许家印的“朋友圈”：恒大物业IPO前引入战投235亿港元 大佬为何爱物业？

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恒大地产引入的战争投资包括中信、光大控股等大型央企；红杉资本中国(sequoia capital china)和云峰基金等顶级投资基金、腾讯(Tencent)和周大福(Chow Tai Fook)等大型企业，以及许家印的老朋友、香港华人地产(Hong Kong Chinese Real Estate)创始人刘銮雄。

许家印不仅对新能源汽车车间“上瘾”，而且他的新焦点也可能是物业服务。

7月31日，中国恒大(03333.hk)宣布剥离集团资产。这个消息是不到半个月前的事了。8月13日晚，中国恒大宣布其恒大地产已引进总战略投资235亿港元。据估计，恒大地产的总估值约为838亿港元(750亿元人民币)。在上市的物业管理公司中，只有碧桂园服务的市值达到1000亿元。

恒大地产上市进程稳步推进。这次引进的战争投资不仅远远超出了外界的预期，而且前往许家印的投资团队也挤满了巨人。据悉，恒大地产将引进14家战略投资者，包括中信、光大控股等大型央企、红杉资本中国、云峰基金等顶级投资基金、腾讯、周大福等大型企业。

值得注意的是，香港华商地产创始人刘銮雄的妻子、中国恒大董事局主席许家印的老朋友陈凯云也参与了这场战斗。它认购了恒大地产5.37%的股份，支付了45亿港元的对价，是认购比例最高的投资者，也是唯一的个人投资者。

许家印与这些投资天团的大人物有很大关系。例如，刘銮雄家族此前持有中国恒大地产5%以上的股份，并积极投资恒大的股票和债券。2014年，马云以徐家印的名义入股广州恒大足球俱乐部，马的腾讯也与恒大合作建立恒腾网络。

这场战争结束后，战争投资者持有目标公司(红树林3有限公司)28.061%的股权，而中国恒大仍持有71.939%的股权，恒大地产仍是中国恒大的间接非全资子公司。关于此次融资，中国恒大表示，此次融资为集团的物业管理业务带来了一批声誉良好的战略投资者，这将提升集团物业管理业务的企业形象和专业水平，也将支撑集团的成长和发展。

徐家印强大的朋友圈可见一斑。据分析人士透露，中国恒大赢得了马云、马和的支持，充分展示了恒大地产的巨大发展潜力。然而，鉴于恒大地产过去管理的项目大多来自恒大自身的开发资产，恒大上市后将如何走向市场化和多元化值得关注。

受此消息影响，中国恒大8月14日开盘走高，盘中一度上涨7%以上，收盘总市值2926亿港元。

恒大地产可能在一年内上市

恒大在8月13日的公告中披露了引入战争投资的具体投资情况。除陈凯云以外的其他机构投资者中，华泰国际大湾区投资有限公司出资40亿港元，红杉资本资本2020年后的资本市场增长为34.5亿港元。阿里云峰基金认购15亿港元，持股比例为1.791%；腾讯控股认购12亿港元，持股比例为1.433%；夏海钧认购5.5亿港元，持股比例为0.657%；周大福创始人郑家纯认购5亿港元，持股比例为0.597%。

早在7月31日，中国恒大就宣布考虑分拆其物业管理服务及相关增值服务业务，并在香港交易所独立上市。如果该板块能够成功分拆上市，将成为恒大继中国恒大、恒大健康、恒腾网络、嘉凯诚(000918，股票咨询)和st hublot之后的又一个上市平台。

恒大地产很有可能在一年内上市。值得注意的是，公告称，恒大地产推出的招标意味着买家有权回购。

根据公告数据，如果恒大未能在交割日期(暂定为2020年8月20日)两周年当日或之前完成上市，战略投资者有权要求恒大以年息10%加恒大支付的原对价的价格回购其所持有的全部或部分股权。

恒大地产目前的色彩几何是什么？据公开信息，恒大的物业管理业务主要由全资子公司金碧置业有限公司承担。根据金碧地产发布的数据，公司现有员工近7万人，管理的项目超过1200个，合同管理面积约5亿平方米。

据第三方机构Cree统计，截至2019年底，中国恒大地产金碧物业管理面积达到3.52亿平方米，排名第四，仅次于万科地产、碧桂园服务和彩生活。在经营管理收入方面，地产排名第七，仅次于碧桂园、绿城、招商局(001914)、保利地产、亚人寿和中海地产。

中国恒大表示，由于目标公司在交付后仍将是中国恒大的子公司，集团预计不会记录出售的实际损益。

公告显示，截至2019年底，恒大地产的税后利润约为9.23亿元，同比增长近三倍。截至2020年6月30日，恒大地产未经审计的净资产总额为27.73亿元。根据中国恒大2019年年报，恒大的物业管理收入达到43.8亿元，2017年和2018年分别为30.24亿元和40.67亿元。

