务系统。制造产品是没有利润的，但是只有结合相应的商业模式才能盈利。

市中心区主要有三种模式，一是与碧桂园、华润合作等资产较重的小城镇项目，以及一些自建和自持的工业园区；一个是轻资产托管，包括空在深圳宝安、南山和平山的园区运营，提供租赁+工业服务；另一个是全过程服务，为开发商提供从早期产业定位、产业研究、政策建议、设计顾问到投资促进等服务。然而，除了全过程服务，其他业务主要获得租金收入。

站在最初五年的转折点上，中城新工业区正在思考未来应该设定什么样的目标。刘爱明的想法是在未来五年内围绕一个特定的行业进行扩张，例如，医疗器械将在全国范围内建立一个500万平方米的运营区域。扩大专业领域的规模，不仅要实现知名度和市场份额，还要匹配有竞争力的comp@ss服务体系。

当然，还有其他计算。他心里认为，如果某个行业已经形成了产业集群，可能会衍生出其他的盈利模式，比如目前热门的科技投资，但这是一个陌生的专业领域。

今年6月5日，市中心召开了首次科技投资项目评估会议。对于这件他已经五年没碰过的事情，刘爱明称之为侥幸逃脱。

在投资之前，你必须了解越来越多的情况，否则你还不如开一家赌场。如果你真的有优秀的原创技术，怎么能轮到你而不是那些牛人和企业呢？

他告诉团队，今年的暂定投资是1000万元，不能投资也没关系。这只是对水的测试。我不知道什么时候会决定，也没有时间表。

对于园区的规模扩张，市中心区的新产业也很谨慎:产业集聚有很强的规律性，很难与空一起建设新的工业区，所以要严格从工业方面入手，因地制宜地进行项目用地。自2018年以来，中城已大幅减少投资，将重点放在深圳的轻资产项目上，考虑服务出口的全过程，并独立建设一个小城镇。

如果你没有敬畏，觉得自己可以赚钱，颠覆一切，那就太难了！

敬畏，刘爱明从十年的万科生涯中学到了什么。王石说过，要敬畏自然，登山不是为了征服；万科还担心顾客、商业规则甚至员工，并发起了一项内部员工满意度调查。

因此，刘爱明有一个明显的万科品牌，他尊重行业规律，也进行客户满意度调查。5月，深圳万兴公益基金会成立，王石为名誉主席，刘爱明为首任主席，是中国第一个公益基金会。他解释说，品牌化是每个人对万科企业文化的认可。

王石曾在20世纪90年代对新兴企业的发展发表过自己的看法，他认为关于多元化和专业化争论的实质是:如何形成合理的企业结构，以保证企业的可持续增长和可持续经营？万科走过了漫长的探索之路。现在，轮到市中心探索新产业了。

敬畏非常重要。例如，当我们做生意时，有太多聪明的方法，但大多数都是无效的。刘爱明向我们重复了这个观点。

事实上，是服务驱使他缩小了大门，也是服务保证了中城的发展。这是一个新企业家的创业故事。对中城而言，扩大规模、投资科技、将工业作为住宅将决定它能否赚大钱，但只有服务业将决定它能走多远。

刘爱明:我一定意识到了，所以我们今年应该做个总结。五年很快就过去了。就我个人而言，我感觉很好。没有这么大的压力。工业之路真的不容易。令我欣慰的是，五年前，一些想法一直存在。

当然，有些事情是反复的，但是有些想法没有改变。我们向外界介绍了ppt，核心的东西在五年内没有改变，包括专注于工业运营。工业运营的核心应该是服务系统，内部称为comp@ss。

如何经营这个公园？仍然想为业主提供良好的工业服务。我们大多数人都是综合性公园，我们坚持要成为专业公园。

就工业实践而言，许多产品已经落地，这一点非常重要。因为我们曾经是房地产开发商，我们可以通过专业公园为业主提供服务，所以在过去的五年里我们每天都在进步。另一个是公司登陆的过程。最初，我们的想法是提供与中小型制造企业相关的技术、资本、人才和市场，但他们没有土地。

