成见 | “三道红线”与业绩中报会里的红、橙、黄、绿

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观点房地产网在今年的房地产企业中期报告中有两个最热门的话题:三条红线，新政和总的毛利率下降。

如果毛利润是一种可预测的慢性病，那么这三条红线就是一个关系到房地产企业生死存亡的紧迫问题。因为这是关于空室的再成长。

具体来说，新政以红、橙、黄、绿三种颜色管理房企，并设置了三条红线:不含预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金与债务的比率不到一倍。同时踩三条红线的企业将被标记为红色文件，依此类推。

其中，红档企业的计息负债不能再增加；橙色档案企业的计息负债年增长率不得超过5%；黄档企业的计息负债年增长率不得超过10%；如果各项指标符合监管部门的要求，住房企业的计息负债年增长率可放宽至15%。

此外，土地收购与销售的比例是否过高以及经营现金流状况也是重要指标。

尽管上述消息尚未最终确定并实施实施时间，但新政已成为今年房企业绩会议上最热门的话题。目前尘埃落定，8月28日的最新消息显示，限制开发商融资的三条红线将从2021年1月1日起全面实施。

换句话说，房地产企业还有四个月的时间来改善他们的财务状况。特别是对于那些已经涉足这三条线的企业来说，它们曾经是高周转率或高杠杆的代表。

事实上，他们并非不知道自己的问题。早在去年年中，最迟在今年3月2019年年报发布期间，这些高风险开发商或多或少都提出了控制规模、减少负债的建议。在整个报告季节，他们给出了他们之前承诺的最新指导。

例如，去年年中，有头脑的房地产企业强调，2019年下半年的工作重点是促进销售和收回资金，2019年下半年，原则上暂停征地。现在，经过一年的努力，净负债率可以控制在下降。

然而，中期业绩发布后，我们还发现扣除预付款后的现金资产负债率和短期负债比率仍然超标，后者约为0.48倍。

还有几家房地产龙头企业的三条红线都踩在了它们身上，它们一大早就宣布将下调负债率。现在这意味着到明年这个值将被控制在100%以下。与此同时，他们提出了高增长、控制规模和减少债务的发展战略，以便将以前的净债务比率尽可能降低到100。

然而，对于一些位于橙色和黄色摊位的企业，他们表现出谨慎，并希望充分利用空的有限规则进一步扩大。因为他们仍然需要规模，于是他们宣布不会停止征地。

绿色档案中的企业大多是国有企业，或者具有国有企业背景。它们是稳定的，过去一直关注财务报表的健康状况。现在，困扰他们的最大问题可能是毛利率的下降，但这是整个行业面临的共同难题。

例如，上半年房地产企业综合毛利率为33.5%，比2019年末低4.4个百分点。另外两项数据是:一是上半年房地产开发及相关资产管理业务毛利率为24.1%，同比下降4.2个百分点；第二季度毛利率为25.9%，同比下降6.1个百分点。

现在，几乎所有的房企都暴露了这个问题。

其中一个原因是，2019年房地产企业结转的项目大部分来自2017-2018年的项目，这两年行业销售良好，导致2019年同期结算毛利率基数较高。

同时，今年上半年受疫情影响，整个行业的经营业绩受到影响。因此，不排除有些企业利用这一趋势，简单地处置了一些毛利较低的存货。

对此，房地产企业管理层针对毛利率下降的原因明确表示，由于结转结构的影响，今年上半年超过12%的结转收入来自毛利率较低的地区。

另一方面，是土地问题，土地价格变得越来越不经济。一些房地产企业对此总结得很好:在行业发展的今天，地价一直在上涨，房地产与房地产的比例一直在下降，行业毛利率的下降趋势是固定的趋势。尤其是目前的房地产市场环境越来越艰难，许多房地产企业希望通过促销的方式增加销售额，这将进一步降低企业的毛利率预期。

因此，如何获得更便宜的土地或更有利可图的土地是目前各大房企需要关注的一个命题。合作开发、征地目标向城市群的集中、城市更新的趋势是已经征地一段时间的开发商的特点。

其中，城市更新项目已经成为一个非常方便的工具。它有很高的毛利，在改造前不被认为是埋藏区。

这使得旧城改造项目特别受到一些负债较高的企业的青睐，这可以在旧城改造项目中隐藏真实的土壤储量，从而降低财务报表中的负债水平。

偏见|处在一个嘈杂的外部世界，在大多数情况下，我们在定义前不理解，但在理解前定义。

来源：罗马观察报