“三稳”楼市，因城施策、一城一策 下半年房地产市场将平稳恢复增长

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(记者温岚)7月份以来，深圳、南京等城市纷纷收紧房地产调控措施，给刚刚升温的楼市泼了一盆冷水。从目前的情况来看，本轮收紧调控的城市大多属于房价涨幅明显的城市。如何看待这一轮调控政策的收紧？这将对下半年的房地产市场产生什么影响？上海易居研究院智库研究中心主任严跃进认为，这次，根据中央政府的决定，不把房地产作为刺激经济的短期手段，为了稳定土地价格、房价和预期，一些房价过热的城市因为城市政策和一城政策而受到调控。预计下半年政策将有几个变化:首先，对于深圳、南京等城市，相关楼市政策将紧跟着收紧；其次，从全国其他城市来看，预计下半年在调整房地产市场政策时会认真评估市场情况；第三，相关领域有可能收紧政策，以确保下半年房地产市场稳步复苏。

今年上半年，中国房地产市场在经历了1月和2月的大幅下跌后，继续保持稳步复苏。总体而言，市场复苏基本符合预期。根据国家统计局1-6月发布的全国房地产开发经营数据分析，就销售面积而言，商品房销售面积为6.9亿平方米，同比下降8.4%，降幅较1-5月缩小3.9个百分点。6月份销售面积同比增长2.1%；其中，住宅销售面积6.1亿平方米，同比下降7.6%，办公楼销售面积同比下降26.5%，商业营业用房销售面积同比下降20.7%。就销售而言，商品房销售额为6.7万亿元，同比下降5.4%，降幅比1-5月份窄5.2个百分点。6月份销售额同比增长9.0%；其中，住宅销售额为6.0万亿元，同比下降2.8%；办公楼销售额同比下降28.0%；商品房销售同比下降25.5%。房地产开发投资方面，全国房地产开发投资6.3万亿元，同比增长1.9%，比1-5月份增长2.2个百分点。6月份，房地产开发投资同比增长8.5%，连续第四个月增长。其中，住宅开发投资4.6万亿元，同比增长2.6%，占房地产开发投资的73.8%。

随着房地产业的恢复和市场人气的逐步回升，房地产企业的经营数据越来越好，但各城市的发展不平衡。住房研究所所长张博认为，下半年“稳定”房地产市场的目标不会动摇，全国房地产市场平稳健康发展是大势所趋。预计下半年，根据房地产市场的变化和发展，一些房地产市场略热的城市将进一步提高政策出台的速度。

国家经济战略研究院研究员、城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对下半年房地产市场趋势的分析和判断认为，如果没有重大政策变化和新的外部冲击，预计下半年中国房地产市场将继续稳步复苏和增长。总体而言，预计商品房价格将同比增长5%左右，商品房销售面积同比增长-5%左右，房地产开发投资同比增长3%-7%。从时间角度来看，它将显示每月边际递减复苏趋势。从空来看，各地的恢复程度各不相同，差异继续加大。然而，下半年房地产市场潜在的隐忧值得关注。首先，土地价格显示出快速上涨的迹象。1-5月，全国土地交易量同比仅增长-8%，但交易价格同比增长7.1%。根据这一计算，土地价格上涨了15.1%，一些城市再次出现了“地王”。因此，有必要防止类似2015年至2016年一轮“地王”导致房价上涨和蔓延的局部过热；第二，个人抵押贷款和存款及预付款是有区别的。以前，这两个指标的变化几乎是同步的，但从1月到5月，前者同比增长-0.9%，而后者同比增长-13%，反映了投资需求比重的增加和杠杆购房比重的扩大。此外，许多城市租金下降，房价上涨。一些城市使用各种方式为房地产投机融资；第三，一些城市正面临过热的风险。由于房地产的长效机制尚未完全建立，市场各方仍有投机冲动，且上述规律占主导地位，一些热点城市中心、大都市地区和城市群房地产市场面临过热风险；最后，在一些城市，存在住房/住房和库存增加的风险。过去两年，一些非热点城市、非大都市地区和城市群中的中小城市经历了房地产市场过热，因为它们不在调控范围之内。随着疫情的影响，经济增长放缓和需求下降，空住房和库存增加的风险已经开始暴露。

为此，倪鹏飞提出了一些完善房地产长效机制的建议。首先，保持控制力。促进市场稳定复苏和增长。坚持“无房无炒”的导向、“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标和“按市落实政策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。对于房地产市场超出合理范围的个别城市，国家和相关省市监管部门应根据监测预警水平，开展访谈、问责，完善调控政策措施。第二，释放市场潜力。在持久防疫、稳定预期、做好规划的基础上，努力释放结构性潜力，在保持稳定的同时取得进展。第三，完善长效机制。一是明确政策属性，完善“一城一策”的调控机制。继续坚持“房无投机”的定位、“三个稳定”的目标和“无刺激”的原则；坚持全国统一或不变的监管政策体系和普遍政策；具体的房地产行政、财政、土地、财政和税收政策允许“视时间和地点而定”；实现一般静态制动和混凝土变应变的结合。

来源：罗马观察报