现在已经很细分了，比如智能硬件加速器已经做好了，加速器里有8000多家企业，我们应该去各个环节的服务商那里去梳理一下他们的特点。

这个加速器可以慢慢自我循环，因为在拥有强大的服务能力后，会有越来越多的资源积极加入，现在资源已经国有化了。

观点房地产新媒体:智能硬件加速器解决的痛点主要是产业集聚和成本压缩？

刘爱明:为智能硬件企业提供生产服务就是其中之一，这也可以解决他们的市场问题。我们做了一个天机社交产品，其实是给企业找订单，现在有一万多家企业聚集在这个平台上。

产品的成本在设计阶段被确定为70%，这与房地产的原因相同。房子的图纸是固定的，费用是70%到80%，所以通过招投标节省的钱是有限的。中国能提供这种服务的公司不多。我们与新加坡公司建立了合资企业，提供专业服务，在原设计的基础上可以节省40%的成本。

公司应该落地，技术、资本、人才和市场的一般公式应该与不同的行业结合起来，形成一个服务产品，每一个产品都应该算作一个知识产权。医疗设备和智能硬件是不同的，这是由其行业特点决定的。

房地产新媒体观点:从商业模式来看，近年来在中城登陆后，新产业的形式是什么？

刘爱明:做工业服务本身并不赚钱，而是通过结合商业模式。我们有几种商业模式。一个是小城镇项目，这是一项资产密集型业务。起初，我们与碧桂园和华润合作，作为少数股东。现在我们也开始成为大股东，一些工业用地已经建成并开始运营。

当然，在未来，应该优先考虑更多的城镇，因为工业更集中。

第二个是轻资产，实际上是租赁。有人说这个企业是第二个地主。事实上，根本的区别在于提供了什么服务。我们提供的恰恰是工业服务，例如宝安、南山和平山的工业园区。

第三是提供全程服务。现在我们与华润、中海、保利和奥林匹克公园有一些合作，这实际上是他们的工业项目。我们自始至终提供咨询、咨询和投资运营服务，从前期的产业定位和研究到政策建议、设计咨询和投资运营，提供全程服务。在我们建立了我们的服务能力之后，我们可以通过做这些生意来赚钱。

观点房地产新媒体:你认为公司正处于快速发展时期吗？在拓展业务的同时，如何确保组织效率和模式不被稀释？

刘爱明:我还没有把这个街区作为主要目标，也没有设定商业扩张的速度。工业本身是紧迫的。我已经做了好几年了，我已经深深地体验过了。事实上，像商业地产一样，一个购物中心至少需要3-5年的时间才能稳定运营，从开始购买土地至少需要5-8年。一旦速度太快，就很容易出错。

工业化时间更长。一个工业园区要想稳定，从建成到运营需要5-8年，建设周期基本上是8-10年，否则就不稳定。

因此，办工业和办住房是两码事，我们要有长远的思路。系统应该不断改进，这几乎是一个永无止境的过程。工业地产就像一片森林，灌木和树木需要不断生长，这样一段时间后就可以形成一个完整的工业集聚区。

对我们来说，核心是建立一个坚实的服务体系。如果有规模上的目标，我最近一直在考虑。

现在有了comp@ss服务，由此衍生出三种产品:轻资产、重资产和全流程服务。在未来的五年里，它可能会专注于一个特定的行业，比如医疗设备，以及它是否能在全国范围内建立一个500万平方米的营业面积。

房地产新媒体观点:今年，中城新产业提到产业运营进入深水区，也就是说，应该向纵深方向发展？

刘爱明:我们一直在我们的文化中努力工作。尤其是在当前的经济形势下，服务能力非常重要，服务客户的痛点也非常重要。

但是要专注，不要专注，不要深入，在世界各地玩游戏和快速赚钱的时代是行不通的。如今，许多创业团体都采用这种心态，这让我很难成功。

观点房地产新媒体:中诚在招聘公告中提到，它需要传统房地产与科技产业相结合的人才？

刘爱明:那是因为我们还有一些传统的房地产开发业务，我以前也是这样做的。现在赚钱的企业都与空.有关核心竞争力不是房地产，而是工业服务能力。然而，他们挣房地产钱，通过租房或拥有和经营工业园区来收取租金差额，收取租金并享受工业园区资产的增值。目前，没有其他盈利模式。

