冯劲义与观点面对面：遇见三盛 | 博鳌20年

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编者按:二十年，对于人们的生活和一个行业的历史来说，都是沉重而不可分割的。

对中国房地产来说，过去二十年是一个快速发展的黄金时代；对于博鳌房地产论坛来说，二十年已经过去了。自成立以来，它一直伴随着房地产的发展，记录了这二十年的辉煌历史。

历史给我们的最好的东西是它激起的热情。借博鳌20周年之际，视点地产新媒体探寻中国房地产业领袖20年来的传奇故事和独特视野，推出了博鳌20年系列访谈特写。

今后，我们将继续见证。

视点房地产网的冯金义工作很忙，在见他之前有一个重要的面试。在等候期间，我们和接待人员聊天。

他们大多数是第三代。去年9月，他们随公司从福州搬到了上海，感叹过去一年新团队整合的积极变化，笑称跟随公司到上海的第二个风险选择是公司无意中成长起来的。

同一天的会议地点在三盛集团上海总部大楼，这是一个不到一年前刚刚竣工的崭新而宏伟的建筑。该建筑所在的虹桥商务区挤满了房地产企业。从诺达会议室的落地窗向外望去，钟君、郑融、荣鑫、徐汇等许多福建房地产企业都在附近。

山脉需要远离大海，并运行。《国家地理》杂志用这个短语来形容福建。在过去的二十年里，一大批福建企业相继落户上海，取得了长足的进步，占据了这个市场的半壁江山。

现在，三笙已经踏入了这条江湖，而冯金义就是这条船的舵手。

一年前，大红桥对三笙来说可能是个陌生人，但对冯金义来说却是个宝藏。

早在2012年龙湖虹桥天街项目启动时，冯金义就参与其中，见证了虹桥从工地到商业区的转变。

他的老东家龙湖是他职业经理人的第一站，之后他去了绿都、和盛等地搞展览。，然后去散步。看了山和水之后，冯金义回到虹桥，见到了三笙。

当他来到三盛时，冯金义说他想找一个职业平台。

我觉得当我来到三盛的时候，我更像是一个大师。冯金义说道。

回忆与老板林荣斌的第一次会面:我特地飞到福州，下午2点至6点30分进行了交谈，谈了我的成长经历、教育以及对国际形势和国家大事的看法。

正是这两个成熟男人之间的意识形态冲突导致了他们的选择。去年5月，冯金义出任三盛房地产集团总裁。

你是互补的吗？

我们更相似，不是互补，而是更相似。

冯金义谈了一个细节。他和林荣斌在不同的时间和地点说了同样的话。在相同的演讲背后，他们在价值观、财富观念、管理观念和风险好恶上是相似的。

首先，从价值观的角度来看，去年我联系林东的时候，我觉得我是一个善良的人，应该在一起。冯金义说道。

在相互欣赏的同时，冯金义还收到了一份军令状，这是三盛集团追求更高事业发展的承诺，三盛集团已经进入了30岁的高龄。

一直以来，三盛集团向外界展示了一个不那么福建化的形象，激进主义和高杠杆等标签都不太适合这个房地产企业。

过去，三盛主要追求质量和效率，但近年来，它对房地产的规模做出了新的规划。

数据显示，从2016年到2018年，三盛的销售额从138亿元增长到350亿元，复合年增长率为60%。2019年初，董事长林荣斌给三盛全体员工写了一封短信，称2019年是三盛双十亿美元战略的起点，也是三盛人进入共生的契机。

根据最新公布的数据，三盛在2019年的销售额超过了400亿，而从上海开始新业务的过渡期记录也已移交。

三生的双十亿美元战略，其中十亿元是实现一千亿元，另十亿元是一千亿元的资产。

经历过几轮房地产周期的冯金义自然明白数十亿美元的重要性。

没有数十亿，你将来就不能坐在这个行业里。不过，冯金义也很清醒。今天的市场形势比两年前困难得多。

当时，整个市场都在上涨，而且是一个不断增长的市场。2014年，约10万亿元人民币的市场在2019年飙升至16万亿元人民币，只用了约5至6年时间，这也让成长型企业跟上了市场。

