解局 | 新城发展营收翻倍里的盈利空间与吾悦广场加速度

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观点房地产网络仍然是在同一时间节点。新城发展的中期结果是在今年8月的倒数第二个星期五公布的，比去年7月的“黑天鹅”事件晚了一年多。 在年初的业绩会上，新城发展董事长兼非执行董事王孝松稳健亮相。在他受命接管新城镇的那一年，公司开始进行变革，并逐渐奠定了他执掌时代的品牌。

从董事会结构来看，王孝松尚未成为新城发展的执行董事。目前，执行董事仍由两位“资深部长”担任，即首席执行官吕效平和首席财务官陆忠明。此外，万达前“元老”曲德俊和曾在花旗和复星工作的张胜满都是新城发展的非执行董事。

8月21日晚，新城发展发布中期业绩，实现营业额379.05亿元，毛利润87.54亿元，股东应占利润约17.58亿元，公司股东应占核心利润约16.38亿元，同比分别增长116%、40.2%、15.1%和26.4%，每股基本利润0.28元。

随着收入和利润的增加，新城发展的毛利率和净利率仍需提高。期间，新城开发毛利同比增长40.2%，达到87.54亿元，毛利率为23.09%，去年同期为35.6%；净利润34.92亿元，净利润同比增长9.21%，净利润同比增长15.43%。

从业绩中可以看出，新城的发展从去年的突发事件中逐渐浮出水面，增长率不再是个位数，但恢复起来还需要一段时间，盈利能力有待提高。相反，疫情对公司的影响似乎没有想象的那么大，这可以从五岳广场的收入表现中得到证实。

期间，新城开发区新开设了63个五岳广场，租金收入21.3亿元，同比增长22.5%，第二季度同比增长36%。

据报道，王孝松对年初设定的2500亿美元的目标仍有信心。“(排名)十左右会更合适，这是中期目标。从明年到明年，销售业绩排名将稳步上升。我们也希望，由于去年的一些因素，它将通过两到三年的周期进行调整。”他说。

治愈需要时间

2019年，新城的发展遭到严重破坏。然而，今年的疫情以及国内国际经济环境的不确定性增加，使得房企对未来的发展更加谨慎和理性，新城也不例外。具体表现是年初完成的销售目标比去年下降了7%。

“黑天鹅”事件爆发后，从2019年8月到12月，新城只赢得了9个新项目。与此同时，许多项目被出售给金科等。据不完全统计，售出21个项目，成交金额102亿元。

熟悉新城的投资者向视点房地产新媒体引用了王孝松的原话，称去年下半年新城几乎没有收购土地，今年上半年收购的部分土地也售罄。因此，在今年上半年，甚至到目前为止，几乎没有新的开放项目来开发新城，这些项目基本上是在年底出售和清理的项目。

“解决整个过程中遇到的问题需要时间。事实上，在任何时候，当它是快，新城不会放松片刻。”

事实上，自今年年初以来，新城正在慢慢恢复征地节奏，为未来的销售付款和结转做准备。数据显示，上半年，新城开发首次进入石家庄、兰州、乌鲁木齐等10个城市，新增项目56个，新增用地1908万平方米。

截至2020年6月30日，新城开发合同总销售额为4058亿元，总建筑面积为3936万平方米。目前，土地储备总面积为1.37亿平方米。有了五岳广场征地的想法，新城的平均土地成本仍保持在2458元/平方米的低水平。

从区域分布来看，目前新城发展的土壤贮水结构是长江三角洲43.5%，中西部33.8%，环渤海地区18.6%，大湾区4.1%。此外，一线和二线城市占36%，长三角占35%，其他城市占20%。

据投资者透露，新城开发今年的土地收购目标是获得3，000亿元的可销售价值，这是有保证的目标，其内部仍希望获得约3，500亿元的价值。

“如果我们看一下1: 3的房地产比例，相当于全面征地的金额是1000亿元。截至7月底，新城开发收购的新项目总销售价值为1900亿元，并计划进行土地收购。这样，年销售额的40%左右可以作为全年的征地金额。”

