单价10万+集体入市 北京改善型住宅升温

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7月19日，据《今日北京商报》记者统计，在过去的一周内，荣创香山一号院、茂源景林安墅、怡和金茂大厦等三个10多万元的项目相继开盘或预售，备受期待的中海造价村项目也披露了其项目名称——三号院。

不仅房地产企业的营销节奏在加快，机构数据和北京本地拍卖市场也呈现出“无限涨价”、“回暖”的趋势。疫情过后，购买者对提高生活质量的需求越来越强烈。10万多个项目的集体进入也给了市场更多的选择。然而，由于限制竞争房间的高库存压力，北京的整体市场仍然稳定。

一周三个项目

7月18日，海淀区四季青区荣创象山一医院接待中心正式开业，主体工程为建设180-280平方米的住宅产品；7月16日，婺源玉林安舒王师傅的样板房发布，单位面积555-573平方米的庭院以4200-5000万元/套的总价售出；660-730平方米的单户型建筑，总价6500-7700万元/套。

7月14日，中国金茂(港股00817)年内的主打产品，与融创香山一号院相邻的怡和金茂大厦也正式亮相。项目所在的土地是金茂今年年初以46.75亿元赢得的。项目产品为四栋房屋，建筑面积180-256平方米，主要户型为195平方米、215平方米和256平方米。

与此同时，由中海集团以79.4亿元赢得的“土地之王”去年也正式披露了案件名称——中海嘉善医院。

虽然上述项目的销售价格没有明确，但除了茂源景临安别墅已取得预售证书并已明确价格外，根据营销团队的信息，金茂、融创和中海推出的上述项目的平均价格约为12万元/平方米。这也是疫情爆发以来，北京市场少有的10万多种产品集中的情况。

和硕首席分析师郭毅表示，疫情爆发后，买家对高质量生活的需求变得更加强烈，他们对大型房屋的偏好也有所增加。再加上之前积累的需求释放，这无疑给了房地产企业快速进入市场的信心。

“对改进的需求总是客观存在的，但可能没有合适的产品能满足购买者的想法。大规模多功能区域的室内空客房、安全和绿色的住宅设施以及高标准的物业服务质量的追求，将导致豪华住宅市场出现新一轮的自置居所需求。”郭毅对此进行了分析。

金茂北京副总经理、京北区总经理赵薇也直言不讳地表示，金茂内部将怡和金茂大厦的设计定位为一个带有“独栋别墅”感觉的产品，仅做四套房子也充分考虑了家庭交流和个人空的房间需求。"改进后的车主不需要选择，这是我们的初衷."

中海三院市场总监也透露，“平别墅功能”也是该项目的设计初衷，是为了改善西部地区的购房者。

改进的产品在不断改进

根据中国研究院发布的数据，2020年上半年，北京市部分改善的需求逐步释放，新房交易逐渐向中高地区转移，中高地区产品比重提高3个百分点；总交易价格部分向中高端产品转移，分别增长8个百分点和3个百分点，改善需求继续增加。

“最近，豪华住宅项目一再发出声音，这也是受北京土地供应节奏变化的驱动。”据郭毅介绍，怡和金茂大厦和融创香山一号院就是典型的例子，它们只是在今年年初才收购了土地，这间接表明房地产企业对北京市场的积极预期提前了。此外，还有首开+中海竞赛获得的朝阳金展地块和和盛竞赛获得的“三兄弟”地块，这些都将带来具有“豪宅”潜力的项目。

据悉，分庙“三兄弟”的总规划建筑面积高达25万平方米，纯属商品房，没有其他建筑要求。此外，稀缺的地理位置非常适合打造奢侈品。当时市场预测该项目价格将达到10万元以上，这将成为北京鼎好的一个基准项目。

房地产分析师严跃进表示，房地产项目的未来售价从征地开始就已经确定。以和盛赢得的分庙l-39地块为例，该地块的地价为42.08%，底价已达到7万+的规模。无论是地块的稀有性还是利润的目的，它都会带来高附加值的产品。此外，今年上半年，北京推出了一批优质地块，这些地块主要以无限价格供应，开发商之间的竞争非常激烈。一方面，它提前传达了北京楼市高标准的信号，另一方面，它推高了未来项目进入市场的成本。

中智研究所发布的数据显示，2020年上半年，北京宅基地市场共推出27个宅基地，规划总建筑面积269.7万平方米，受去年同期基数较低的影响，同比增长73%。从宅基地的产权供给来看，共有19块无限地块，无限地块已经成为宅基地供给的主力军。

北京房地产市场的趋势似乎已经改变，大规模改善产品的好消息仍在继续。不过，严跃进强调，尽管现在市场对大规模改良产品“友好”，但受疫情影响，总体预期不能过于乐观。此外，豪华项目一般采用“慢周转、高溢价”的方法，这必然会带来资金成本的压力。尤其是疫情过后，大多数房企都“囊中羞涩”，这个问题不容忽视。

总体形势依然稳定

上述知情人士一致认为，疫情过后，这是一个改善大型公寓的机会。此前，由于调控政策，北京奢侈品市场的表现一直不佳。尽管未来有所突破，但整体交易量仍处于高点。目前，无论是土地供应的节奏变化，还是项目的签约价格进入市场都发出了积极的信号，不仅10万元以上的奢侈品数量有所增加，而且单价也有上升的趋势。

《北京商报》记者今天了解到，最近获批的位于鲁能钓鱼台的米高梅别墅(柳巷路84号)已获得23个现有房屋销售许可证，共计46套房，其中6号楼别墅的拟定价格已达到17.12万元/平方米。

“3.17”调控后，北京整体房地产市场降温，之后经历了几轮调控，使得整体房价趋于稳定。如今，奢侈品大量进入市场，大多数都以“高价”出现。这会不会给北京房价带来新一轮的波动？对此，郭毅表示，奢侈品市场可以说是一个相对孤立的市场，属于利基市场，其自身价格的上涨不会对北京整体市场产生更多影响。

在郭毅看来，大规模改良产品的集中市场进入更多的是为了“中和”。前几年，北京的新房供应大多局限于竞争性住房，该地区的库存已经达到相对较高的价值，需要慢慢消化。因此，大面积公寓的市场进入将给予市场更多的选择，而销售价格将趋于平衡，因为有限的竞争房间的“清算和节省”。北京市场总体保持稳定，并保持小幅上升趋势。购房者不应抱有放松调控的幻想，而应认识到“禁止炒房”的底线。

随着北京无限制土地供应的增加，整个城市的豪华住宅项目将大幅增加。郭毅认为，一旦短期内出现大量增长，将不可避免地带来供过于求的局面。毕竟，能够买得起豪宅的还是少数客户，这方面的竞争将会更加激烈。此外，由于土地价格上涨，进入市场的新项目缺乏价格优势，附近类似的二手房也是未来的潜在竞争对手。如何提高“吸引力”将是房地产企业脱颖而出的关键。

来源：罗马观察报