因此，冯金义更愿意把1000亿元称为理想目标，而不是军令状。

理想是迷人的，而老房地产大炮依然看好新业主三盛和房地产业。

现在三盛正站在一个大市场上，只要所有有竞争力的股票都被杀光并带回来，我也会成长。市场有好有坏。冯金义说，三盛现在生活在一个16万亿元的市场，如果这样大的市场找到合适的份额，很快就会达到1000亿元。

你为自己保留多长时间？

我估计最有可能的时间是接下来的一年，2022年。

在三盛完成1000亿元的时间表中，搬到上海是必须的。

我们为什么从福州搬到上海？由于公司的战略和地位不同，三盛仍然需要走规模化和可持续发展的道路。

去年9月，三盛正式落户上海，成为启动人才升级计划、组建新团队、搬迁总部的众多福建房地产企业之一。

在过去的二十年里，福建进入上海几乎成了房地产业的常态。最早的一批世茂和徐汇可以追溯到1999年和2000年。10年后，宝龙和阳光城迎来，接下来的几年，荣鑫、郑融、禹州、钟君齐聚一堂。

三声于2019年进入体育场，似乎落后于时间线。

不过，冯金义并没有慌:三盛是一个学习型组织，而且学习和转学都很快。只要我们寻找这条路，我们就会一起前进。

坚定不移的目标和不屈不挠的意志是他所珍视的三圣的特征。

冯金义对三盛目前的状态描述如下:梳理结束，现在他已经步入正轨，等待场的准备活动也结束了。

三盛搬到上海近一年，也是冯金义就任三盛总裁的那一年。

今年你个人有没有改变什么？

我个人变了吗？似乎什么都没变。冯金义笑着摆摆手说道。但如果我们谈论三盛的变化，我们面前的职业经理人，穿着浅蓝色休闲西装外套，打开了话题。

从人才、财力和项目信息来看，他将三盛搬到上海后的变化可谓翻天覆地。从合作伙伴的角度来看，今年对三盛帮助很大。许多伙伴会主动来找我们，那里有土地但没有钱，那里有钱但没有土地，各种资源都有。

在外在的变化下，冯金义想向我们展示三声的内在变化。

今年，对于三盛来说，最重要的是管理的系统化、制度化和规范化的建立和固化，包括整个所谓的运营管理体系、规范化的系统流程、业务体系、it的整体建设和授权体系的建立。今年基本上打好了1000亿元的基础。

整个体系的建立间接或直接影响着三盛的各个方面，而首要的是流失率。

见证了龙湖、泸都数百亿的规模转型过程，冯金义知道，只有当营业额快速增长时，销售和现金才能转移。

这一制度建立后，三盛的整体流失率发生了很大变化。基本上，平均开盘价现在是6.5个月，甚至在一些地方，开盘价是4个月。

以上海为基点，三生现在把更多的精力放在了福州以外的长江三角洲。

冯金义以长江三角洲为例。例如，控制相对严格的江苏和浙江，与所有竞争对手处在同一平台和起跑线上。基本上，三盛可以在七个月内开业，而杭州项目将在大约五个半月内开业。

冯金义在谈话中再次肯定了周转效率的重要性:运营效率和周转速度是三盛未来实现1000亿元的很大保证，我们必须走高周转之路。

话音刚落，这位房地产老手很快意识到了没有被问到的疑惑，然后说道:你所关心的，我们一直没有改变的，是三盛的终极文化。

在他看来，三盛知道如何在高周转率和高质量之间取得平衡:我们所做的一切都是追求完美，包括今年产品和质量的大幅提升。进入华东后，三盛在同一地点销售最好、最快，客户满意度最高。

当手中的土壤储备被迅速扭转和消化时，就成了弥补位置的迫切步骤。如果说上述多层次的变化只能在三声之内感知和衡量，那么土地的快速征用就是一种外界普遍能够感受到的变化。

