李嘉诚英伦囤地记

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据7月10日的新闻报道，李嘉诚家族的子公司和记黄埔地产(Hutchison Whampoa Real Estate)最近获得伦敦乐维山区政府的正式批准，允许建造一个价值10亿英镑的大型房地产项目“护航码头”，并将该项目描述为一个类似香港太古城的1000亿英镑的香港城市。

据报道，该项目的开工文件已于上月发出。媒体上有很多关于为什么这个建筑在这个时候被批准的猜测和联想。

相反，我们也可以观察到，这个新闻漩涡下的开发计划也有李嘉诚家族过去房地产开发的惯常方式。

15年的囤积

据资料显示，护航码头位于伦敦东端，在英国泰晤士河畔，距泰晤士河约500米，毗邻北格林威治；地块对面是伦敦金丝雀码头，大约3公里远。

这块土地以前是一个造船厂，是亨利八世于1513年建立的第一个皇家造船厂，也是德普福德的心脏。

该项目之所以被称为香港城，也与大规模和完整的规划有关。据悉，该地块面积为1，742，400平方英尺，约166，000平方米，相当于约9个维多利亚公园。

早在2005年，和记黄埔就花了1亿英镑从英国国际新闻购买了护航码头。当时，和记黄埔表示将对该地区进行大规模重建和更新。八年后，2013年，和记黄埔向政府提交了护航码头项目的开发计划，并于2014年获得了当时伦敦市长鲍里斯批准的初步开发许可。

2015年3月，正式就项目规划达成法律协议。五年后，即2020年6月，该地块终于获得了一期规划许可，可以正式破土动工，预计开发价值为10亿英镑。

事实上，该项目的总体规划纲要已于2015年获得批准，其中包括3个大地块和22个小地块。根据哈奇森·惠姆波公司公布的计划，将在护航码头建造三栋40层的住宅楼，共提供3500套住房，其中525套为福利房，其余可对外出售。

除住宅建筑外，该项目还新建了33，700多平方米的空公共开放客房、15，500平方米的空商务客房、酒店、学校、医院和公共休闲设施。此外，该项目预计将为当地创造2000个全职岗位和1200多个建筑岗位。

根据规划文件，英国政府批准的住房项目只是护航码头的一期工程，据估计，和记黄埔将在短时间内建造456套公寓。熟悉英国房地产的分析师季延勋表示，最近，英国计划暂时降低印花税和汇率，这是刺激买家消费的有利因素。

与此同时，季延勋表示，目前，该项目周围已开发并向外界销售了一批住宅项目，且正对着金丝雀码头，这是一个潜在的开发区域。

据报道，在伦敦东部的泰晤士河沿岸，有一圈由香港开发商建造的建筑，如新世界的格林威治半岛、新鸿基开发的米尔波特和好运希望等。

与其他项目相比，和记黄埔在2005年首次赢得该项目，并于2020年开始破土动工。近15年的漫长时间让这项投资被贴上了囤积的标签。

事实上，业内几乎已经达成共识，而囤积居奇是李嘉诚旗下长寿房地产企业一贯的缓慢发展步伐。它是第一个进入区域开发的，也是最后一个开放市场的。这种经营模式的逻辑是先收购土地，分阶段缓慢开发，等待周边配套设施成熟，土地升值，在享受收益的同时稳步赚取地价。

过去，李嘉诚在内地的30至40个项目，也是这样的土地发展速度。基本上，它们的发展周期很长，从35年到20多年不等。例如，1993年长实集团中标的北京鱼天下别墅项目直到2018年才全面开发，跨度长达25年。

另一个例子是上海振儒项目。赢得项目的时间离东伦敦地块只有一年了。它于2006年被收购，2013年进入市场，直到2019年6月才首次推出住宅产品。

值得注意的是，内地房地产市场不同于香港和英国。相比之下，内地大部分地区对土地交付日至开发商开工和竣工的时间都有一定的限制，比如一年内开工，三年内竣工；在香港和英国，住房建设期超过5年。在土地资源有限的情况下，长期开发、精耕细作、最终享受地价是较为流行的开发方式。

在英国，卖地过程相对开放。什么时候交规划，什么时候开工，要建多少房子都在协议中规定，所以周期的长短不一定是开发商的主观结果。然而，房地产行业的一些人对此进行了解释。

至于因果关系，一些相关报道指出，护航码头项目遭到英国地方政府的反对，因为它可能威胁到皇家造船厂的废墟，一些人担心大量开发可能会破坏该地区的特色。鲍里斯曾公开表示，英国需要在首都建造数千栋新房子，而护航码头项目的提议已被推迟太久，然后开发建设的法律协议将在2015年的下一年确定。

任潮英伦投资

囤积土地是否是李嘉诚家族在英国投资房地产的策略，可以从其在英国的投资地图上看出。

李嘉诚进入英国房地产市场，尤其是伦敦，可以追溯到20世纪90年代。一些业内人士告诉视点房地产新媒体，和记黄埔早期在伦敦投资开发的房地产项目大多是高端公寓项目。

截至目前，李嘉诚在伦敦有6个房地产项目，其中4个是高档公寓项目。第一个项目是皇家门肯辛顿，由和记黄埔于1998年在伦敦完成，这也是其第一个海外住宅开发项目。该项目位于伦敦高端社区肯辛顿和切尔西之间，占地约2444平方米，包括132栋房屋。

此后，在2000年、2001年和2003年，和记黄埔完成了蒙特韦特罗项目，该项目位于泰晤士河南岸的巴特西区，由五栋建筑组成，占地约7，725平方米；贝尔格拉维亚广场项目位于伯杰的莱维亚区，占地约4047平方米，有自己的私人广场；阿尔宾河畔也位于巴特西区，占地15000平方米。

这些公寓很受移民到英国的香港游客的欢迎，入住率也不低。据业内人士称。

也是从这个时候开始，李嘉诚开始瞄准一些位于核心区域的大型项目地块，建设周期也不短。

2003年同一年，长江实业还投资了西伦敦切尔西滨水住宅开发项目，该项目比之前的投资项目规模大得多，占地面积近4万平方米。计划建造两座37层和25层的塔楼，包括近200套公寓和一个600米长的河边区域。

自那以后，在2005年，它投资了东伦敦的邓康沃斯码头项目，这两个项目都在建设中。

纵观整个英国，李嘉诚关注的不是房地产投资，而是各种公用事业资产。有人嘲笑说，李嘉诚家族在英国市场的投资几乎可以说是购买了英国的一半。

根据早先的数据，李嘉诚的公司在英国投资超过4000亿港元，控制了超过40%的电信市场、约四分之一的配电市场、近30%的天然气供应市场以及英国近三分之一的终端市场。

其中包括许多大规模投资。例如，2010年10月，长江基建以700亿港元的价格收购了英国电网，成为李父子海外收购的最大项目，使长江集团成为英国最大的电力供应商之一；一年后，长江基建以588亿港元收购了英国供水网络诺森伯兰水务。

此外，业内人士表示，对这些公共区域的投资可能会转化和补充一些土地资源。据说，香港长寿的许多住宅项目也是从旧工业用地改造而来的。

来源：罗马观察报