然而，2017年至2019年，中国恒大的总收入分别为3110亿元、4662亿元和4775.6亿元。这也意味着，近三年来，恒大的物业管理收入不超过总收入的1%。

巨人喜欢的“卡通”

2014年，幻想曲控股将其物业管理公司彩生活分拆上市，成为“内地首家分拆上市的物业管理公司”。四年后，房地产行业掀起了新一轮房地产剥离浪潮。碧桂园、雅居乐、新城控股(601155，咨询股)、凯撒、徐汇等房地产公司相继剥离物业管理业务。

2019年，房地产企业上市迎来了“井喷”势头。今年，共有12家物业管理公司通过ipo、重组或借壳方式登陆资本市场，数量相当于前五年主板地产股的总和。从2014年到2018年，只有12家物业管理公司登陆资本市场。

据嘉里数据，截至2019年底，24家上市物业服务企业的总市值为2355.9亿元，大多数企业的市盈率超过20倍。

从物业公司在资本市场的表现来看，自2020年以来，受新冠肺炎肺炎疫情影响，整体市场表现不佳的背景下，物业行业的平均增长率达到37%。其中，涨幅最高的是殷诚人寿，今年股价飙升近5倍；现在碧桂园服务的市场价值相当于碧桂园的一半。

房企可以利用其轻资产、低负债和充裕的现金流，在分拆物业管理部门上市时拓展融资渠道。据第三方统计，仅今年上半年，香港就有约21家房地产企业分拆其物业管理业务并提交招股说明书。几乎所有成功上市的物业管理企业都获得了超过100倍的超额认购，今年上半年，24只香港地产股平均上涨了54.32%。

“房地产业的市盈率高于同期其他行业，这也表明资本市场对房地产业的高度认可。”徐汇控股子公司永胜服务的执行董事兼首席财务官周迪表示。一些分析师指出，房地产公司引入了大量的竞标，以提高其估值。

知名财经评论员黄立冲表示，恒大地产此次推出一系列竞购战，或想利用上市机会为自己获得更大的融资，以弥补恒大地产业务占用的资金，并不排除恒大对竞购战做出了高绩效承诺。

从某种程度上来说，恒大推出战争投资的目的，与投资巨头抢占物业管理市场的野心不谋而合。因此，规模较大的房地产物业管理企业也成了投资机构急于启动的“热饼”。两个月前，投资恒大地产的红杉资本(Sequoia)和腾讯(Tencent)将接触另一家顶级房地产企业世茂集团(Shimao Group)。

今年5月，红杉资本中国和腾讯完成了对世茂集团全资子公司世茂服务控股有限公司的战略投资，总投资2.44亿美元。当时，红杉资本(sequoia capital china)的投资合伙人苏凯表示，物业管理作为房地产开发市场上的一项股票管理业务，有了巨大的发展。

目前，就四大房地产龙头“毕横万荣”而言，物业管理股票市场的发展是巨大的。2019年，万科地产实现营业收入127亿元，较2018年的98亿元增长29.7%；融创中国的物业管理部门实现收入70亿元，同比增长约35.5%；碧桂园实现收入96.45亿元，同比增速超过100%。

龙头企业的趋势代表着某种趋势。截至目前，除恒大、融创、华润置地外，十大房地产企业已经明确提出分拆计划。碧桂园、保利、中海和招商局蛇口(001979，咨询股)已完成其物业的分拆上市。绿地和龙湖分别投资了亚盛和绿城服务，只留下万科的房地产行业没有与资本市场对接的明确迹象。

有人认为，可观的财务回报和未来与物业公司的业务合作是投资者的主要需求，这并不是投资巨头愿意与恒大等大型物业管理企业合作的重要原因。值得注意的是，技术、智能、在线、贴近消费者正成为物业管理行业发展的新趋势。在最近的2020年百强蓝筹地产峰会上，许多房地产企业的物业管理高管表达了类似的观点。

龙湖智能服务集团总经理曾益铭表示，企业应致力于物业服务与数字化、自动化、智能化的深度融合。周迪在上述会议上表示，随着消费观念的转变、科技投入和行业自主创新，房地产业将进一步开放市场边界。

丁谦互联网高级副总裁王建辉也在会上透露，未来五年，一大批物业公司将利用今天的科技进步，在完成管控效能的基础上完成一次惊心动魄的飞跃，以变革带动整个行业，提高运营效率。

这片新的蓝色海洋正在猛烈地涌动。正如易居企业集团首席执行官丁祖昱在2019年底预测的那样，未来10年物业管理规模将达到500亿平方米。从基础服务到增值服务，物业服务市场将达到3万亿元。

来源：罗马观察报