房企引入战投背后的“小算盘”

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无论是出于融资需求还是通过合作实现效率转化和双赢，引进战略投资者都是房企的一个很好的选择。

据业内人士介绍，高负债和融资需求的住房企业引入战略投资者不仅可以满足资金需求，还可以减少净负债，降低金融风险；实力雄厚的房地产企业引进战略投资者可以优势互补，协同发展。

化解债务风险以满足融资需求

化解债务风险、缓解资本需求是部分房地产企业引入战争投资的重要驱动因素。

在这类房企中，泰和集团(000732)备受市场关注。5月13日，泰和集团首次宣布引入战略投资者，旨在化解债务风险。

关于企业债务风险，泰和集团在7月6日的公告中披露了这一点。同日，公司发布公告称，17只泰和mtn001债券未按约定还本付息。同时，公告披露，截至2020年6月12日，公司逾期贷款235.58亿元。公告还提到公司被列为遗嘱执行人是因为其未能履行还款义务，相关事宜可能导致公司继续经营能力的重大不确定性。

同样，新华联(000620，诊断单元)也在寻求战争投标人的进入。新华联集团董事长兼总裁傅俊表示:“及时引进战略投资者，将进一步增强新华联自身的造血功能，实现企业的可持续发展。”

5月13日，新华联与CICC签署合作协议，委托后者作为新华联的独家财务顾问，协助新华联控股(000036，咨询公司)寻找合适的战略投资者，制定投资促进计划。傅俊还提到，他希望与CICC一起，尽快引进实力雄厚的战略投资者，特别是中央企业或国有企业的投资者，实现企业的双赢。

新华联2019年年报披露，截至2019年12月31日，新华联总资产约为530.6亿元，限制性货币资金约为35.4亿元，其他限制性资产约为199亿元。限制性资金总额占总资产的44.18%；一年内到期的短期贷款和非流动负债分别约为15.8亿元和67.9亿元；货币资金约为49.2亿元。

根据嘉里研究中心的报告，从已成功引入战争投资或计划引入战争投资的房企来看，高负债的房企所占比例相对较大。

“对于负债累累的房地产企业来说，引入战争投资可以获得现金并减少净负债。如果将合作伙伴引入项目，有望提高项目的周转率。总体而言，在高负债住房企业引入战争投资后，公司的财务风险有所降低，财务指标有所改善，更容易从金融机构获得融资。”中泰国际分析师刘告诉《中国证券报》记者。

优势互补，合作共赢

住宅企业通过引进战争投资寻求合作，也可以发挥协同效应，如新湖鲍忠(600208)在绿城中国的股份。在新湖宝入股绿城中国之前，后者曾入股过前者，而且他们在合作开发项目方面有经验。

绿城中国在回应持股时表示:“在新宝湖推出后，双方将进一步讨论合作几个高质量的股票项目，以及利用各自优势共同收购新项目的可能性。”绿城中国还表示，未来双方有可能在金融服务、金融技术和高科技领域形成合作与协同。中国绿城的上述区域正是新湖宝的优势。

6月7日，招商局蛇口(001979)宣布与平安(601318)签署战略合作协议。平安资产管理接受平安人寿的委托，用平安人寿的保险资金认购公司的固定股份。完成后，平安人寿将成为公司的股东。

招商局蛇口在公告中提到，平安资产管理、平安人寿保险及其关联集团是中国的大型综合金融服务集团。近年来，紧紧围绕主业转型升级需要，不断加大科技投入，同时应用创新技术，打造“金融服务、医疗保健、汽车服务、房地产服务、智慧城市”五大生态圈，积累了丰富的行业领先经验和“金融+技术”领域的成功实践。

招商局蛇口表示，双方将在园区、写字楼、综合大楼、商业、医疗、养老等业务领域建立全面深入的战略合作关系，通过充分调动高质量的产业资源和创新技术，帮助公司提升产品和服务，拓展业务。

万科引进7名战争投资者，转让广信资产包50%的股权，回报390.4亿元。据业内人士透露，万科此举有效缓解了公司投资、支出和借款的压力。同时，通过与信达的合作，我们可以加快资产组合的振兴，推动项目开发进程。

保险基金成为主要的战争方

值得一提的是，保险资本正成为住宅企业的重要战争投资者，“房地产+保险资本”的模式越来越普遍。

在招商局蛇口引入战争投资后，平安人寿将成为该公司的股东。此前，只有平安部门投资过房企，包括华夏幸福(600340)、中国金茂、碧桂园等。

据业内人士介绍，保险公司投资房地产股票并不是为了寻求上市房地产企业的股权控制，而是出于两条逻辑主线:一是出于保险资产配置的现实需要，二是出于“保险+房地产+医疗”深度合作模式的探索诉求。作为投资者选股的一个重要指标，房地产行业一直具有高净资产收益率、低波动性、优异的业绩预期、相对较大的市场价值和较长的投资期限。与此同时，房地产行业也逐渐进入了一个稳定的发展时期，尤其是领先的上市房地产企业兼具价值和成长属性。

中智研究院企业研究部主任李建桥认为，与其他行业相比，房地产是一个资本密集型行业，其净资产收益率较高，尤其是大型房企，其利润水平和开发运营能力在行业中处于较高水平，保险投资可以获得较好的投资回报。今后，房企和保险基金将在长期租赁公寓和老年房地产领域开展合作。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师王小妮表示，房企引入保险基金将在短期内缓解财务压力，在长期内有利于融资。由于住宅企业的融资在很多方面是有限的，低成本资金可以通过与金融资本公司相结合来获得。

来源：罗马观察报