这也反映在长三角地区总部成立前后，其中三盛专注于上海，三盛进入南京、苏州、南通、常州、温州、绍兴、海门等长三角城市，这也是主流房企全面竞争的主战场之一。

冯金义毫不掩饰三盛在征地方面的变化:在三盛急于扩大规模的过程中，我们也敢于在充分客观的判断下与同行竞争。

相对快速的土地收购和相对稳定的销售之间存在着剪刀差。根据2020年上半年企业销售额和视点指数新增土壤储量列表，三盛集团2020年上半年销售额排名第63位，新增土壤储量排名第45位。

只有这样的剪刀差才能使三盛的规模壮大，并肯定会占用更多的土地来使销售排名向前推进。冯金义透露，今年以来，实际上三盛已经收购的土地比公开收购的还要多，因为类似于并购、产业协作等方式都不需要对外公布。

他预计上半年土地收购任务已经超额完成，下半年将通过并购的方式收购土地资源，到年底三盛的土地价值将达到1000亿左右。

除了加快土地收购、市场开放和销售的步伐之外，善用香港上市平台三盛控股也是三盛目前的任务之一。

三盛控股是三盛集团房地产业务的上市平台。该平台最初为立夫地产，2017年由三盛集团董事长林荣斌收购并控股，更名完成借壳上市。届时，根据香港交易所的规定，借壳上市的公司将有一个明确的24个月期限，在此期间不能注入大量资产。

现在两年的解禁已经过去，三盛集团自然希望打出这张对接资本市场的牌。

去年9月，三盛房地产集团向三盛控股平台注入了150亿元的现有资产；同时，所有新项目都是由三盛控股的上市公司平台收购的。是否有第二轮资产注入？冯金义没有回答，而是做出了肯定的表态。明年年报出来后，我相信三生应该会在资本市场上有一些声音，投资者可以很清楚地了解他们。

从冯金义的话中，我们察觉到三笙正在酝酿一股爆发力。这种雄心似乎使三盛的形象比以前更适合福建。

然而，一些内心的东西是很难改变的，比如对风险的喜恶。

几年前林荣斌说过一句话。近年来，所有敢于赌博的人都赢了，但如果他们不从赌桌上下来，他们就不是赢家。

冯金义的性格是一样的。近年来，他目睹了许多大大小小的企业一路向前跃进，实现紧急制动。他更注重规模追求中的风险控制。

在扩大公司规模的过程中，如果风险无法控制，双方都会受到挤压，压力会很大。在三生的现阶段，即使规模是第一位的，也要确保安全，尤其是现金流。

以杠杆率为例，三盛不会在公司层面进行更多的杠杆率，而是把杠杆率放在项目层面:如果杠杆率太大，只要有问题，就会有一系列的问题。现在我们必须确保每个项目的安全，整个团队都不会有危险。

在严格的风险控制下，即使三盛投资模式中项目销售的净利润为零，整个项目也能保证安全。

当股东投资时，所有的钱都包含在成本中。如果项目在最悲观的时候利润为零，但股东返还的固定报告率没有变化，那么返还投资资本，所以我认为是安全的。

谈到并购，三盛还坚持对风险保持谨慎，并遵循现金流导向。

以一家房地产企业为例:如果三盛要进行并购，提供的项目是10亿元。你认为可以接受多少折扣？

我不知道它值多少钱，但我想知道现金是否能尽快兑现，资金是否会归还。冯金义急忙回答。

据悉，在三盛历史上，约70%-80%的项目来自并购。冯金义表示，三盛在选择收购目标时，除了要求高利润外，还特别注重流动性，这是公司具有强大收购能力的核心原因。

根据冯金义的具体分析，在并购中首先要做的是不要被打扰，要把所有的风险都搞清楚，要像熟练的人一样去理解它们。

其次，是检验公司的运营能力和产品能力；此外，它是足够开放的，即使对方有其他要求，只要不影响核心利润，它可以灵活调整。

不可忽视的是，由于复杂的程序和所有权，客观地获得土地需要一定的时间和周期。冯金一直言不讳地表示，今年为了扩大规模，将会有相对较少的并购。在获取土地资源的方式中，55%将通过招标、拍卖和挂牌的方式，45%将通过收购、并购和产业合作来获取土地。

