观点直击 | 美的置业审慎拿地：杠杆也是有天花板的（实录）

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年初召开2019年业绩会议时，郝恒乐对2020年的投资和销售布局持谨慎态度，表示没有具体的指标，也没有绝对的安排。

在1000亿元之后，美的地产有意放慢了对规模的追求，管理层将今年的业务战略定位为战略整合年。

在8月21日的中期业绩会上，公司董事长、执行董事兼总裁郝恒乐、高级副总裁徐传福、执行董事兼首席财务官格林出席，质量与效率成为管理层最常提及的话题。

在业绩介绍之初，郝恒乐从投资、销售和运营、数字化管理、产品和智能健康服务五个方面，用一个很大的空间向外界传达了美的地产半年来在运营和管理方面所做的良好努力。

数据显示，报告期内，美的地产实现收入209.36亿元，同比增长47.5%；毛利润55.24亿元，同比增长8.5%；利润和综合收益合计23.54亿元，同比增长24.6%；核心净利润23.57亿元，同比增长24.7%；归属于公司所有者的每股收益增加10.1%，至1.64元。

除了收入和利润的增加，现金流动性和融资成本也得到优化。

15%-20%的增长率

从2015年到2018年，美的房屋销售业绩以73.8%的复合年增长率增长，并在2019年初进入1000亿美元的轨道。1000亿元之后，郝恒乐表现得更加谨慎。

上半年，美的地产实现合同销售额约482亿元，同比增长2.1%。三月份业绩会议的管理层提出，未来三到五年的年均增长率约为20%。管理层认为，追求规模比追求规模更安全。

资本市场更希望看到规模和增长率。一些行业分析师表示，这是当天投资者会议上的焦点问题。经过询问，管理层对成为一名马拉松运动员有着坚定的态度，不是跑得快，而是健康地跑得远远的。

在过去的几年里，美的地产的毛利率一直在上升，今年上半年的毛利率为26.4%。

从行业基本面来看，整个房地产行业从2017年到2018年一直在收购土地，但现在变得理性了，毛利率和净利润都恢复正常。

根据市场分析，即使毛利率下降，空的利润增长空间也会很大。目前，美的购房期11.3%的核心净利润率在已公布报表的内部房屋中属于中上水平。

在加速去转换和支付方面，郝恒乐考虑的是提高产品溢价，而不是打价格战。

考虑到存贷比和现金流量，美的地产下半年的去化工战略仍然是考虑流量和价格，一个城市，一个政策，一个板块和一个政策。就平均售价而言，上半年同比增长5.6%，达到11008元/平方米，这在一定程度上得益于近年来的城市升级战略。

从区域分布来看，近两年长三角地区的销售贡献更加突出。上半年，该地区合同销售额达到224.1亿元，同比增长37.2%，业绩贡献占46%，相当于珠三角的3倍。；此外，杭州、东莞等新的高档城市在此期间对业绩的贡献也有所增加，一线和强势二线城市占29%，二线城市占43%。

在投资方面，郝恒乐表示，上半年的高地价热是开发商的资金对冲策略造成的，有限的资金流向了更为发达的城市和更高数量级的城市，导致城市地价居高不下。然而，考虑到政府监管和企业有限的现金流，预计10月份后土地热将得到控制。

就其本身而言，管理层的土地收购策略是谨慎的，公司的土地储备是充足的，因此没有必要收购高价土地。今年的总体预算仍是销售回报的1/3，但成本控制和利润需求也是关键点。

管理层的考虑是在10月份之后选择合适的时间战略性地补上土地，这是按照8%的利润率来衡量的，而内部收益率是大约20%的基本标准。

在布局方面，美的地产正在做减法和精度。郝恒乐多次提到，后续投资策略是围绕长三角、大湾区、重点省会城市和区域性中心城市深化布局，重点关注高层次城市，严格控制新城。

第一个战略区域被大湾区取代。根据郝恒乐的分析，长江三角洲在经济总量、人口流入量和区域面积上远远优于大湾区，而且其上限更高。

规模、质量和效率主张

认真优化资产负债结构，平衡规模、利润和负债的三角关系，是摆在我们面前的一项十分重要的任务。对于管理层来说，更重要的是减轻规模增长带来的痛苦，追求质量和效率的优化。

