机构报告：加速去化三招或助房企降库存

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[编者按]

下半年初，楼市调控收紧，企业营业额因占用人力和资本资源而下降。现有住宅库存是住宅企业经营管理中必须解决的问题。自去年以来，住房企业的增长率已经放缓，该行业再次回到去库存化，企业更加重视去库存化。那么，对于一些接近完成或已经完成的库存项目，企业应该如何去库存？要全面解决库存问题，企业需要从合理的投资规划、产品升级和项目运营控制等方面入手。柯睿房地产公司已经开发了三种方法来加快去化学，看看它是否能帮助住房企业解决问题。

近年来，从上市房地产企业的角度来看，虽然完工库存的比例在下降，但已从2015年底的18.9%逐步下降到2019年底的10.5%。然而，在2019年，50家典型房地产企业中，超过一半的企业完成库存的比例仍有所上升。对于库存压力较大的10家房地产企业来说，完成库存的比例高于20%，今年上半年市场上仍然存在去化学压力。面对库存压力，房地产企业可以参考以下三种方法来加速去工业化。

第一种方法:动态折扣，结合淘汰率，做出不同的报价

对于一些后期项目，房企可以根据取消率制定不同的优惠政策，即对后期清算给予更高的折扣。中国恒大在这方面一直在积极尝试。目前，企业根据不同的拆迁率有两种特殊优惠，房屋企业可以参照他们的模式。

在恒大今年2月推出的特别网上促销活动中，恒大参照去污率提出了优惠折扣的方法:如果单栋建筑去污率达到80-90%，可以再享受97%的折扣；如果一栋建筑的拆除率超过90%，你可以享受94%的额外折扣。也就是说，如果项目退役即将结束，存货退役将通过提高折扣来加速，恒大在3月底之前一直采用这种方式。自4月1日起，恒大推出了一种全新的去库存方式，即票据交换所特别折扣。在实施全线81%折扣等盈利和激励措施的基础上，恒大每天推出三套清算所，清算所可享受88折优惠。

第二个措施:改变思维方式，把未来的现房和现房作为卖点

去库存的第二种方法是改变思维。一般来说，与预售拍卖相比，房地产企业的存货大多是项目进度即将结束或已经完成的项目。因此，房地产企业可以用准现房或现房作为卖点。目前，很多项目都采用了这种方法，可以从以下几个角度进行推广:

1.你看到的就是你得到的，你可以感受到房地产及其周边设施的真实情况。2.你可以在短时间内留下来。与预售拍卖相比，准现房或现房明显缩短了买家的等待时间，特别是对于那些只是需要改善的客户。3.商业现房可以缩短投资者的资金占用周期，节约成本。对于商铺而言，未来的现有房屋和现有商铺缩短了投资者的资本周期，并能迅速进入市场兑现利润。4.该房屋经过检查和验收，没有未完成的业务，减少分配等。，购买风险小，争议少。

第三个措施:特殊房间去化学化，直播和销售相结合更好

除了以上两种方式，房地产企业还可以通过特价房去进货。过去，房地产企业的特价房利润主要是通过案例营销获得的，即在以延迟销售为卖点的情况下销售特价房，以加快这种形式的去库存化。然而，在现场销售持续升温的环境下，房屋企业可以将库存物品以特别房间的形式进行现场直播，一举两得。首先，特价房的高折扣为直播增加了爆发点，吸引了更多人关注直播；其次，直播的目标是更广泛的客户群。除了出售几套特别的房间，它还可以增加项目的曝光率，帮助消除它；例如，艺术家刘涛在5月15日的现场直播中推出的万科惠州双月湾项目的一套特价房，4.9%的折扣，一上架就卖光了。同时，根据cric监测数据，双月湾5月份的建筑面积环比增长95%，比一年内的月平均建筑面积高出145%，效果仍然非常明显。此外，目前直播售房的大部分折扣都是" 2+n "模式，即优惠券+特价房尖峰+其他活动。特殊房间是直播的标准房间。恒大在两次直播中推出的90套特价房和在昆明富力湾推出的特价房一经推出就销售一空。

柯睿房地产研究

来源：罗马观察报