在销售方面，前7个月发布的最新销售数据显示，新城控股(601155，股票市场)累计销售额为1184.76亿元，同比增长率尚未修正，达到年度目标的47.39%，累计销售面积下降15.35%，至1075.44万平方米。

据新城透露，北京、杭州、南京、温州和天津是销售贡献最大的五个城市，其中北京、浙南和杭州的合同销售额超过80亿，苏州、苏南、徐州、上海和天津的合同销售额超过50亿。长三角地区的合同销售额占比54.8%，环渤海地区、中西部地区和大湾区地区分别占比22.4%、20.2%和2.6%。

虽然销售情况尚未得到纠正，但了解新城的分析师告诉视点房地产新媒体，新城9月份的销售将与去年持平，并将从10月份开始大幅纠正。

王孝松对今年2500亿英镑的销售目标的信心来自于下半年的推货量。据报道，今年下半年新城新推出的价值近2000亿元，加上今年上半年留存的约1000亿元。目前，有近3000亿元的可销售价值，去污率为50%。这个目标可以通过保持数量和价格稳定来实现。

如今，当我们进入淘汰和加速洗牌阶段时，它将考验房地产企业的盈利能力和成长性。在王孝松看来，未来整个行业将处于低至中等的毛利率状态，这将越来越像制造业或消费行业。“但总体而言，中低毛利润并不可怕，对我们而言，这可能是一个机会。”

王孝松看到了机遇，基于中低毛利率的现实，中小房企将有更多的机会迅速退出市场，导致集中度更高，使龙头企业的机会可能更大。

从2016年到2018年，这座新城经历了三年的快速扩张。至于未来三年的规模和利润选择，据业内人士透露，新城的毛利率水平基本上还会维持一段时间，这是基于目前市场的判断，未来的盈利能力和运营能力将会体现其优势。

“国家布局完成后，值得进入战略层面的城市。如果你在规模和速度上不努力，你会失去很多机会。随着城市的深度培育和品牌落地，盈利能力将逐步调整。”一些投资者援引王孝松对投资者的回应称。

他向视点地产的新媒体透露，王孝松也表示，“我希望有一定的规模增长。现在，我主张所有地区公司都进行创新投资。内部要求是公司可以晚投资，合伙人会过度投资。这样做的前提是项目运作足够好，合作伙伴愿意做出额外的贡献。让我们做一些交易。”

五岳广场的第二战场

近年来，随着五岳广场的不断扩建，它逐渐成为新城开发的优势之一。

由于疫情在中国迅速得到控制，商业地产的复苏符合投资者的预期。虽然第一季度的业务受到重创，但第二季度的增长仍然给了这个行业一定的信心，新城也是如此。

据业内人士透露，关于五岳广场的布局，王孝松表示，拓展中西部可能是第二战场。目前，长江三角洲有66个吴越广场，中西部有50个，环渤海地区有19个，大湾区有4个，未来的主战场是长江三角洲和中西部。

当被问及在中西部地区开发商业地产的想法时，上述人士表示，新城认为中西部地区是一个相对较大的起点，尤其是云贵地区，那里的需求和综合品质仍然存在，政府表示这样的产品线仍然很有吸引力。

事实上，“五岳广场式”的征地理念使得新城的规模在前几年迅速增长，成为一匹黑马，一度冲到了房企的前十名。然而，今年以来，王孝松对综合体征地给予了更多的考虑，商业综合体征地呈现出差异化。

根据投资者透露的信息，新的城市是通过春五月广场扩展的，另一个是通过tod。最早的试点项目是五年前的苏州项目，规模很大，而五岳广场只是其中的一小部分，包括酒店、医疗保健等。未来，这一大型模型(tod模型)也将作为综合体的补充，其竞争力可能会大于单一的五岳广场。

“像这样的产品(tod模式)只适用于长江三角洲，而长江三角洲的三线城市是一个底线。它们可以用作第一和第二生产线的标准产品。对于其他一些三、四线城市来说，这样的模式肯定是不成立的。未来的新城市会有这样的区别。”