30岁的三盛，在追求事业和规模的过程中，筹到了很多筹码，其中第一个是老房地产大炮冯金一，第二个是迁都上海，第三个是加速周转和扩大储备，等等。

然而，在三盛这个非传统的福建省，所谓的1000亿元规模可能只是资本、资源和话语权的象征和尺度，而不是尺度本身吸引它。

在运行期间，三盛还计划了其他增长曲线，这将成为已任职一年多的总裁的新任务。

我们伯恩的财产准备了很长时间，但为什么没有涨价？在我们和林东讨论之后，我们认为我们应该把它做得更好，更有价值。

冯金义透露，过去一年他在房地产上投入了更多的精力，今年他将把大量的精力转移到房地产上，打造房地产的核心竞争力，包括服务能力、盈利能力和商业模式。

在谈话中，冯先生给我们看了另一份军令状。冯金义表示，在房地产行业的核心竞争力和模式已经固化并形成坚实基础后，明年应该是一个比较自然的时间。

以下是视点房地产新媒体对三盛地产集团总裁冯金义先生的采访:

观点房地产新媒体:上半年公司业绩完成率如何？一些房屋企业完成了不到30%，而另一些完成了超过40%。三笙已经完成了一半以上？

冯金一:这跟我们的发展速度有关。三盛是根据预算完成率而不是年度完成率来评估的。

我们的预算完成率已经达到90%以上，在同行业中应该是比较高的。当我们的预算完成率超过90%时，包括付款在内的所有现金都会更安全。

由于三盛仍在向1000亿元进军并扩大其规模的过程中，其步伐不同于其他企业，而且公司的大部分供销都在下半年。

观点房地产新媒体:公司在上半年的几个月里占用了大量的土地。

冯金义:今年三盛的销售排名在70位左右，但征地排名在40位以上。只有这样的剪刀差才能让我们的规模壮大。

必须占用更多的土地，以弥补销售排名前移的消耗。事实上，我们今年获得的土地比我们宣布的要多，因为许多并购和土地拍卖都不需要宣布。

今年，我们计划土地储备总量在1000亿元左右，上半年的储备增加任务已经超额完成。

现在三盛正处于扩大规模的过程中，所以我们的征地将是极端的。没有1000亿元，我们就无法在这个行业立足。

观点房地产新媒体:在冯的新工作期间，三盛还设立了上海总部，现在公司实行福州-上海双总部战略。你认为三盛今年有什么变化？

冯金一:上海总部去年9月成立，确实发生了翻天覆地的变化。

三盛今年有几个变化，不仅仅是地理位置的搬迁:为什么我们新成立上海总部？由于公司的战略和地位不同，我们仍然要走规模化和可持续发展的道路。

首先，在过去的一年中，管理已经系统化、制度化和标准化，基本上所有这些都已经得到巩固。这一管理体系，包括整个运营管理体系，包括标准化的系统流程、业务系统和it建设，基本上为今年1000亿元的支出打下了坚实的基础，其中包括授权体系的建立。

第二，这个制度建立后，立竿见影，我们的周转率变化很大。基本上，现在的平均开盘速度是6.5个月。让运营效率和周转速度提高，这也是未来达到1000亿元的一个很大的保证。我们必须走高周转率的道路。

第三，你所关心的，也是我们从未改变的，是三生的终极文化。我们所做的一切都是追求完美，包括产品、质量和客户满意度。今年，它也得到了极大的改善。进入华东后，包括其他新进入的胶州湾、青岛、烟台和济南，我们在同一个地点销售最好、最快，客户满意度最高。