融资成本和债务情况是Ringo在会上介绍的重点内容:今年共发行了4笔债务，其中包括2月发行的2+2期公司债券，利率低至4%；8月，计划再发行2+2期公司债券，利率将低至3.98%，创下公司债券发行的历史新低。截至2020年年中，加权平均融资成本已降至5.52%。

净负债率从2019年末的89.0%下降到86.8%，期末现金总额约为260亿元。一年内到期的债务仅占总债务的21%，现金与短期债务的比率为2.26，保持稳定。同时，美的地产的银行信贷额度约为1319亿元，其中未使用额度约为874亿元，较年初增加42亿元。

杠杆也有一个天花板。管理层对此有清晰的认识。

在过去的两三年里，美的地产一直在通过增加资本、发行债券和配售股份的方式优化其债务结构，林戈一再强调健康财务指标的重要性。

此外，在寻求新的利润点时，郝恒乐强调，今年的登陆将进一步强化和巩固公司赋予两翼产业的战略。公司的基本理念是成为一个聪明健康的房地产制造商和充满动能的马拉松运动员。

我认为产品差异化已经实现。为了追求质量和效率，美的地产的投资方向是专注于研发。据管理人员介绍，目前美的智能家居产品的ip已经发展到4.0，智能社区最近已经启动。特别是，智能地产实现了从硬件研发到软件集成再到落地操作维护的整个系统和整个产业链的闭环。

第二，美的健康与清华大学、华南理工大学和道安设计的合作也取得了突破，在园林、材料和新领域的探索也在不断完善。

至于智能地产和科技地产，一方面依靠美的家电资源启动自身的硬件研发，另一方面成立自主软件集成研究院，登陆终端侧，实现整个系统和整个产业链的闭环。

相关导出已经开始。许传福说道。

除了房地产+产业“一主两翼”的发展战略外，近期美的修改业务范围和更名的相关行动也吸引了资本的关注。郝恒乐在会上耐心回应称，结构仍在调整中，没有必要单独将白金地产带到香港上市。

据悉，7月24日，美的地产宣布将修改业务范围，删除12项业务，包括休闲健身服务、智能建筑系统、计算机网络工程、停车场管理系统工程和房地产中介服务。8月18日，美的地产更名为白金地产。

这不是减少，而是集中。目的是关注物业的服务能力，合理调整与社区和小业主关系不大的业务。至于更名，是为了方便拓展第三方业务，打造独立品牌和形象。

以下是美的地产2020年中期业绩会议的现场问答记录:

