融资收紧风声不断 房企扩张面临挑战

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最近，关于房地产企业可能收紧融资政策的讨论正在升温。专家表示，近期房地产市场升温，部分城市房价快速上涨，土地市场活跃，可能导致房地产调控政策过重。适度调整融资政策将有助于抑制住房企业的急剧扩张，防止债务风险的积累。在这个过程中，一些财务杠杆过大、集资能力差的房企可能会面临挑战。

监管收紧仍在继续

最近，住房企业融资政策变化的消息在市场上流传。例如，有媒体报道称，为了控制房地产企业的生息债务规模，监管部门出台了新的融资规定，设立了“三条红线”，并根据联系情况将房屋规划为“红、橙、黄、绿”，负债率过高的房地产企业的发债规模将会缩小。此后，有媒体称，有关部门已经召集一些房企开会，了解业界对新融资规定的反应。

对此，《中国证券报》记者联系了住房和城乡建设部相关负责人进行核实。截至发稿时，尚未收到明确答复。

值得一提的是，许多地区此前都收紧了房地产调控政策，包括许多房地产融资政策。例如，咸阳市政府近日发出通知，要求加强对开发和土地收购资金来源的审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托基金、保险基金、资本市场融资、资产管理计划配置和债券发行等方式筹集资金支付投标保证金、保证金和后续土地出让价款。

许多行业专家和券商分析师表示，房地产融资政策可能会进一步收紧。

天丰证券(601162)首席固定收益分析师孙彬彬指出，随着经济复苏，一线城市和一些热点二线城市的房价最近一直在上涨，土地市场继续活跃。一方面，这表明目前房企并不缺钱；另一方面，它可能会进一步刺激房价上涨的预期。然而，房地产销售的快速复苏导致居民中长期信贷持续大规模增长，房地产过度占用金融资源的问题可能再次引起关注。

证券首席固定收益分析师杨也表示，7月份，房地产行业发行的信用债券规模达到642亿元，创历史新高。与此同时，自第二季度以来，许多人已经惩罚了非法资金流向房地产市场。中国银监会要求坚决防止影子银行的死灰复燃、房地产贷款的混乱和融资政策的收紧。

现金流更依赖于销售回报

据估计，如果实施“三条红线”，近一半的房屋企业开发商将受到影响，而大型房屋企业的债务融资将普遍受到影响。

“今年8月至12月，累计有约2536亿元幸存的房地产债券到期，偿还到期债务的压力加大。”杨表示，如果出台融资限制政策，短期内房企资金将面临压力，企业偿债能力将受到挑战。控制成本、提高运营效率将是住宅企业未来的生存之道。与此同时，随着房地产调控的深入，高质量的资源将继续在盈利能力强、经营效率高的企业中积累，而管理不善的企业将逐步被淘汰，行业集中度可能进一步提高，住房企业越强，情况可能会越强。

杨还表示，在融资渠道有限的情况下，销售支付能力将是房企持续经营的关键。截至2020年6月，房地产开发自筹资金约26943亿元，其他资金约42563亿元，分别占房地产开发资金总额的32%和51%。企业可以通过高周转率来促进销售资金的回流，不断提高其他资金的比重，缓解外部融资的紧缩压力。

“资金效益最大化也将成为改善房企管理的一个重要方面。房企应提高资金管理的精细化，建立精细化的资金管理体系，优化资金使用，确保资金高效运行。同时，房企要不断提高周转率，控制征地成本，提高资金使用效率，继续从管理中受益。”中国指数研究院的专家说。

来源：罗马观察报