合同没写还能“优先续租”吗？《民法典》：需满足“同等条件”前提

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编者按:5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议投票通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)，宣告了中国“民法典时代”的正式到来。《民法典》自2021年1月1日起实施，共有7个系列1260条。其中，提到了财产继承、买卖和租赁、财产管理、土地产权、居住权等与“住房”有关的问题。

从7月10日起，人民日报房地产频道和“人民建筑观”栏目推出了一系列报道，这将有助于您了解《民法典》中的“房屋”。

在社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷时有发生。租赁合同到期后，如果我想续租，我该怎么办？租赁合同没有规定“优先续租”条款。你有权先续签租约吗？这在《民法典》中有明确规定。

案例研究:

2018年5月，王将其在北京市朝阳区的自有住房出租给钱，双方立即通过中介平台签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，租金为5000元/月，付款方式为半年，定金为一个月的租金。但双方未签订补充协议，也未约定租赁期满后乙方将优先租赁。

2019年4月，中介平台通知钱提前将租金提高到6000元/月。由于房租普遍上涨和搬家的麻烦，钱说他可以接受这个价格，但中介平台仍带着其他准租户来看房子，这给钱的生活带来了麻烦。在这种情况下，钱是否有权继续租用该房屋？

民法典:在同等条件下，小王有优先租赁权。

《民法典》第734条规定，租赁期满后，承租人在同等条件下享有优先租赁权。

同等条件下的优先租赁是什么？北京盈科(上海)律师事务所律师高梨临指出，所谓平等条件主要是指租金相同、支付方式相同、违约责任相同等。此外，还应考虑承租人的履约能力和诚信。

以前，当原租赁合同到期，原承租人仍想续租时，出租人或委托中介平台拥有选择承租人的绝对权利，而原承租人处于弱势地位。

高梨临表示，民法典实施后，原有的合同权利已经成为法定权利，承租人的利益将得到进一步保护。即使没有签订“优先租赁”的补充协议，承租人也有权优先租赁。

在《民法典》颁布之前，我国没有关于优先购买权的立法规定，但也没有禁止合同当事人约定优先购买权。如果当事人在合同中约定承租人有优先购买权，只要合同合法有效，法院一般都会保护约定的优先购买权。“但由于它是合同项下的一项权利，它也有其弱点，即本协议不具有对抗善意第三方的效力。”高梨临指出，如果出租人在租赁期限届满后与善意第三人订立房屋租赁合同，承租人只能要求出租人承担违约责任，不能主张出租人与善意第三人订立的合同无效。

另外，如果承租人行使优先租赁权，还会有很多困难，主要的困难是对这一“同等条件”的理解。

例如，在高梨临，承租人租赁出租人的部分厂房，然后合同到期，出租人打算将整栋建筑租赁给第三方。即使承租人拥有租赁优先权，也不能适用租赁整栋建筑的优先权。

“优先购买权是对承租人的一种特殊保护，它在一定程度上限制了出租人的缔约自由权。因此，应合理平衡两者的权益，以达到公平保护的目的。”高梨临说。

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来源：罗马观察报