现场提问:最近，一些城市的房地产调控政策收紧，行业面临业绩压力。你认为价格战会提前开始吗？公司的应对策略是什么？会出台促进政策来加速去工业化吗？

郝恒乐:我认为下半年是一个稳定的趋势。政府绝对希望房地产行业不会出现大的波动，能够与经济发展水平相对匹配。

从金融体系的角度来看，我们希望这个行业保持稳定。事实上，我们还有大量的房屋存量业主，从拥有房屋的客户的角度来看，他们不想大幅下跌，所以这是基本趋势的判断。

在这种趋势下，我认为所谓的房地产大规模价格战的逻辑不应该成立。因为每个城市都很不一样，有些城市不仅会有价格战，还会有上涨的趋势。

当然，在一些城市会有去城市化和价格的压力。毕竟，中国的城市太多了，每个城市的城市化水平和市场趋势都不一样。

从开发商的角度来看，除了一些现金流压力较大的开发商外，不会有大规模的价格战。

下半年，公司的去化学化战略仍是兼顾交通和价格，保持相对平衡，采取“一城一策一盘一策”的基本战略推进去化学化。

无论在现金流、库存还是销售方面，美的都有着丰富的资源，所以它不会主动在一些城市打价格战。

现场提问:上半年公司新增融资成本再次下降的主要原因是什么？管理层如何看待下半年的融资情况？海外融资有什么计划？

格林:如你所见，今年上半年我们的融资成本大幅下降。第一个原因是上半年整个融资政策仍然宽松，成本也有所下降。这是先决条件。

同时，公司自身的经营质量和稳健风格已经得到资本市场的充分认可，无论是直接发行债券还是直接发行其他资产支持证券，市场都有很强的信心。

此外，事实上，所有投资者和经营机构都可以看到，我们非常重视资产负债结构的优化。现在，我们强调产品强度和运营效率。今年和过去两年一直在提高运营效率。我们主张依靠内生增长力推动自身发展，决不能单纯依靠杠杆推动规模增长。这是不可能的，这是一个有意识的问题。

至于下半年的融资情况，我们可以看到7月份的房地产工作座谈会和近期的政策信号，即回应中央政府提出的“有房无房”的要求。

从房地产开发商的角度来看，未来融资将变得更加差异化。无论是高质量资产负债结构的公司还是高质量经营效率的公司，成本可能会越来越低，资本市场会越来越追逐这一类别。

我们再次强调优化资产负债结构，平衡规模、利润和负债之间的三角关系，这是一个非常重要的问题。

另外，我们什么时候可以在海外发行债券？事实上，我们在海外有融资和财团，成本非常有利。

目前，国内和海外融资的成本是颠倒的，海外融资相对较高，但这并不意味着我们不需要打开海外渠道。我们也在等待时机，适时推出海外直接融资业务。

现场提问:上半年，公司在长三角的销售额是在珠三角的三倍，两个地区的销售贡献进一步分化。未来如何平衡这两个地区？下半年征地预算会相应增加吗？如何考虑征地策略？

郝恒乐:从房地产的角度来看，长江三角洲可以发展比珠江三角洲更大规模的地区和城市。

珠江三角洲主要围绕深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门等城市，而粤北、粤西和粤东仍相对薄弱；长江三角洲覆盖江苏、浙江、安徽三省，经济发展和人口流入仍然十分强劲。

在这种背景下，公司自上一年以来不断加大在长三角的投资，所以今年，就回收期而言，其销售额远远大于在珠三角的销售额，这是公司在这种背景下的一个基本趋势和战略选择。

对于土地收购的问题，土地将按照1/3的销售基数进行补充。今年上半年，十几块土地围绕区域深度耕作和重点升级而形成。

事实上，真正的征地是在三月、四月和五月。当时，特别是疫情爆发后，当对未来经济形势和发展趋势的判断不那么明确时，公司仍然采取了审慎的土地收购策略。

后来，一些城市的土地市场迅速恢复，超过了以前的土地价格。我认为公司没有必要高价收购土地，因为毕竟从总的土地储备来看，公司是比较充裕的。

下半年，公司会选择合适的时间，尤其是10月份以后，根据公司在一些城市的土地储备情况，整体预算不会增加。

我认为，根据公司目前的土地存量和预算，可以满足公司未来发展的需要。

现场提问:在疫情形势下，公司在投资方面有没有新的征地计划？投资决策能有新的土地收购策略吗？具体的投资标准是什么？

郝恒乐:未来的地价和房价应该是一个稳定的趋势，但也有很多不确定性。包括外向型经济在内的整体宏观形势存在许多不确定性。

因此，公司在收购土地方面采取了审慎的策略，并对新土地，尤其是新城市采取了审慎的策略。

公司在收购土地时不会盲目追求高价，会根据设定的核心财务指标准确判断每一块土地。

目前，内部需求处于相对稳定的市场，价格预计按照8%的利润率水平来衡量；对于不同的城市，8%不是一个完全机械的红线，而且会有一些灵活的管理，这是在利润率方面。内部收益率约为20%，每块土地都在这个财务指标的指导下得到准确判断。

来源：罗马观察报