绿城服务“保守”下的加速猜想 称未来三年是发展关键期

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观点如果房地产网络想评估在今年疫情的影响下，哪些行业的反向增长最引人注目，那么房地产无疑会占有一席之地。

8月24日，绿城服务集团有限公司召开2020年中期业绩会议在线新闻发布会。据与会投资者介绍，出席会议的管理层包括董事长、杨副董事长、、吴志华首席执行官、金克礼首席运营官、咨询集团总经理、园区集团总经理、财务管理部辛融总经理。

虽然在线新闻发布会看不到管理层的表情，但据参与发布会的投资者称，从管理层的语气中不难听到他们对这份成绩单的满意。

早在8月5日，绿城服务就宣布，预计上半年归属于公司股东的利润将比去年同期的约2.3437亿元增加不少于50%。当时，绿城服务公司表示，这一增长主要是由于管理项目和管理区域的稳步增长，以及新冠肺炎疫情期间社会保险减免政策的影响。

更详细的数据并没有让人们等待太久。根据最新的中期业绩报告，绿城服务上半年实现营业利润4.96亿元，同比增长58.8%；利润为3.62亿元，同比增长56.1%。股东应占利润3.74亿元，同比增长59.4%，每股基本利润0.13元。

与需要复苏的房地产开发商不同，除了主营业务，绿城服务在上半年继续扩大其房地产联盟，另一方面，它进一步加强了与前雇主绿城中国的联系，后者非常繁忙。

当然，事情的真相不会像管理层主动向投资者传达的那样简单和乐观。一些投资者发现，上半年绿城服务的削减拨备金额发生了很大变化。据现场投资者称，当被问及这一问题时，管理层解释说，这确实是对其他应收款的一定扣减。

具体而言，由于这一流行病的影响，新的零售和教育部门的支付能力已经下降。基于审慎原则，绿城服务为这部分坏账拨备。同时，鉴于被投资教育公司的经营业绩并未达到预期，绿城服务这一部分计提了1800万元的减亏准备。

驻车制动器和保守目标

单从市场来看，绿城服务上半年的表现基本正常。

扩张方面，截至2020年6月30日，绿城服务管理面积为2.259亿平方米，同比增长22.6%，净增4170万平方米。储备面积达到2.52亿平方米，同比增长21.9%，净增4540万平方米。管理的项目有1578个，覆盖中国30个省级行政区域的163个城市。

收入方面，上半年绿城服务收入44亿元，同比增长20.1%。毛利润9.05亿元，同比增长28.2%，毛利润20.6%，同比增长1.3个百分点。

具体来说，绿城服务的收入主要来自三个方面:物业服务、公园服务和咨询服务。其中，物业服务收入30.21亿元，占总收入的68.7%，同比增长23.2%；园区服务收入7.57亿元，占总收入的17.2%，同比增长9.7%；咨询服务收入6.22亿元，占总收入的14.1%，同比增长19.5%。

可以看出，物业服务仍然是绿城服务的最大收入来源。尽管就上半年的增长表现而言，该公司仍低于一些同行，但仍保持稳定。

然而，与物业服务行业相比，其公园服务明显放缓。值得一提的是，在过去的五年里，公园服务一直是绿城服务业务系统中增长最快的部分。今年是自2016年以来这一业务领域的增长率首次降至个位数。

数据来源:企业公告、意见索引整理

据参加会议的投资者介绍，吴志华解释说，在疫情形势下，园区产品和服务的企业和客户受到一定程度的影响，进而影响了公司的园区服务业务，导致该行业收入增速放缓。

然而，吴志华也指出，绿城服务仍抓住第二季度复工投产的机遇，先后推出了一系列试点业务，在一定程度上减轻了疫情对该行业业务的影响。同时，他还表示，公司成本控制的效果开始显现，园区服务毛利率上升至32%，高于同期及2019年全年的31.3%和27.1%。

从公司的角度来看，经理们通常希望在业绩会议上向投资者传达乐观情绪。然而，出于谨慎的习惯，绿城服务仍然在会议上抛出了一个相当保守的年度目标。

据参加会议的投资者透露，吴志华表示，上半年有36个项目因疫情而延期，下半年将有部分项目延期。预计下半年交付面积将达到3337万平方米。随着项目的扩大，预计年交付面积约为5500万平方米，年收入增长率预计在15-20%之间，可能接近20%。

对于上述规定，吴志华向投资者解释说，绿城服务一直是一家谨慎的公司。由于疫情，上半年做了更多的准备。一些准备金很有可能在下半年或明年收回。综合考虑，管理层仍然认为公司今年的营业利润和净利润增长率可以达到30%以上。

物管联盟与加速猜想

据与会投资者介绍，吴志华宣布了今年的保守目标，并进一步阐述了绿城服务过去三年及未来三年的战略规划。

在绿城的服务规划中，2017-2019年是第一阶段，主要是打造自身的生活服务能力、产业服务能力和科技能力。在基本具备各种能力后，从今年开始进入2.0阶段，第二阶段是从2020年到2022年。投资者这么说。

据了解，吴志华在会上指出，未来三年，绿城服务希望出口自己的能力，这也是公司第二阶段将重点关注的领域。

随后，投资者转述了吴志华的原话:出口有多种类型，而通过完全委托项目出口就是其中之一。第二，我们希望建立一种更牢固的关系，并通过公平来约束这种关系，从而输出这样一种终身服务联盟。今年，我们做了这样的改变。

为了实现这一联盟计划，绿城服务于今年6月3日宣布，同意以每股10.18港元的价格配售2.666亿股。最终，这些配股为绿城服务筹集了26.93亿港元。

据参加会议的投资者介绍，吴志华再次解释了在业绩会议上筹集的资金，称资金的主要目的是建立一个整体的生活服务联盟。

6月14日，绿城服务公司与中国和奥地利签署了一份订阅协议。因此，绿城服务公司认购了3692.8万股中奥家园股份。10天后，绿城服务再次宣布，将斥资2.2亿港元继续增持中国和奥地利的股份，持股比例升至18.67%。

吴志华表示，绿城服务将积极寻找市场机遇。一方面，这就像入股中国和奥地利。同时，希望获得多个董事会席位，在生活服务、科技和产业服务平台上达成一定的合作。其次，绿城服务将做出一些战略决策，并且不排除收购一些地区性或全国性的房地产公司。

这位投资者还表示，绿城服务和中奥家园之间的股权交易已经完成。今年下半年，绿城服务公司仍有几个项目在谈判中。

显然，绿城服务公司对并购越来越感兴趣。

此外，一个月前，绿城服务宣布与绿城中国联合成立绿城生活服务委员会，这表明两家公司之间的联系更加紧密。

在绩效会议上，部分管理层承认绿城服务感谢绿城中国开发珠三角市场，因为绿城中国近年来在珠三角投入巨资，这是绿城服务近两年在该地区推广的最重要原因。

据悉，吴志华在会上表示，绿城中国未来将继续关注房地产行业和部分物业服务项目，所有物业项目都将移交给绿城服务进行绩效考核。在未来的分工中，围绕住房和主要投资服务的服务将由绿城中国指导，围绕人的服务将由绿城服务指导。

相反，张亚东在今年早些时候的绿城中国股东大会上表示，基本房产主要与绿城服务合作，不会成立另一家公司取代绿城服务。

据投资者称，一些管理层在会上表示，未来三年将是我公司发展的关键战略整合期。

最近，频繁的并购行为和与老东家的眼神交流都让人猜测绿城服务在下一阶段的发展中可能会改变之前不温不火的节奏。

来源：罗马观察报