影响楼市的大招 来了！涉及上亿人……

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对于投资者来说，今天有三大新闻:

1.央行今天继续拒绝降息，这意味着它已经连续三个月没有降息了。

2.周六预测的股市风格变化从今天开始。截至午盘，上证综指已上涨84点。

3.新华社7月20日正式发布国务院办公厅印发《关于全面推进旧城区改造的指导意见》的消息。这意味着一项将对房地产市场产生深远影响的新策略已经出台。

推进旧城区(2000年前建成)改造是本轮稳定增长、确保就业的重要举措。我以前形容这是“楼市的一剂中药”，对楼市的利益格局会有很大的影响。

我先给出一个结论，然后进行分析。

首先，这意味着在未来，“拆建”旧装修和棚子改造将被控制在总数，旧住宅区的主流处理方法是升级不拆除。大多数想通过旧改革一夜暴富并摆脱改革的人都会失望。

第二，由于拆迁改造式旧房改造和棚改的总量有所减少，货币旧房改造和棚改的总量也将减少，地方政府大幅提高房价的机会减少，房地产市场有条件放缓。

第三，2019年，国家还修订了《土地管理法》(2020年1月1日生效)，赋予省级政府更大的土地审批权限，甚至将基本农田转为建设用地的审批权限下放给北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省级政府。，并允许跨省交易“耕地保护指标”。

这意味着人口显著增长的大城市可以有更多的新建设用地。这与“旧住宅区改造升级”一起，降低了开发商主导的旧住宅区改造和棚子改造的成功率，也降低了其商业价值和必要性。吃旧食物而不是流食的开发商将面临新的挑战。

第四，由于政府在城市的旧区采取了“保守疗法”，城市将更能保留乡愁，旧区的深厚友谊将得到更多维护，城市将更加人性化。许多附属于旧社区的旧品牌也更容易保留。

上面的照片昨天出现在很多深圳人的朋友圈里。据网友介绍，这是位于深圳南山区的桃园公寓，一些居民挂的标语是“我要换棚”。

我们都知道。所谓的“棚改”是“棚户区改造”的简称，这座建筑看起来一点也不像棚户区。根据找到有贝壳的房子的信息，这个社区建于1993年。目前，二手房交易价格低于7万元(部分房屋价格超过8.5万元)，在南山区相对较低。

房主之所以要换棚子，无非是两个原因:第一，通过拆迁和改造，公寓可以变得更时尚，楼龄变短，二手房价格会大幅上涨；第二，工棚改革是公益性和紧迫性的，没有100%的同意更容易通过。

因此，你会发现一个非常有趣的现象:在搬迁户的利益得不到很好保护的时代，每个人都害怕旧的改革和摆脱改革；现在，许多业主哭喊着要旧物换钱，因为他们的净资产可以大大提高。

在2016年的“住房灾难”(许多城市的房价在一年左右的时间里几乎翻了一番)中，汇率改革是最大的推动力。当时，国家政策鼓励这一点——通过三大政策性银行，psl(抵押补充贷款)的许多低息资金被分配给地方政府，地方政府征收了一些住宅区，但它们暂时没有建造新的住房，而是找到钱给原来的业主购买住房。

对于一个城市来说:住房突然减少，货币突然增加。一群业主改变了他们的钱棚，用现金买了一栋房子，房价立即飙升，所以去库存化完成了。但副作用是显而易见的:房价上涨过快。

吸取了2016年至2017年的教训后，高级管理层这次改变了他们的行事风格:同样是为了刺激经济，而不是货币棚改革和旧的货币改革，他们升级和改造了旧的社区。

说白了，这意味着不拆除房屋，而只是提高住宅区的质量。

例如，如果条件允许，建造一个多层车库，建造不带电梯的电梯，或增加社会福利中心、老年人托儿所，建造社区食堂、老年人托儿所等等。当然，它还包括粉刷门面，美化走廊和其他公共空房间。

据官方统计，中国有17万个住宅区符合“2000年前建成+公共设施落后+居民改造意愿强”的要求，涉及3000多万家庭和数亿居民。至于住房总面积，大约是30亿平方米。

旧社区改造升级的工作以前也做过，但规模不是很大，也没有作为刺激经济的手段。2019年，将对19，000个旧城区进行多处改造，涉及352万居民。

到今年，全国的需求增加了一倍，也就是说，到2020年，39，000个旧的城市社区将进行新的翻修，涉及近700万居民。

一个简单的计算，假设每个家庭大约有10000元的推广资金，就是全年的总投资700亿元。如果筹集2万元，全年总投资将达到1400亿元。

钱从哪里来？它不能是财政投入、企业投入或居民自筹。其中，企业投资显然需要回报，这主要体现在水、电、气设施改造、增加多层停车库、老人托儿所、便利店、食堂、邮政快递设施等盈利项目上。至于其他公益用途，只能是财政的一部分、维修基金的一部分和居民自己的一部分(估计住房公积金将得到扶持政策)。

此外，还将出台一系列配套政策，如减税和免税。以前，在一些地方，有电梯的建筑还可以更新房产证，给一定面积，以增加业主参与的积极性。

总之，只要政府想这么做，肯定有很多方法。国家计划在第十四个五年计划(2025年)结束前完成中国17万个旧社区的升级和改造。

应该说，这是一项道德政策，它不仅有利于稳定房价(避免过度刺激)，而且可以保护城市的旧区、旧建筑、旧邻里关系和旧商业品牌，将受到老年人的欢迎。

老年人的需求与年轻人的不同。例如，当刘邦成为皇帝时，他希望带着他的父亲(伟大的皇帝)住在北京的宫殿里。老人的要求是:你把我们家乡的整个城镇都搬走。于是，刘邦完全照搬了家乡长安市新丰的一个乡镇，把邻居家的鸡、鸭、鹅都搬到了京城。结果，国王陛下非常高兴。

因此，中央政府发布的这份文件最大的影响是，你希望通过拆迁和棚改一夜暴富，这在未来会变得越来越困难。因此，如果有机会改变旧的和脱落，我们必须珍惜它。如果它被浪费了，短期内可能就不存在了。

对于那些“改变旧的”和“改变赌场”的投资者来说，这也是一个坏消息。如果不好，它就会落入其中。恐怕需要一代人的时间才能完成。

来源：罗马观察报