偿债压力大 房企扎堆融资

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徐汇控股集团于7月14日宣布，本公司及其附属公司的担保人已与初始买方就发行票据达成购买协议，并发行票面利率为5.95%的2025年到期的3亿美元优先票据。预计净收益约为2.97亿美元，将用于现有债务的再融资。最近，融创中国、阳光城(000671)和绿城中国等10多家房地产企业都出台了融资计划，融资主要用于偿还债务。

以各种方式融资

据韩毅智库统计，上周韩毅智库监测的50家房地产企业融资规模为142.9亿元，海外债务融资平均成本为11.5%。

绿城中国于7月13日宣布，它已向HKEx提出申请，并获准发行3亿美元的优先票据，到期日为2025年。根据绿城中国7月7日的公告，计划用债券发行的收益为现有债务再融资。

凯撒集团7月9日宣布，公司计划将债券发行所得用于一年内到期的中长期海外债务的再融资。根据公告，公司计划此次发行两种债券，包括2025年到期的3亿美元优先票据，票面利率为11.25%；2023年到期的4亿美元优先票据的票面利率为9.75%。风能数据显示，凯撒集团之前已经发行了2只公司债券。

除了海外债务，住房企业还发展了各种融资方式。7月3日，中国金茂与配售代理达成配售协议，共配售约6.02亿股新股。根据公告，公司打算将募集资金的净收益用于竞标土地和偿还债务。

7月9日，深交所披露，五矿-光大-CCCC一期-x专项资产支持计划的状态更新为“通过”。拟发行金额为人民币20亿元，债券类别为abs，发行人为CCCC房地产(000736)。

此外，美的地产于7月9日披露了发行第三批公司债券的计划，龙湖集团于7月8日宣布了2020年发行第一批中期票据的计划。

据《中国证券报》记者不完全统计，上周，房企共发行了16只国内债券，总发行规模达180亿元。

新一轮债务偿还高峰

上周，房企的大部分融资目的是“借旧还新”。住房企业融资的背后是新一轮的债务偿还高峰。

根据嘉里研究中心的数据，7月份将有32只债券到期，总额为554.84亿元，比上个月大幅增长91%。

风能数据显示，2020年6月至12月有64笔美元债务到期，总额为204.37亿美元。其中，6月、8月和11月到期的债券最多。

6月份，房企集中进行了一波配股融资，融资的目的经常提到偿还债务。例如，万科在6月4日宣布计划发行3.1559亿股新h股，并计划用净收益偿还公司的海外债务融资。

根据壳牌研究院的报告，2020年下半年，住房企业的债务偿还将达到高峰，境内外融资券的到期规模约为5588亿元，同比增长58%。据壳牌研究院预测，未来2-3年，债券互换和融资需求将持续增长。根据中信证券(600030)的研究报告，未来三年房地产行业美元债券的到期规模分别为348亿美元、478亿美元和339亿美元。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师陈晓表示，总体融资环境相对乐观，融资成本较低，这是房企的一个融资窗口。一些业内人士表示，除了下半年的偿债高峰因素外，这也是房地产企业利用最后一个窗口，在6月和7月频繁发力的原因之一。

6月24日，中国保险监督管理委员会发布了《关于整顿银行业和保险业市场秩序的通知》。房地产业是一个突出的领域。

日前，中国建设银行三家分行(601939)共收到175万元罚款，处罚原因包括违规办理房地产企业融资业务。中国工商银行(601398)大连沙河口支行因未对房地产贷款贷前调查进行尽职调查，导致贷款资金被挪用，被罚款50万元。陈晓告诉记者，金融监管不断升级，下半年融资环境面临收紧。

来源：罗马观察报