惠誉：确认万达商业“BB+”长期外币发行人评级 展望“稳定”

本篇文章2165字，读完约5分钟

8月11日，惠誉确认大连万达商业管理集团有限公司(“万达商业”)的长期外币发行人违约评级(idr)、高级无担保评级和未偿美元高级票据评级为“bb+”。Idr期待“稳定”。

惠誉认为，由于其定期测试的业务表现，万达商业银行的独立信贷地位(scp)仍保持强劲的“bbb+”。然而，万达商业的评级受到其母公司大连万达集团有限公司的合并信用状况的限制，惠誉将其评级为“bb+”。截至2019年底，万达集团持有万达商业45%的股份。

主要评级驱动因素

万达集团对评级进行限制:惠誉根据其“母子公司评级相关性标准”将万达商业与万达集团的母子公司关系评级为“中度”，这将导致惠誉给予万达商业与其母公司较弱的综合信用状况相一致的评级(“bb+”)。万达集团的综合信贷地位主要由万达商业支持，但受到以影院为代表的高杠杆文化业务的制约。

惠誉认为，万达商业拥有庞大的资产基础和强劲的现金流，能够以不到50%的合并净债务/投资性房地产价值支撑整个集团的财务实力。惠誉在评估集团的合并时排除了amc娱乐控股有限公司(“amc”，amc.us)，因为amc最近的财务困难并未影响集团的正常运营。

新冠肺炎肺炎的影响有限:惠誉估计，尽管新冠肺炎爆发肺炎，万达商业的租金和物业管理费收入在2020年只会下降1%。由于2020年1月疫情爆发，万达商业宣布将免收租户一个月的租金，但据估计，租金损失将由新开业购物中心的租金收入全额补偿。万达商业的租金收入大部分是固定的，除了万达电影院(按净票房的固定百分比收费)和一些品牌餐厅和商店。

惠誉估计，租金和物业管理费收入将在2020年后恢复增长，主要是通过扩大出租建筑面积(lfa)。

优质房地产投资组合:万达商业地产投资组合实力雄厚，符合被评为“A”级的房地产投资公司的要求。这是由于其规模大、资产多样化以及在整个商业周期中表现强劲。该公司是中国最大的购物中心业主，也是惠誉评估的最大商业房地产开发商之一。2019年，公司租金和管理费收入超过350亿元人民币，增长16%，原因是平均租金增长0.6%，达到每月每平方米111.3元人民币，而lfa增长14%。

截至2020年3月底，万达商业拥有324家购物中心，并计划在2020年再开设45家购物中心，其中约30家将采用轻资产合作模式。万达商业在加快转型后，2018年增加了18个合作项目(2017年5个)，2019年增加了29个合作项目。

利息覆盖率稳定:惠誉估计，万达商业银行2019年的经常性息税前利润增长4.6%，达到216亿元人民币。其经常性息税折旧摊销前利润毛利润率覆盖率从2018年底的1.9倍增至2019年底的2.1倍。惠誉预计，到2020年，它将保持2倍以上的健康水平，略低于被评估的“bbb”同行的2.5倍覆盖率。然而，万达商业银行的高现金余额和对委托贷款及理财产品的大量投资在2019年产生了38亿元的利息和投资收入，这也可以支持在需要时偿还利息。

杠杆率在2020年达到峰值:截至2019年底，万达商业银行的净负债/经常性息税前利润保持不变，为5.4倍。惠誉预计，杠杆率将在2020年达到峰值后达到5倍，这仍与bbb+的信贷实力相当。

开发性房地产(dp)业务向本集团的转移:万达商业于2019年将剩余项目出售给万达房地产集团有限公司(以下简称“万达房地产”，成立于2018年，是万达集团的子公司)，并于2020年下半年出售了芝加哥最后一个海外项目的权益，从而完全退出了动荡的dp业务。但是，万达集团的合并信用状况仍然存在dp风险。惠誉预计，万达商业与万达集团之间的集团间交易将会增加，因为万达商业将不得不通过万达房地产收购土地，以建造资产密集型购物中心。

本集团不支持amc:虽然截至2019年底，万达集团持有amc 59%的股份，但在今年早些时候AMC陷入财务困境时，万达集团没有向AMC提供流动性支持。惠誉认为，amc最近的债务重组对万达集团的运营或融资渠道没有影响，因此不会影响万达商业的评级。集团和amc之间没有交叉违约合同。因此，惠誉在其对万达集团合并财务状况的分析中不包括资产管理公司。

Esg-治理:万达商业银行的财务透明度Esg关联度得分为5分，因为其评级受到母公司与万达集团关联度的限制，万达集团的财务披露也受到限制。惠誉不能访问万达集团管理层，惠誉也不能保证持续获得万达集团及其主要子公司的财务信息。万达集团财务透明度的不确定性对集团的评级评估有负面影响。

评级推导摘要

万达商业的投资性房地产投资组合与世界上主要的投资性房地产公司相当，如西蒙房地产集团有限公司(spg.us，a/负值)、太古地产有限公司(“太古地产”，01972.hk，a/稳定)和Unibail Rodamco Westfield SE(BBB+/负值)。万达商业集团强大的零售商城投资组合与“A”级房地产投资公司相一致，主要是因为其规模大、资产多元化、在整个商业周期内经营业绩强劲。

万达商业的独立信用指数低于上述三家同业，因为其经常性息税折旧及摊销前利润利息覆盖率为2.0-3.0倍，低于同业平均水平5.5倍以上。

根据惠誉的母子公司评级相关性标准，万达商业银行的评级受到万达集团较弱的综合信用状况的限制，因为其与母公司万达集团的相关性中等。

来源：罗马观察报