对于长三角地区，五岳广场的大本营，新城区开发仍然认为空未来的发展空间相对较大。江苏、浙江、安徽的地级市的容量不仅仅是一个五岳广场，还有两三个，甚至常州四个，无锡、苏州四五个，长三角都可以继续做深耕。

随着商业综合体的开放，大规模释放的租金收入往往是长期的。在王孝松看来，新城对五岳广场的规模仍有需求。

据投资者透露，他在会上表示，他将在过去两年内以五岳广场40号作为担保，并继续竞逐三到四年。也将会有一些“要么接受，要么不接受”的项目，这将有一定的风险，但行业竞争将会更加激烈。四五年后，为整个企业投资的伟大时代结束了。

参与投资者会议的人士向视点房地产新媒体透露，瞿德俊还透露，今年计划开放的30个广场将如期进行，明年开放的项目数量不会少于今年的计划。与住宅建筑相比，商业综合体的门槛更高，资本沉淀，这是对资源整合的考验。“整个体系还比较健全，基本上可以用正常的组织结构来做全国性的业务。”

分配与调整中的债务结构

今年年初，房地产企业掀起了小规模配股浪潮。以前有新城开发，然后是世茂、中国金茂、永胜生活、绿城服务等等。

据视点房地产新媒体报道，今年1月21日，新城发展以每股8.78港元的价格完成配售3.11亿股新股，募集资金净额为27.11亿元。新城发展表示，此次配股筹集的资金用于长期业务发展和一般营运资金，已经得到充分利用。

配股完成后，新城在这一年的发展中出现了很多融资行为，这与上半年相对宽松的融资环境有关。三期美元债券、一期公司债券、三期超短期融资券和一期资本市场债券已经完成。

今年8月，新城发展的最后一笔6%利率、2.5亿美元的债务如期发行。目前，新城已经用完了所有的美元债务审批额度。投资者告诉视点房地产新媒体，新城发展希望在中期报告后的下一年全面启动配额申请，这不会影响明年的再融资。

值得一提的是，上述招商银行的发行以五岳广场为基础，一期规模为29.47亿元，期限为18年，利率仅为4.8%。预计二期将于今年9月发行，规模为21.37亿元人民币，已获交易所批准。

截至今年6月底，新城发展总资产增加6.4%，达到5124亿元，计息负债总额为1000.8亿元，高于去年年底的740亿元计息负债余额。

期间，新城发展的销售滚动收益率为90%，净负债率为55.1%，仍处于行业内较低水平。此外，新城发展的现金总额为661亿元，现金与短期债务的比率为1.5倍。

投资者表示，新城的负债率已经有所调整。如果达到一定的上限，价格必须放在第一位，同时，所有融资期限都将延长。未来新城开发希望净负债率控制在70%以内，兼顾安全和未来发展。

从债务结构来看，新城发展的长期债务比例约为55%，境内外债务比例约为7: 3。期末，银行信贷未使用金额为800亿元。

针对近期有关“三条红线控制房地产企业财务方面”的传言，王孝松向投资者表示，公司已于去年下半年开始降低杠杆率和债务，“三条红线”不会对公司造成太大影响。

年初，新城设定年度现金流量目标，保持原有水平，计划年度经营现金流量约为25亿元。上半年，新城发展的经营现金流为负80亿元。如果空的净负债率能上升到70%左右，新城发展表示，空还有180-200亿的负债，这是可以突破的。

对此，出席会议的投资者告诉视点房地产新媒体，王孝松也谈到了新城开发融资结构的变化，信托比例将略有增加。一方面，信托的使用更方便，但成本稍高。另一方面，去年下半年可用于开发贷款的新土地不多。

“今年4月和5月，新城开始大量征用土地。随着时间的推移，一些信托和高成本融资将逐渐被发展贷款所取代。这只是时间问题。”一些投资者转述了这一点。

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来源：罗马观察报