第四，解决机制问题，这是职业和财富共同体的平台。通过这种机制，三盛将更多的变成一个平台公司，如宽容，合作态度和合作诚信。

观点房地产新媒体:除了住房在三盛中的比重之外，控股业务怎么样？

冯金义:在1000亿元之前，三盛坚定地把开发销售型住宅作为主流，除了一些大型项目，包括政府的承诺，但现在控股不是关键。

如果我们要在这么短的时间内花费1000亿元，我们必须扭转局面，这不仅是经营效率的周转，也是资产的周转。

我们不反对控股，但所有控股都是基于项目的实际情况。只要项目不产生负现金流，我们将考虑控股；如果它产生负现金流，我们将不考虑持有。

观点房地产新媒体:我觉得宗峰和三盛已经下了一个军事命令，那一定是几千亿。

冯金义:这是一个理想的目标，不是军事命令。

观点房地产新媒体:但难度比两年前更难，而且前两年更好。

冯金一:是的，当时整个市场都涨了，而且是成长中的市场。

但是为什么我们今天要谈论1000亿元呢？除了刚才提到的四个方面，更重要的是，2014年超过9万的原始市场在2019年冲到了16万亿，这大约需要五六年的时间。的确，整个市场都在上涨，成长型企业也在跟着市场上涨。

今天，我们站在一个大市场上，只要我们拿出所有有竞争力的股票并把它们带回来，我们也会成长。

现在，市场环境比以前好了。我们乐观地认为，我们现在生活在一个16万亿元的市场中，如果我们在这么大的市场中找到一个合适的份额，它将很快达到1000亿元。

观点房地产新媒体:融资成本和资本成本控制理想到什么程度？

冯金一:把市场上几千亿的房企成本控制在6%比较理想。根据三盛目前的报告，明年它将合理地回到8%左右。

根据目前的水平，我不知道当时市场的资本水平是多少，但我们的目标是这个方向。

观点房地产新媒体:在资本市场，大量短期债务将于今年9月到期。

冯金义:我们很好。与福建一些部门相比，三盛是在项目层面，不会在集团层面做出更多的杠杆作用。杠杆作用太大了。如果有问题，就会出错。

首先，在投资方面，即使所有项目都没有利润，整个项目是安全的，包括股东的钱可以全部偿还，我认为这是没有风险的。

在扩大规模的过程中，如果风险无法控制，双方都会受到挤压，压力会非常大。什么是所谓的销售零净利润？当股东投资的回报被投入时，所有的钱都被计算为成本。当销售净利润为零时，股东回报的固定报告率不变，因此是安全的。

观点房地产新媒体:在过去，几乎70%-80%的项目是并购？

冯金义:今年不会。为了今年的扩张，规模将会相对较小。今年，其中55%是竞标和拍卖，45%来自并购和产业合作。

观点房地产新媒体:竞价、拍卖、挂彩的主要问题是资金沉淀，需要大量的资金。

冯金义:我们现在整体资本结构比较好，所以三盛自己出资的比例比较低，另外一部分是合作伙伴和金融机构的帮助。

然而，今年下半年，将会有更多的并购和产业上市。基本上，今年收到的货物将在下半年有所减少，明年的份额将支持700-800亿。有了原厂股票，我认为根本没有问题。

观点房地产新媒体:行业合作需要做大量的匹配。

冯金义:基本上，我们在寻找合作伙伴，每个人都有自己的需求。这就是为什么三盛希望建立一个大的职业平台和金融社区，这是一个平台公司的角色。现在，大量的国际伙伴聚集在我们周围与我们合作。

我们老板的学习能力很强，变化的速度很快，只要他理解了，速度也很快。

观点房地产新媒体:只要福建人开始思考，他们就敢做任何事，他们是勇敢的。你是互补的吗？

冯金义:我们在不同的时间和地点说的都是一样的。

我们可以在会议上表达同样的事情。我们不是互补的，而是更加相似。

首先，在价值观方面，去年我联系林东的时候，我第一次感觉到他是一个有着相似管理理念和相似风险好恶的人。

当我去三盛的时候，我真的对整个工资没有任何要求和要求，但是我还是想找一个职业平台。

观点房地产新媒体:个人剧《空》和以前有什么不同吗？

冯金一:我觉得去三生更像是做一家之主。不管林东是否这样认为，我自己也是这样认为的。

这种整合特别好，包括团队建设和团队互信，这些都还不错。

来源：罗马观察报