正如我一路所说，工业是目标，房地产是结果，两者不能完全分开。人们必须了解双方，但是他们不能了解没有房地产的工业，也不能了解没有工业的房地产。

刘爱明:我从来没有回避过这一点。工业服务可能赚一点钱，也可能赔一点钱，但很难指望赚大钱。因为它提供的是个性化的低频服务，而不是普通的高频服务，这些特性决定了这一套服务不是由社会中的许多人来完成的。

为什么中城要这么做？因为我把服务和公园结合起来，从公园里赚钱，这可能就是逻辑。

例如，智能硬件加速器在行业中没有秘密，因为它与某项业务相结合，即跨境。你可以找到一个赚钱的方法，把它作为核心服务能力，然后赚房地产的钱。

观点房地产新媒体:除了获得租金和资本增值，中城有没有考虑过移植更多的盈利模式？

刘爱明:将来会有，而且会有另一种赚钱方式，可能是生态货币。

生态这个词用得不好，但却是一件好事。未来五年，中成希望在某个行业发挥巨大的影响力，比如经营面积达3500万平方米的医疗器械行业。一旦形成强大的服务能力，许多其他模式可能会出现，如科技热投资。

在过去的五年里，中城没有投资科技，因为我认为它是由世界上最聪明的人做的。如果你对这个行业了解不够，你就赚不到钱。

前一段时间，我们第一次召开了科技投入会议，这只是一个项目立项会议，拿出四五个目标，选择一个深化方向。

对科学技术的投资需要深刻的理解，然后才能进行投资。我总是说这个行业是在赌风险，投资就是风险，所以最好通过开赌场来赚钱。

观点房地产新媒体:在过去的两年里，开发商已经表达了焦虑，并继续生活。工业地产领域是否存在这种情况？中城感受到来自行业的压力了吗？

刘爱明:自2018年下半年以来，公司在进行一些投资时一直非常谨慎。例如，目前租赁的公园，即更多的轻资产项目是在深圳登陆。就连深圳也很谨慎，有些地方工业资源不足。

企业很难抵御市场的巨大变化，也没有更多的对策。在全流程服务业务上，中城去年就开始提了，今年会做得很大，因为中央企业这样的大企业要做生产和城市的整合项目，公司为他们提供服务，这也是对策之一。

我比较了不同的行业。房地产很好，其他行业很长一段时间都比不上。如果开发商焦虑，大多数行业都会焦虑。

就工业地产而言，该行业仍处于发展初期，竞争不如住宅建筑激烈。公司从一开始就有建立核心竞争力的明确目标，因此具有相对优势。世界越糟糕，基于顾客的东西就越有价值。所有的商业模式最终都是这样的，这取决于你给客户带来了什么。

观点房地产新媒体:如果你总结一下，目前中城有什么明显的缺点或缺陷吗？一些业内人士认为，企业需要足够的产业空来形成产业集群。你觉得这个怎么样？

刘爱明:这个说法是正确的，所以在未来五年，我们计划在某个行业和某个方向实现3500万平方米。

这里有一个逻辑。comp@ss的服务能力和规模是相辅相成的。如果没有强大的服务能力，规模就不会形成。另一方面，没有大规模，服务系统负担不起，因为服务有成本。

因此，一个强大的服务体系也应该有规模。我主张在这方面，先强后大，先大后弱，操作不够扎实，谈规模太危险。

观点房地产新媒体:当你分享一些商业想法时，你会列出你在万科的经历。万科也是中城的股东之一，你和万科以前的职业经理人保持着密切的联系。万科是什么意思？

刘爱明:我们最近成立了一个叫万兴的公益基金会，很有意思。这是中国第一个由单个企业退休员工组成的公益基金会。这件事能够做到，我想是因为每个人都认同这个企业和离开万科的人

身体上必须有品牌，这是万科的企业文化。

“敬畏”一词来自万科学。王石爬山，他说他想敬畏自然，而不是征服它。敬畏的同义词是尊重、服从和服从。不要试图挑战许多事情，也不要挑战顾客；我们应该尊重顾客、商业规则和员工。

我也谈到敬畏。我想害怕工业法则。敬畏非常重要。例如，当我们做生意时，有太多聪明的方法，但大多数都是无效的。

来源：罗马观察报