房企纷纷大手笔调整组织架构 促销售、拓业务、控成本

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靠近市场热点

2020年以来，房企组织变革频繁，12家典型房企发生了重大组织变革，包括碧桂园、恒大、万科等领先房企，以及大发、钟君等快速成长的企业。许多房企增加了在城市更新、物业管理等领域的投资。

从房企组织变革的类型来看，凯瑞研究中心的谢阳春指出，它主要分为集团总部层面的变革、区域层面的扩张或收缩变革。集团总部层面的变化主要集中在增加或重复细分业务、开拓新业务和进一步促进销售。从区域角度来看，一些企业设立了新的区域业务部门，而另一些企业则进行区域合并。从目前的情况来看，集团总部层面的变化对房企影响很大。

从近期房地产企业的行动来看，集团总部层面的变化主要集中在城市更新等热点政策项目上。以敏捷为例，公司最近宣布成立城市更新集团，以粤港澳大湾区为重点，深入华北和中原，全力打造城市更新前、中、后的全连锁运营服务。目前，其城市更新业务已进驻全国10多个城市，涉及旧村庄、旧工厂、旧城市和棚户区的改造。

“一半的品牌房企参与了城市更新领域，合作、并购步伐加快。虽然进入者很多，但房地产企业单独成立城市更新集团的情况很少，大多数都将其作为房地产业务的一部分来经营。敏捷单独成立了一个小组，显示出它对城市更新业务的重视。”中原地产首席分析师张大伟向《中国证券报》记者指出。

在城市更新集团成立之前，敏捷就已经深入到这个领域。据财务报告显示，截至2019年底，Agile已完成10个项目的合作协议，签署了5个项目的框架协议，其中内陆地区超过600万平方米，估计价值超过2000亿元，其中80%以上的价值分布在粤港澳大湾区。

“房企进入城市更新领域的时机刚刚好，之前的政策也不太明朗。城市更新的领域才刚刚开始，还有很多机会。目前，大湾区相对成熟，而其他城市尚未开放，因此企业可以选择战略性进入。有意进入市区重建业务的公司应尽快成立专业团队，并能找到一些平台公司进行合作或收购。”参与城市更新领域的项目负责人告诉《中国证券报》。

嘉里研究中心指出，房地产企业正在涉足城市更新领域，拓宽业务范围。同时，它可以帮助企业增加土地收购。特别是在广州、深圳等城市，核心地块很少，老地块是企业获取核心地块的重要途径。新加入的城市更新小组对敏捷在大湾区的进一步发展有很大的影响。

除了城市更新，一些企业优化了布局和土壤储存结构，新成立的区域集团。例如，远洋运输集团在上半年经常调整其组织结构。继5月成立渤海发展部和北京发展部后，7月成立西部发展部，以中心城市为重点，辐射周边城市，扩大市场份额。

促进销售和筹集资金

研究发现，一些住宅企业调整组织结构的主要目的是实现年度销售目标。

以中国恒大为例，公司积极求变，营销策略引人注目。在一季度疫情严重影响期间，恒大率先开通网上售房，实施优惠政策，掀起了房地产企业网上销售的热潮。今年3月，中国恒大更名为恒大地产，将35%的员工调至恒大支持，大大提升了销售额。双管齐下，恒大的交易额、签约销售额和累计销售退货数据均创下同期历史新高。

根据中国恒大8月4日发布的销售数据，公司前7个月实现合同销售总额约3991.4亿元，同比增长约23.9%；累计合同销售面积4401.9万平方米，同比增长46.6%。

嘉里研究中心的吴家明认为，一季度市场受到春节假期和疫情的影响，房地产销售和建设几乎停滞不前。第二季度，市场升温，销售业绩好于预期。然而，今年上半年，整体销售额同比下降，整个行业处于压力之下。对于房地产企业来说，前两三个月的sales/きだよききだよ0/white时期将对企业的现金流和抗风险能力带来巨大的考验。加强销售，把握市场窗口，“促进销售，回收资金”是企业的主要方向。

值得注意的是，恒大的汽车制造业务加快了改革步伐。恒大健康近日宣布，公司名称由恒大健康更名为恒大汽车。这标志着恒大的主要健康业务转向新能源汽车，恒大在汽车制造方面迈出坚实的一步。作为恒大集团发展新能源汽车产业的平台，恒大汽车打造了一个涵盖动力电池、动力总成、先进汽车制造、汽车销售和智能充电的完整产业链。

确保现金流安全

今年以来，房地产上市企业的现金流量总体上处于压力之下。精简结构、降低成本已成为确保房地产企业现金流安全的重要措施。

一些房企合并区域市场，将市场资源集中在热点地区。据《中国证券报》记者不完全统计，近日，大发、绿地、阳光城(000671)等企业均有区域性兼并调整行动。区域合并将有助于进一步集中资源，有利于住房企业集中销售和集资，确保稳定的现金流。

业内人士指出，促进销售、扩大业务和控制成本是上半年组织变革的三大驱动力。行业进入了股份制时代，差异化加速，房地产企业在激烈的竞争下寻求变革。通过拓展新业务和新领域，占据更大的市场份额。同时，精简组织，控制成本和“节流”。未来，变革将更加频繁，更加灵活的组织结构和更加多元化的稳定团队将是企业变革的主要方向。

受疫情等因素影响，房地产企业普遍面临经营压力。一些房企调整组织结构，灵活控制销售节奏，适应行业变化趋势，尤其是龙头房企。

来源：罗马观察报